당초 기준시가로 신고한 증여받은 아파트에 대하여 매매사례가액에 의해서 과세한 사례
당초 기준시가로 신고한 증여받은 아파트에 대하여 매매사례가액에 의해서 과세한 사례
심판청구를 기각합니다.
청구인은 2004.4.23 청구인의 어머니 김○○○ 소유의 ○○○(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 증여받고, 2004.7.13. 국세청장이 2003.12.1. 산정·고시한 건물가액 251,000,000원을 증여재산가액으로 하여 2004년도분 증여세 30,780,000원을 신고·납부하였다. 처분청은 2004.12.1. 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 16평형인 339동 506호(이하 "매매사례아파트"라 한다)가 2004.4.28. 거래된 가액 360,000,000원을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 총결정세액 53,430,000원에서 기납부세액 30,780,000원을 차감한 22,650,200원을 2004년도분 증여세로 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.1.4. 이의신청을 거쳐 2005.5.23. 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 쟁점아파트의 매매사례가액을 확인하고자 하였으나, 부동산중개업법 제16조의 2의 "중개업자등의 비밀을 지킬 의무"의 규정에 의하여 그 매매가액을 확인할 수 없어 국세청장이 산정·고시한 건물가액 251,000,000원을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 2004년도분 증여세를 신고한 것은 정당하다.
(2) 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 결정함에 있어 국세청장이 산정·고시한 기준시가가 있음에도 매매사례아파트의 매매가액으로 한 것은 국세기본법 제15조 에 규정된 신의성실의 원칙을 위배한 것이고, 또한 조사공무원의 적용방법에 따라 매매가액에 차이가 생길 수 있으므로 같은법 제18조 제1항의 세법적용의 원칙에 위배되며, 부동산은 그 물리적 특성상 개별성이 강하여 동일 단지내의 동일규모의 아파트라 할지라도 층마다 가격이 다르고 같은 층에서도 위치에 따라 가격이 다를 수 있음에도 면적이 동일하다는 이유로 1건의 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 같은법 제19조에 규정된 세무공무원의 재량의 한계를 넘은 것으로 부당하다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ①부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 (3) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)
3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (4) 국세기본법 제15조 【신의ㆍ성실】 납세자가 그 의무를 이행함에 있어서는 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. 세무공무원이 그 직무를 수행함에 있어서도 또한 같다 (5) 국세기본법 제18조 【세법해석의 기준】 ① 세법의 해석ㆍ적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다. (6) 국세기본법 제19조 【세무공무원의 재량의 한계】 세무공무원이 그 재량에 의하여 직무를 수행함에 있어서는 과세의 형평과 당해 세법의 목적에 비추어 일반적으로 적당하다고 인정되는 한계를 엄수하여야 한다
(1) 청구인은 2004.4.23. 청구인의 어머니로부터 쟁점아파트를 증여받고, 쟁점아파트의 증여재산가액을 2003.12.1. 고시된 국세청 기준시가인 251,000,000원으로 하여 2004.7.13. 2004년도분 증여세를 신고하였고, 처분청은 2004.12.1. 쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례아파트의 매매가액 360,000,000원으로 경정하여 과세한 사실이 심리자료에 의하여 확인되며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(2) 청구인은 이 건 처분은 국세기본법상 신의성실의 원칙, 세법적용의 원칙 및 세무공무원의 재량의 한계 등을 위배하였으며, 위 매매사례아파트의 매매가액은 부동산 중개업자가 중개업무상 취득한 비밀에 해당되어 이를 확인할 수 없었다는 주장이므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점아파트가 2004.4.23. 청구인의 어머니로부터 청구인에게 증여되었다는 사실, 매매사례아파트는 ○○○로 쟁점아파트와 번지·면적·용도 및 종목이 동일하고, 위 증여일로부터 5일 후인 2004.4.28. 360,000,000원으로 거래되었다는 사실 및 위 증여일 현재 쟁점아파트의 국세청 기준시가가 251,000,000원이라는 사실은 검토서 등 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 상속세및증여세법 제60조 제1항·제2항 및 같은법시행령 제49조 제5항에서 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 이 경우 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 증여재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일한 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. (다) 청구인은 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 국세청 기준시가가 아닌 매매사례아파트의 매매가액으로 적용한 것은 국세기본법상 신의성실의 원칙과 세법적용의 원칙을 위배한 것이고, 세무공무원의 재량의 한계를 넘은 것으로 주장하나, 상속세및증여세법 제60조 제1항·제2항 및 같은법시행령 제49조 제5항에서 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 이 경우 당해 재산의 매매사례가액을 시가로 본다고 규정하고 있는 점으로 보아 쟁점아파트의 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적인 평가방법인 기준시가보다 이를 우선 적용한 처분청의 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 보인다. (라) 또한, 청구인은 중개업자가 중개한 부동산의 매매가액은 그 업무상 취득한 비밀에 해당되어 부동산중개업법 제16조의 2의 규정에 따라 이를 지킬 의무가 있다고 보아 쟁점아파트의 매매사례가액을 확인할 수 없었다고 주장하나, 공인중개사가 고객에게 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 알선 행위를 하면서 본인이 중개한 부동산 대상물 등에 대하여 취득한 매매가액을 제시하지 아니하면서 부동산중개업을 영위한다는 것은 상관례상 인정하기 곤란하므로 청구인의 주장은 받아 들이기 어려워 보인다. (마) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 처분청이 평가기준일 전·후 3월 이내의 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.