재건축조합설립인가와 사업계획승인을 위해 쟁점부동산을 경제적 이익이나 현금거래 없이 단순교환한 것이므로 소득세법상 양도에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부
재건축조합설립인가와 사업계획승인을 위해 쟁점부동산을 경제적 이익이나 현금거래 없이 단순교환한 것이므로 소득세법상 양도에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부
심판청구를 기각합니다.
청구인은 서울특별시 ○○○(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 소유하고 있다가 2003.6.28. 주택을 철거하고 2003.6.30. 그 부수토지만을 이○○○외 9인에게 소유권이전등기한 후 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득과세표준확정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 ○○○의 조합원 자격취득을 위하여 2003.6.4. 쟁점주택을 서울특별시 ○○○번지 ○○○빌라 8세대 중 지분 3분의 1과 교환한 것으로 보고 고가주택의 양도(1,060,432,000원)에 해당하는 것으로 보아 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하여 2005.2.11. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 153,877,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.5.6. 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 ○○○의 조합원으로서 효율적인 재건축 추진을 위하여 쟁점주택을 ○○○와 형식상 교환한 것에 불과하므로 이를 유상양도로 보아 과세한 처분은 부당하다.
(2) 청구인은 2003.6.28. 주택을 철거하고 쟁점주택의 부수토지만을 2003.6.30. 양도하였으므로 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다. 설령, 쟁점주택을 양도한 것으로 본다 하더라도 ○○빌라 102호에 대한 감정평가액 380,000,000원을 양도가액으로 보아야 한다.
(1) 청구인은 쟁점주택을 ○○○와 교환함으로써 ○○○의 조합원 자격을 취득하였는 바, 재건축조합원끼리 재건축추진을 위한 형식상 교환이라는 청구주장은 이유없다.
(2) 청구인은 쟁점주택의 교환대가로 2003.6.4. ○○○의 소유권을 취득하였는 바, 그 때가 쟁점주택의 양도시기이므로 쟁점주택의 부수토지만을 양도하였다는 청구주장은 이유없다.
(1) 쟁점주택의 교환을 재건축조합원 상호간의 형식상 교환으로 볼 수 있는지 여부
(2) 쟁점주택의 부수토지만을 양도한 것으로 볼 수 있는지 여부와 쟁점주택의 양도가액을 380,000,000원으로 볼 수 있는지 여부
① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (3) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 (4) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.
［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］
③ 제1항 제1호제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 서울특별시 ○○○의 소유주인 청구인외 2인은 서울특별시 ○○○번지 ○○○ 8세대의 소유주인 이○○○외 7인과 ○○○를 맞교환하기로 2002년 1월 계약을 체결하였음이 부동산 상호교환거래에 대한 조건부계약서에 의하여 확인된다. (나) ○○○ 13동의 원소유주인 청구인외 2인은 2003.6.4. ○○○ 8세대를 취득한 후 2003.6.28. ○○○ 13동 주택을 철거하고, 2003.6.30. 그 부수토지를 이진섭외 7인에게 등기이전하였음이 처분청의 과세기록에 의하여 확인된다. (다) 당초 ○○○ 13동은 ○○○에 포함되어 있지 않았으나, ○○○ 13동의 원소유주인 청구인외 2인은 2003.6.4. ○○○를 취득하는 조건으로 2002.3.29.자로 위 재건축조합의 조합원 자격을 취득하였음이 위 재건축조합의 조합원 인증서에 의하여 확인된다. (라) 위 사실내용을 종합하여 보면, 청구인이 ○○○의 조합원 자격을 취득하기 위하여 쟁점주택과 ○○○를 맞교환한 것이므로 재건축조합원끼리 형식상 교환으로 유상양도가 아니라는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 2003.6.28. 주택을 철거하고 2003.6.30. 쟁점주택의 부수토지만을 양도하였다는 주장이나, 거래당사자 쌍방이 교환계약에 의하여 양도소득세 과세대상 자산을 이전하는 경우에는 그 교환성립일(교환성립일이 불분명한 경우에는 교환등기접수일)에 당해 자산이 유상으로 이전되는 것인 바, 이 건의 경우 청구인이 2003.6.4. ○○○의 소유권을 이전등기하였으므로 그 때가 양도시기가 되고, 그 당시에는 주택이 철거되지 아니하였으므로 쟁점주택의 부수토지만을 양도하였다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다. (나) 청구인은 ○○○ 102호 1세대의 감정평가액 380,000,000원을 쟁점주택의 양도가액으로 보아야 한다는 주장이나, 처분청 조사공무원이 세무조사시 위 재건축조합에 출장하여 제출받은 ○○○에 의하면, 청구인은 쟁점주택의 재건축 대가로 ○○○를 아래와 같이 분양받은 사실이 확인된다.
○○○ 위 분양현황에 의하면, 위 재건축조합은 쟁점주택을 1,060,432천원으로 평가하고, 분양금액 1,316,000천원에서 위 평가액을 차감한 금액 255,568의 분담금을 청구인이 추가로 부담한 사실이 확인되는 바, 위 재건축조합에서 사업시행을 위해 평가한 쟁점주택의 평가액은 1,060,432천원임을 알 수 있다. (다) 소득세법시행령 제166조 에서 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익을 계산하도록 규정한 산식을 보면 기존건물과 그 부수토지의 평가액(주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격)을 실지거래가액의 요소로서 규정하고 있다(실지거래가액이라는 명문의 규정은 없으나 소득세법 제96조 제1항 제2호 등에서 입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도를 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 대상으로 규정하고 있는 점을 감안하여 위 산식을 보면 이를 알 수 있다). (라) 위 관련법령 및 사실관계를 종합하여 보면, 재건축조합이 쟁점주택을 1,060,432천으로 평가한 후 동 평가액을 토대로 하여 청구인에게 분양한 재건축 아파트의 분양대금을 정산한 점, 청구인이 비록 재건축 주택의 입주권을 양도한 것은 아니나 재건축 주택의 입주권 양도시 양도차익을 계산함에 있어서 위 재건축조합이 평가한 가액을 실지거래가액의 요소로 규정하고 있는 점 등을 감안하여 볼 때 쟁점주택의 실지양도가액을 위 1,060,432천원으로 하여 양도차익을 계산한 이 건 처분은 정당한 반면, 쟁점주택이 ○○빌라 8세대 중 지분 3분의 1 과 교환된 점을 보면 청구인은 쟁점주택의 교환대가로 ○○○ 8/3세대를 취득한 것이 되므로 ○○○ 1세대의 감정평가액 380백만원을 쟁점주택의 양도가액으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.