토지의 취득가액

○○○세무서장이 2005.2.8. 청구인에게 한 2000년 귀속분 양도소득세 333,062,070원은 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제164조 제1항의 규정에 따라 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 정하는 방법에 의해 평가한 가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 2000.5.30. ○○○번지 대지 2,919.9㎡, 같은 곳 ○○○번지 대지 220.4㎡, 같은 곳 ○○○번지 대지 330.6㎡, 같은 곳 ○○○번지 대지 1,544.4㎡ 등 합계 5,015.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고 1985.1.1.(의제취득일)을 취득일로 하여 2000.6.1. 쟁점부동산 양도에 대한 사전신고를 하고 2000년도분 양도소득세 196,590,820원을 자진신고․납부하였다. 청구인이 취득당시의 면적을 종전면적 8,560.7㎡로 하여 자산양도차익 예정신고․납부를 한데 대하여, 처분청은 쟁점토지는 의제취득일인 1985.1.1. 이전인 1984.3.10. 환지예정지로 지정고시되었으므로 쟁점토지의 취득가액을 계산할 때에는 환지면적을 취득면적으로 해야 한다는 ○○○지방국세청장의 감사지적에 따라 2005.2.8. 청구인에게 2000년 귀속분 양도소득세 333,062,070원을 추가 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.4.20. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 1985.1.1.이전에 환지예정지로 지정고시된 토지의 취득가액을 계산할 때에는 소득세법 시행규칙 제77조 제1항 제2호 의 규정에 따라 환지후 면적을 취득면적으로 해야 한다는 처분청의 과세처분에는 승복하지만, 의제취득일(1985.1.1) 현재 토지구획정리사업중에 있었던 쟁점토지의 경우 관할시장이 변화된 주변사정을 반영하여 잠정등급을 설정했어야 하나 당시 쟁점토지에 대해 잠정등급을 설정하지 아니하였고, 처분청이 이 건 경정고지하면서 적용한 환지전의 토지등급(166등급, 14,600원/㎡)은 의제취득일(1985.1.1)전인 1984.7.1.자로 공시된 토지등급으로 이는 토지구획정리사업시행으로 그 지목, 품위 및 정황과 토지의 감모율(37.86%～41.7%) 등을 반영한 등급이 아니므로 토지구획정리사업이 완료된 후 새로 최초로 설정된 토지등급(186등급, 38,900원/㎡)을 적용하여 취득당시의 토지가액을 계산함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 일반적으로 토지구획정리사업지구내의 토지가 환지예정지로 지정․고시되면 토지대장상의 등급이 폐쇄되고, 잠정등급을 설정하는 것이 일반적이나 토지대장상의 등급이 그 당시의 토지의 정황을 반영한 것으로 판단되면 잠정등급을 설정하지 않고 토지대장상의 등급가액을 과세시가 표준액으로 적용하는 것이며, 쟁점토지는 토지구획정리사업을 1983.2.2.부터 시행(공사)하여 1983년도에는 건축이 가능할 정도로 지목․품위 또는 정황이 이미 변화 되어 있었고, 1984년도에 공시된 수정된 토지등급(166등급, 14,600원/㎡)도 토지구획정리사업으로 달라진 지목, 품위 및 정황을 충분히 반영한 등급이므로 이를 적용하여 경정한 처분에는 잘못이 없다. 쟁점토지는 ○○○시 제3토지 구획정리사업지구내의 토지로 환지예정지구 고시일은 의제취득일(1985.1.1) 이전인 1984.3.10.로 확인되고, 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제2호 에서 1984.12.31.이전에 환지예정지로 지정된 토지는 취득가액 계산시 환지면적을 취득면적으로 계산한다고 규정하고 있으므로 청구인이 환지면적(5,015.3㎡)이 아닌 종전면적(8,560.7㎡)을 취득면적으로 하여 양도차익을 계산한 것은 부당하고, 또한 토지등급은 1985.1.1. 현재 공시된 토지등급(166등급)을 적용하는 것이 타당하므로 처분청이 환지면적(5,015.3㎡)에다가 1985.1.1. 현재의 토지등급(166등급)가액을 곱한 금액을 취득가액으로 하여 2000년 귀속분 양도소득세 333,062,070원을 고지한 처분에는 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지(환지예정지)의 취득가액을 계산함에 있어 의제취득일(1985.1.1) 당시의 토지등급은 토지구획정리사업시행으로 달라진 토지의 지목, 품위 및 정황과 토지 감모율(37.86%～41.7%) 등을 반영한 등급으로 볼 수 없으므로 토지구획정리사업이 완료된 후 새로 설정된 토지등급을 적용하여야 한다는 청구주장의 인정여부.
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가.(단서 생략) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하ࡒ개별공시지가ࡓ라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 소득세법시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 ࡒ대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액ࡓ이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(괄호안 생략)이 평가한 가액을 말한다.(이하 생략)

