증여토지 가액 산정

심판청구를 기각합니다.

청구인은 청구인의 부(父) 송○○○으로부터 2003. 12. 31. ○○○를 증여받기로 약정하고 쟁점토지를 담보로 대출받은 15억원을 승계하기로 하여 2004. 2. 20. 쟁점토지를 1,983,240천원으로 평가하고 증여재산가액을 483,240천원으로 하여 증여세 72,583,200원을 자진신고·납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 가액을 2,293,457천원으로 평가하고 증여재산가액을 793,457천원으로 하여 2005. 5. 3. 청구인에게 2003년 귀속 증여세 98,863,200원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 6. 17. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 청구인의 부(父)로부터 월 4백만원에 임차한 쟁점토지와 쟁점토지상에 청구인소유건물을 임대하고 있으므로 처분청이 쟁점토지의 가액을 평가하려면 청구인이 임차한 쟁점토지의 임차료를 기준으로 평가한 가액과 개별공시지가 중 큰 금액으로 평가하여야 함에도 청구인이 제3자에게 임대하고 있는 쟁점토지와 지상건물을 합하여 평가하고 이를 기준시가를 기준으로 토지와 건물에 배분하여 쟁점토지를 평가하는 것은 잘 못이다. 또한 이와 같이 토지와 건물을 함께 임대하는 경우 토지와 건물의 평가액을 산정한 후에 기준시가를 기준으로 토지와 건물에 배분토록 한 상속세법 및 증여세법 기본통칙 61-50-5(사실상 임대차계약이 체결된 자산의 평가방법) 제3호 "나"목의 평가규정은 법령에 규정되지 아니한 또 하나의 평가방법으로 잘못된 규정이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 청구인의 부(父)로부터 임차하여 청구인 소유건물과 함께 제3자에게 임대하고 있으므로 처분청이 토지 또는 건물을 임차하여 제3자에게 임대한 경우에 적용하는 상속세법 및 증여세법 기본통칙 61-50-5 제3호 "나'목의 규정에 따라 쟁점토지의 가액을 평가한 것은 잘못이 없다

• 가. 쟁점 청구인의 부(父)소유토지위에 청구인소유건물을 신축 임대하다가 쟁점토지를 증여받는 경우 쟁점토지의 평가를 청구인으로부터 부(父)가 받는 임대료를 기준으로 평가하지 아니하고 청구인이 제3자로부터 받는 건물 임대료를 기준으로 평가한 부동산가액을 토지와 건물로 안분하여 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 상속세법 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

(2) 상속세법 및 증여세법시행령 제50조 【부동산의 평가】 ⑦ 법 제61조 제7항에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액"이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다.

(3) 상속세법 및 증여세법시행규칙 제15조 의 2 【임대가액의 계산】 영 제50조 제7항에서 "재정경제부령이 정하는 율"이라 함은 100분의 18을 말한다.

(4) 상속세법 및 증여세법 기본통칙 61-50…5 【사실상 임대차계약이 체결된 재산의 평가방법】 3.토지 또는 건물을 임차하여 제3자에게 임대한 경우

• 가. 건물소유자가 토지소유자로부터 토지를 임차하여 제3자에게 임대한 경우 건물소유자가 제3자로부터 받은 임대보증금등의 환산가액에 의하여 토지ㆍ건물가액을 평가하고, 토지와 건물가액의 구분은 토지ㆍ건물에 대한 기준시가로 안분계산한다. 이 경우 그 안분계산한 토지의 평가액이 토지소유자에게 지급한 임차보증금보다 적은 경우에는 토지의 임차보증금에 의한다.
• 나. 토지소유자가 건물소유자로부터 건물을 임차하여 제3자에게 임대한 경우 토지소유자가 제3자로부터 받은 임대보증금등의 환산가액에 의하여 토지ㆍ건물가액을 평가하고, 토지와 건물가액의 구분은 토지ㆍ건물에 대한 기준시가로 안분계산한다. 이 경우 그 안분계산한 건물의 평가액이 건물소유자에게 지급한 임차보증금보다 적은 경우에는 건물의 임차보증금에 의한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 청구인의 부(父)로부터 월 4백만원에 임차한 쟁점토지상에 청구인소유건물을 신축하여 2003. 10.∼12까지 9명의 임차인에게 보증금 950,450천원, 월 임대료 40,074,750원에 임대하다가 부(父)로부터 2003. 12. 31. 쟁점토지에 설정된 15억원의 은행채무를 부담하는 조건으로 쟁점토지를 부담부증여로 취득하였음이 등기부등본, 부동산임대차계약서,부동산임대현황표 등에 의하여 확인되고 있다.

(2) 청구인은 증여 받은 쟁점토지를 1,983,240천원으로 평가하고 담보대출금 15억원을 제외한 483,240천원을 증여받은 것으로 하여 증여세 72,583,200원을 자진신고·납부하였음이 증여세 자진신고납부계산서 및 증여세 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(3) 처분청은 청구인이 증여받은 쟁점토지가액의 평가를 상속세법 및 증여세법 제61조 제1항 에 의한 토지기준시가 평가액 1,983,240,000원과 청구인이 제3자로부터 받은 임대보증금 등의 환산가액에 의하여 토지ㆍ건물가액을 평가하고, 토지와 건물가액의 평가액을 토지ㆍ건물에 대한 기준시가로 안분계산하여 산정한 토지가액 중 높은 가액인 건물임대료에서 환산한 가액 2,293,457,546원으로 평가하였음이 증여세결정결의서 등에 의하여 확인된다. (가) 청구인은 상속세법 및 증여세법 제61조 제7항 의 "사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다"라는 규정은 증여재산인 토지의 임대차만을 의미하는 것으로 이는 청구인의 부(父)가 청구인에게 토지를 임대한 것에 적용하여야 하고, 청구인이 청구인소유건물과 청구인의 부(父)소유인 토지를 함께 임대하는 경우에는 적용할 수 없다고 주장한다. (나) 쟁점토지평가에 관한 상속세법 및 증여세법 제61조 제7항 및 같은 법 시행령 제50조 제7항의 규정에 의하면 임대차된 증여재산의 경우에는 월 임대료를 연간으로 환산한 금액과 임대보증금의 합계액과 기준시가 등으로 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하도록 하고 있다. (다) 재산의 평가에 관한 상속세법 및 증여세법 제60조 의 규정에 의하면 제1항에 상속세 및 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있어 임대부동산의 증여세 과세가액의 평가도 원칙적으로 증여당시의 시가를 반영할 수 있는 방법을 채택하여야 할 것이므로 당해 자산에 설정된 임대료 등을 기준으로 증여 받은 임대부동산의 시가를 산정하는 경우 특수관계자 사이에 거래되는 가격보다 특수관계없는 자간에 실제 거래되는 가격에 의하여 평가하는 것이 보다 시가를 정확히 반영할 수 있는 것으로 보이고, 이 건 쟁점토지에 대한 임차료가 청구인이 지급하는 임대료와 청구인이 지급받는 임대료로 서로 가액이 다른 경우 비록 그 지급받는 임대료가 토지와 건물 모두에 대하여 지급받는 임대료라 하더라도 이를 기준시가 등으로 합리적으로 안분할 수 있다면 청구인이 지급받는 임대료를 기준으로 하여 그 재산가액을 평가하는 것이 보다 합리적인 것으로 보인다. 따라서, 처분청이 청구인이 지급받은 임대료 등을 기준으로 토지와 건물을 평가한 뒤 기준시가를 기준으로 토지와 건물에 안분하여 토지를 평가하고 이에 근거하여 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.