평형 및 층이 다른 아파트 매매사례가액을 기준으로 증여세 과세한 처분의 당부

2005.1.7. ○○○세무서장이 청구인에게 한 2004.3.22. 증여분 증여세 24,247,510원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2004.3.22. 어머니 김○○○으로부터 ○○○(대지지분 27.06㎡·건물 84.90㎡, 35평형 이하“쟁점아파트”라 한다)를 수증하고 증여재산가액을 상속세 및 증여세법(이하“상증법”이라 한다) 제61조 제3항 규정에 의하여 국세청장의 공동주택 고시가액 202,500,000원으로 평가하여 증여세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지 내 평수가 유사한 ○○○(대지지분 27.07㎡·건물 84.96㎡, 33평형 이하“쟁점매매실례아파트”라 한다)가 2004.2.14.에 328,000,000원(이하“쟁점매매실례가액”라 한다)으로 매매계약된 사례가 있어 동 매매실례가액을 증여가액으로 평가하여 2005.1.7. 청구인에게 2004.3.22. 증여분 24,247,510원을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.1.21. 이의신청을 거쳐 2005.5.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 국세청장이 매년 실지거래가액을 조사하여 고시한 가액을 믿고 신고하였는데도 불구하고 신고내용을 부인하고 결정한 것은 신의성실의 원칙에 어긋나며, 부동산의 가격은 개별성이 강하여 같은 동 내의 규모가 같은 아파트라도 각 층마다 그 가격이 다르고, 같은 층이라도 그 층의 위치(조망권, 일조권 등), 시설의 상태(구조변경, 인테리어의 시공정도 및 시공시기 등)에 따라 가격이 다를 수 있는 것이므로 면적이 동일한 아파트에 대한 시가가 있는 경우라 하더라도 그 가액을 평가대상아파트의 시가로 볼 수 없다(○○○, 1998.5.25. 같은 뜻) 또한 처분청은 이 건 결정시 매매실례가액을 조사 또는 수집한 사실없이 실무담당자가 보유하고 있는 양도과세자료 중에서 쟁점아파트와 유사하다고 추측되는 자료의 양도가액을 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매실례가액으로 결정한 것은 ‘세법의 해석·적용에 있어서 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다’는 국세기본법 제18조 의 세법적용의 원칙에 위배된다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트와 쟁점매매실례아파트는 같은 단지·신축연도 및 유사면적으로서, 쟁점아파트의 증여일인 2004.3.22.과 쟁점매매실례아파트의 매매계약일 2004.2.14.은 상증법시행령 제49조 제1항에서 규정하는 평가기준일 3월 이내 요건에 충족하므로 상증법 제60조 및 상증법시행령 제49조 제5항에 의하여 평가대상재산인 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매실례가액을 증여가액으로 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 같은 동·다른 층의 평형이 다른 아파트의 매매실례가액을 증여과세가액으로 하여 과세한 처분의 정당 여부
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. 2) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액)
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인·증여자·수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 “주주 등 1인”은 “상속인 등”으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 청구인의 어머니로부터 2004.3.22. 쟁점아파트를 수증하고 증여세 신고시 증여과세가액을 국세청기준시가인 202,500천원으로 신고한데 대하여 처분청이 이를 부인하고 쟁점매매실례가액을 증여가액으로 하는 것은 신의성실 원칙에 어긋나므로 이 건 처분은 부당하다는 주장이고, 처분청은 쟁점매매실례아파트는 같은 단지·신축연도 및 유사면적으로서, 쟁점아파트의 증여일인 2004.3.22.과 쟁점매매실례아파트의 매매계약일 2004.2.14.은 상증법시행령 제49조 제1항에서 규정하는 평가기준일 3월 이내 요건에 충족하므로 당초처분은 정당하다는 의견이므로 이에 대하여 본다.

2. 우리 심판원에서 쟁점아파트와 쟁점매매실례아파트의 평형, 구조, 증여시점의 국세청 기준시가 및 조사일(2005.9.14) 현재 매매거래가액을 조사해 본 결과는 다음과 같다.

○○○

3. 2003.12.30.에 신설되어 2004.1.1.부터 시행된 상증법시행령 제49조 제5항에서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등도 시가로 보도록 규정하고 있으나, 아파트의 경우 같은 단지·같은 동·같은 평형이라도 보수 또는구조변경여부를 불문하더라도 층·방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이며, 이 건의 경우는 쟁점매매실례아파트와 평형·층이 달라 증여당시 고시된 국세청기준시가는 물론 부동산시장에서 거래되는 매매가액도 쟁점아파트보다 쟁점매매실례아파트의 매매가액이 더 높게 나타나는 점에서 달리 쟁점아파트의 시가로 볼 만한 3월이내의 매매사례가액이 발견되지 않는 한 쟁점매매실례아파트의 매매가액 3억 2천 8백만원을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보기는 어렵다고 판단된다. 따라서 이 건 처분은 부당하므로 취소하여야 된다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.