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

④ 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의하여 1990년 8월 30일 개 별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990년 1월1일을 취득당시의 시가표준액 기준으로 한 × ------------------------------ 개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액 을 2로 나누어 계산한 가액 소득세법 시행규칙 제77조 【환지예정지 등의 양도 또는 취득가액의 계산】① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.

2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우

• 나. 취득가액 환지예정면적 × 취득당시의 단위당 기준시가 구 지방세법 시행령 제80조 (과세시가표준액의 결정) ① 토지․건물 및 선박의 과세시가표준액은 다음 각호의 가격 또는 가액으로 한다.

1. 토지 매년 1회 조례로써 정하는 날 현재 제80조의 2의 규정에 의하여 결정된 토지등급가격(이하 ࡒ토지등급가격ࡓ이라 한다)으로 하되, 등급이 없는 토지 또는 그 정황이 현저하게 달라진 토지는 새로이 설정 또는 그 정황이 현저하게 달라진 토지는 새로이 설정 또는 수정된 등급가격. 구 지방세법 시행령 제80조 의 2(토지등급의 결정 등) ① 시장․군수는 토지에 대하여 토지의 지목, 품위 또는 정황에 따라 등급을 설정하고 이를 토지대장, 임야대장 및 과세대장에 등재하여야 한다.

② 시장․군수는 제1항의 규정에 의하여 등급이 설정된 토지가 그 지목․품위 또는 정황이 현저하게 달라진 경우에는 그 토지의 지목․품위 또는 정황과 유사한 토지의 등급에 준하여 토지등급을 수정할 수 있다.

③ 시장․군수가 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 등급을 설정하거나 수정하고자 할 때에는 내무부령이 정하는 바에 따라 도지사의 승인을 받아야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점토지는 ○○○시 제3토지 구획정리사업지구내 토지로 1983. 2.9. 구획정리사업시행이 고시되고, 1984.3.10. 환지계획인가 및 환지예정지 지정공고(○○○고시 제37호)되었으며, 당초 사업시행기간(예정)은 1983.2.2.～1985.12.31.이었으나 실제로 토지구획정리사업이 완료된 날은 1986.7.26.인 사실이 ○○○도 고시문 및 공문사본 등에 의하여 확인되며, 청구인은 쟁점토지를 환지예정지 지정공고일 이전인 1969.7.7. 취득한 사실이 등기부등본, 토지대장 등에 의해 확인되고, 쟁점토지의 환지전후 토지지번 변동상황과 토지감모율, 지목변경 내용 등은 아래와 같다.

