분양권의 시가를 인근의 매매사례가액을 기준으로 평가할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2004.2.25. 남편 노○○○로부터 ○○○ G동 3508호(60평형으로, 이하 "쟁점아파트" 라 한다)를 분양권인 상태에서 지분 40%(이하 "쟁점증여자산" 이라 한다)를 증여받고, 쟁점증여자산의 가액을 당초 쟁점아파트의 분양가액(8억 7200만원)의 40%인 3억 4800만원으로 하여 배우자공제액 3억원을 공제하고 증여세 4,392,000원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점증여자산의 가액을 증여일 전후 3월 이내에 인근 유사아파트 분양권의 매매사례가액인 17억 1304만원의 40%인 6억 8416만원으로 평가하고, 증여일 이후 청구인의 남편 노○○○가 불입한 분양잔금 1억 3080만원의 40%인 5232만원을 노○○○가 청구인에게 현금증여한 것으로 보아 이를 증여재산가액에 가산하여 2005.3.20. 청구인에게 2004년분 증여세 79,420,260원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.5.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점증여자산의 수증 당시 쟁점아파트에 대한 국세청 고시가격이 없었으므로 당초 분양가액을 기준으로 증여세를 신고할 수 밖에 없었고, 상속세및증여세법 제49조 제5항 의 규정은 납세자는 증여 당시 시가를 알 수 없는 반면, 처분청은 사후에 매매사례가액을 조사하여 추징하므로 납세자의 이익을 침해하게 되고, 납세자가 이를 피하기 위해서는 부동산중개소나 탐문하여 시가를 조사하여야 하는데 이는 현실적으로 불가능할 뿐 아니라 세법상으로도 탐문시세가액을 시가로 인정하는 규정도 없으며, 인근 유사 매매사례가액은 세무공무원의 자의적인 기준이 될 수 있고, 청구인으로서는 쟁점아파트 인근 사례가액이 18억 4114만원으로 거래되었는지 여부를 심판청구일 현재까지도 알 수 없었는 바, 이와 같이 신고시 예측가능성이 전혀 없는 거래사례를 사후의 정보에 의하여 납세자에게 불리하게 과세함은 부당하므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세및증여세법 제61조 제5항 및 같은법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의거 증여재산이 분양권인 경우 평가기준일까지 불입한 분양금액과 평가기준일 현재의 프리미엄 상당액을 합하여 평가되는 바, 2004.1.2. 매매계약을 체결하고 2004.1.7. 양도한 쟁점아파트와 같은 동 G동 3208호의 매매프리미엄은 9억 6914만원, 2004.4.15. 매매계약을 체결하고 2004.6.9. 양도한 G동 3207호의 매매시 프리미엄은 10억 2873만원으로 조사되고 있다. 따라서, 쟁점증여자산의 증여가액은 증여일 2004.2.25.까지 분양대금 불입액 7억 4120만원과 매매계약일이 쟁점증여자산의 증여일과 가깝고 면적, 위치, 용도가 동일한 평형으로 2004.1.2. 매매계약체결한 G동 3208호의 프리미엄가액인 9억 6914만원을 합한 17억 1034만원의 40%인 6억 8416만원으로 하고, 증여일 이후 2004.4.13. 청구인의 남편 노○○○가 쟁점아파트의 분양잔금 1억 3080만원을 전액 불입하였으므로 동 금액의 40%를 증여재산가액에 가산한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트 분양권의 시가를 인근의 매매사례가액을 기준으로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하“평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간·성질·내용·거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 제51조【지상권 등의 평가】② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점증여자산을 증여당시 쟁점아파트 분양권에 대한 국세청의 기준시가가 없어 쟁점아파트 분양권의 시가가 없었는데도 처분청이 사후에 쟁점아파트 분양권의 인근 아파트의 매매사례가액을 조사하여 과세함은 근거과세의 원칙에 위배되므로 쟁점아파트의 분양가액을 기준으로 하여 증여자산가액을 평가하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 상속세및증여세법 제60조 제1항 에 의하면 "증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다" 고 규정하고 있고, 같은법 제61조 제5항 및 같은법 시행령 제51조 제2항에는 "부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다" 고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제49조 제5항에 의하면, "당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다"고 규정하고 있다. (나) 처분청이 쟁점아파트와 면적·위치·용도가 동일한 인근의 아파트분양권의 매매사례가액을 조사한 내역을 보면, 2004.1.2. 계약을 체결한 쟁점아파트와 같은동(G동) 3208호의 프리미엄가액은 9억 6914만원이고, 2004.4.15. 계약체결한 G동 3207호의 프리미엄가액은 10억 2873만원으로 조사되었고, 그 중 쟁점증여자산의 증여일과 가까우면서 보다 적은 금액인 G동 3208호의 프리미엄가액 9억 6914만원을 분양가액에 합한 쟁점아파트 분양권의 시가를 18억 4114만원으로 평가한 것으로 확인된다. (다) 관련 법령 및 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점증여자산을 증여받을 당시 쟁점아파트 분양권에 대한 매매사례가액은 없었으나, 쟁점아파트와 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 인근 아파트분양권의 매매사례가액이 있었고, 그 중 쟁점증여자산의 증여일과 가까우면서 보다 적은 프리미엄가액을 분양가액에 합하여 쟁점아파트 분양권의 시가를 평가함은 타당하다고 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트와 유사한 인근 아파트분양권의 매매사례가액을 시가로 보아 쟁점증여자산가액을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.