증여가액 산정시 시가 적용

심판청구를 기각합니다

청구인은 2004.6.3. ○○○ 지분 1/2(이하 "쟁점아파트"라 한다)을 배우자 김○○○으로부터 증여받고 상속세 및 증여세법 제61조 제3항 에 의하여 평가한 기준시가금액 241,750,000원을 증여가액으로 하여 증여세 과세미달신고(배우자공제액 3억원)를 하였다. 처분청은 청구인의 증여세신고에 대하여 쟁점아파트와 인접한 416동 902호(이하 "쟁점외아파트"라 한다)가 680,000,000원에 매매된 사실(계약일 2004.4.14., 잔금일 2004.6.18.)을 확인하고 쟁점외아파트의 거래가액인 340,000,000원(1/2가액)을 증여가액으로 삼아 2004.12.14. 청구인에게 2004년도분 증여세 4,123,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.1.12. 이의신청을 거쳐 2005.6.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 아파트 거래시세는 같은 단지 내라도 남향으로 전망이 좋고 내부구조를 편리하게 변경한 것이라면 매매상한가를 적용할 수 있는 것이나, 쟁점아파트는 서향으로 바로 앞 동에 의해 전망이 막혀있고 내부구조의 변경도 없었으므로 쟁점외아파트와 같이 680,000,000원에 거래될 수 있는 상태가 아니다. 쟁점아파트 전면이 단지내 차량통행이 많은 도로변으로 소음이 많고, 내부구조를 변경하지 않아 겨울이면 춥고 여름이면 더워 전세를 내놓아도 잘 나가지 않는 상태로 시세가 점점 하락하고 있는 반면, 쟁점외아파트는 전면에 주차장이 있어 소음이 없고 각종 시세정보의 매매상한가보다도 더 높은 가격으로 거래되었는 바, 평가기간(3개월) 내에 단 한차례 거래된 쟁점외아파트의 거래가격을 쟁점아파트의 시가로 본 처분은 부당하므로 이 건 부과처분을 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트가 속해있는 단지는 ○○○단지 전체가 재건축대상 아파트로 사실상 위치에 관계없이 평형대별로 가격이 형성되어 거래되고 있는 실정이며, 개개호별로 내부시설의 개조여부에 따라 약간의 차이가 있을 수 있으나, 쟁점외아파트와는 단지배치도에서 보는 바와 같이 서로 인접하고 있고, 도로도 동일한 조건으로 확인되며, 쟁점부동산 주변에만 심하게 소음이나 먼지가 발생하는 것도 아니어서 가격하락요인이 있다고 보기 어렵다. 쟁점아파트와 쟁점외아파트는 건축시점이 동일하고, 인접해있으며, 최고층이 10층으로 같고, 평수 및 방향이 같아 시세가 형성되는 같은 9층으로 모든 여건이 유사하며, 인터넷 스피드뱅크의 시세정보를 보면 증여당시(2004.6.3.)의 시세는 매매하한가가 610백만원∼660백만원이고, 매매상한가는 670백만원∼680백만원으로 형성되어 있는 것으로 나타나는 바, 쟁점외아파트가 2004.4.14. 매매계약이 체결된 것으로 증여당시 까지 보합세를 유지하고 있으므로 증여당시로부터 3개월 이내의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보고 이 건 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트에 연접한 동(棟) 같은 층의 매매실례가액을 시가로 보아 증여가액을 산정한 처분이 타당한지 여부
• 나. 관련법령 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 상속세 및 증여세법 제76조 【결정·경정】① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트를 2004.6.3. 남편과의 증여계약에 의하여 남편으로부터 증여받았고, 증여당시 쟁점아파트의 시가가 없다고 보아 상속세 및 증여세법 제60조 제3항 및 동법 제61조 제3항에 의하여 고시된 국세청 기준시가 241,750,000원(1/2지분 가액)으로 하여 과세미달(배우자 공제액 300,000,000원)로 신고하였으며, 처분청은 쟁점아파트에 연접한 쟁점외아파트가 증여당시로부터 3개월 이내인 2004.4.14. 매매계약을 체결하고 거래된 가액(680,000천원 중 1/2지분가액 340,000,000원)을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 결정고지하였음이 확인된다.

(2) 쟁점아파트와 쟁점외아파트는 같은 ○○○단지 내에 ○○○동과 ○○○동으로 연접하여 있고, 건축시기(1981년), 면적(34평형), 방향(서향), 층(○○○층)이 동일함이 처분청이 제시한 아파트건물 배치도 등에 의하여 확인된다.

(3) 위 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 을 보면, 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 본다고 규정하고 있으므로 이러한 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적인 평가방법인 기준시가 보다 이를 먼저 적용하여야 할 것이다. 또한, 쟁점외아파트의 경우, 내부구조를 변경하는 등 쟁점아파트보다 시가가 높을 수 밖에 없다고 주장하나, 쟁점아파트나 쟁점외아파트 모두 재건축 대상이 될 수 있다는 점에서 동일한 시세 여건을 갖추고 있어 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 쟁점외아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 처분은 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.