○○○ 처분청은 소득세법 시행규칙 제77조 (환지예정지 등의 양도 또는 취득가액의 계산) 제1항의 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다는 규정과 제2호의 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우, 취득가액은 “환지예정면적 × 취득당시의 단위당 기준시가”로 한다는 규정을 적용하여 청구인이 2000.5.30. 양도한 쟁점토지에 대한 양도소득세를 다시 계산하여 양도소득세 333,062,070원을 경정고지를 하였다. 구 지방세법시행령 제80조 제1항 제1호 및 제80조의 2 제2항 등의 규정에 의하면 토지의 과세시가표준액은 매년 제1회 조례로서 정하는 날 현재 시장․군수가 토지의 지목․품위 또는 정황에 따라 등급을 설정하여 이를 토지대장․임야대장 및 과세대장에 등재함으로써 결정되는 토지등급가격으로 하고, 시장․군수는 등급이 설정된 토지가 그 지목․품위 또는 정황이 현저하게 달라진 경우에는 그 토지의 지목․품위 및 정황과 유사한 토지의 등급에 준하는 토지등급을 수정결정할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 같은법 시행규칙 제46조 등에 의하면 시장․군수는 토지구획정리사업법의 규정에 의한 토지구획정리사업의 시행으로 환지예정지가 지정된 경우에는 그 사업지구내의 토지에 대하여 잠정적으로 적용할 토지등급(잠정등급)을 설정하여야 한다고 규정하고 있다. 처분청 과세자료 등에 의하면 청구인이 1969.7.7. 등에 취득한 쟁점토지는 1984.3.10. 환지예정지로 지정된 후 1986.8.1 쟁점토지의 토지등급(188등급)이 설정되기까지는 잠정등급이 설정되지 않았던 것으로 확인되며, ○○○시장(민원지적과-2094,2006.2.14)은 “공문서분류 및 보존에 관한 규칙에 따라 지방세 과세자료는 문서 생산년도로부터 5년간 보존하도록 규정되어 있어 현재 토지잠정등급(지방세 관련) 관련서류가 보존되지 않아 확인할 수 없다”고 회신하였다. 쟁점토지의 토지구획정리사업 시행기간은 1983.2.2～1985.12.31로 예정되어 있었으나 토지대장 등에 의하면 토지구획정리사업은 실제로 1986.7.26. 완료된 것으로 확인되는 바, 1981.1. 공시된 쟁점토지의 토지등급은 65등급(15,124원/㎡)이고, 처분청이 적용한 쟁점토지의 1984년도 수정된 토지등급은 166등급(14,500원/㎡)인 사실로 미루어 볼 때 처분청이 적용한 토지등급(166등급, 14,500원/㎡)은 토지구획정리사업시행으로 달라진 지목, 품위 및 정황과 토지의 감모율(37.86%～41.7%) 등을 반영한 등급으로는 볼 수 없다 할 것이다. 기준시가에 의한 양도차익 계산에 있어서 환지예정지구내의 토지를 취득하여 환지후 양도한 경우, 의제취득일(1985.1.1) 현재의 토지등급은 토지구획정리사업시행으로 달라진 지목, 품위 및 정황을 반영한 토지등급을 적용함이 타당하고, 토지구획정리사업지구내 토지로서 환지예정지의 지정으로 토지의 지목 품위 또는 정황이 현저히 달라졌음에도 시장․군수가 잠정등급을 설정하지 아니하여 종전에 설정된 토지등급가액을 적용하는 것이 불합리한 경우에는 당해 토지와 품위, 정황이 유사한 인근토지의 등급가액을 적용하는 것이 타당하다 할 것이다(재일46014 -363. 1997.2.19, 국심2004서81, 2004.7.21. 같은 뜻). 1985.1.1이전에 취득하여 환지예정지구로 고시된 쟁점토지를 환지후에 양도한 경우, 양도차익을 기준시가로 계산함에 있어서 쟁점토지의 취득가액산정에 대하여 처분청이 적용한 1984.7.1자 토지등급은 토지구획정리사업으로 인하여 그 지목, 품위 및 정황이 현저하게 변동하여 이용가치가 달라졌음에도 이러한 변동된 품위와 정황을 반영하지 못한 것이라 할 것이고, 관할시장은 변화된 사정을 반영하여 잠정등급을 당시 설정했어야 하나 쟁점토지의 경우 토지구획정리사업이 진행중인 관계로 잠정등급을 설정하지 아니하였던 것으로 확인되므로 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 달라지고 감모율 적용으로 환지후의 권리면적이 적어지는 쟁점토지의 취득가액계산은 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 하여 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.