재건축조합설립인가와 사업계획승인을 위해 쟁점부동산을 경제적이익이나 현금거래 없이 단순교환한 것이므로 소득세법상 양도에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부
재건축조합설립인가와 사업계획승인을 위해 쟁점부동산을 경제적이익이나 현금거래 없이 단순교환한 것이므로 소득세법상 양도에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부
심판청구를 기각합니다.
청구인, 황○○○ 및 박○○○(이하 “청구인등”이라 한다)은 ○○○번지 소재 ○○○빌라(이하 “○○○빌라”라 한다) 13동 1호, 2호 및 3호(각호 공히 대지 207.3㎡, 건물 241.92㎡이고, 이하 청구인이 보유하고 있던 2호를 “쟁점부동산”이라 한다)를 각 소유하고 있다가 손○○○ 등 8인이 소유하고 있던 ○○○번지 소재 ○○○빌라(총8세대로 이하 “○○○빌라”라 한다)와 교환하기로 하고 그에 따라 2003.6.4. ○○○빌라의 소유권을 청구인등 명의로 이전하고, 2003.6.28. ○○○빌라 13동 1호, 2호 및 3호 건물을 철거한 뒤 2003.6.30. 쟁점부동산을 포함하여 ○○○빌라에 대한 소유권이전등기를 손○○○ 등 8인 명의로 경료하였다. 청구인은 위 상호교환 계약에 따라 쟁점부동산의 토지만을 381,432천원(기준시가)에 양도한 것으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 잔금청산일인 2003.6.4.자에는 건물이 철거되지 아니하였으므로 토지만을 양도한 것으로 볼 수 없고, 고급주택의 양도(각 세대별 기준시가 720백만원, 2003.4.30. 고시)로 보아 실지거래가액으로 계산한 양도차익을 토대로 2003년 귀속분 양도소득세 83,541,810원을 2005.3.2. 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.4.30. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 쟁점부동산의 교환은 단순히 재건축조합 설립인가와 사업승인을 받기 위하여 현금거래 없이 상호 교환한 것으로 현실적으로 아무런 이익도 발생하지 아니하였으므로 소득세법상 양도에 해당하지 아니한다.
(2) 설사 양도로 보더라도, 이 건 교환이 완료된 날은 쟁점부동산에 대한 소유권이전일인 2003.6.30.(2006.6.28. 주택철거)로서 이때 지상 건물을 멸실하고 토지만 양도한 것이므로 처분청이 토지와 건물을 양도한 것으로 보아 과세한 것은 부당하다.
(3) 설령 2003.6.4.을 양도시기로 한다고 하더라도, 처분청이 실지 양도가액으로 보아 과세한 1,060,432,000원은 감정평가법인에 의한 시가감정이 아니라 시행사와 재건축조합간에 합의한 금액에 불과하므로 이를 실지거래가액으로 보아 과세한 처분은 위법․부당하다.
(1) 쟁점부동산의 양도는 청구인등과 ○○○빌라를 소유하고 있던 8인간 공동계약으로서 상호교환한 교환거래이며, 이는 소득세법령상 양도에 해당한다.
(2) 청구인은 2003.6.4. ○○○빌라의 부수토지를 취득하여 교환대가 의 수령을 완료하였고, 계약서에서 상호교환 거래의 실행시기를 맞교환 시기로 정하고 있는 점 등에 비추어 교환 당사자간에 최초로 소유권이전등기를 완료한 시점이 소득세법 제92조 및 동법 시행령 제162조(양도 또는 취득시기)에 해당하는 것이므로 양도시기를 2003.6.4.로 하고, 그로써 주택을 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(3) ○○○빌라 재건축조합은 쟁점부동산에 대한 가치를 1,060,432,000원으로 책정하였고, 이는 2003.9.15. 작성된 아파트공급계약서상에도 그대로 되어 있어 당초 보상가액에 변동이 없는 것으로 확인되므로 이를 양도가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.
(1) 재건축조합설립인가를 위해 사업지구내 부동산을 쟁점부동산과 맞교환으로 취득하여 조합에 출자한 것이 소득세법상의 양도에 해당하는지 여부
(2) 쟁점부동산의 양도가 주택의 양도인지, 아니면 토지만의 양도인지 여부
(3) 부동산교환시 관련부동산에 대하여 재건축조합에서 사업시행을 위해 평가한 가액을 실지 양도가액으로 보아 과세한 처분이 적법한지 여부
② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. 소득세법 제96조 (양도가액) ①제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
1. 제89조제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우
7. 기타 당해 자산의 종류․보유기간․보유수(수)․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우
② 제94조제1항제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다.
③ 제1항 단서 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 제94조제1항 각호의 자산을 법인세법 제52조 의 규정에 의한 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함한다)에게 양도한 경우로서 동법 제67조의 규정에 의하여 거주자의 상여․배당 등으로 처분된 금액이 있는 때에는 동법 제52조의 규정에 의한 시가를 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액으로 본다. 소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다 소득세법시행령 제160조 (고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ①법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조제1항의 규정에 의한 양도차익 ×[(양도가액 － 6억원) / 양도가액]
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 ×[(양도가액 － 6억원) / 양도가액]
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. 소득세법 시행령 제162조 (양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일․인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 민법 제245조제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날 소득세법 제100조 (양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(1) 사실관계 (가) 청구인등이 ○○○빌라 소유자인 손○○○ 등 8인과 체결한 “부동산 상호교환거래에 대한 조건부 계약서”에 의하면 ○○○빌라와 ○○○빌라는 상호 맞교환하는 것으로 하되, 아래와 같은 조건으로 각각의 기존 토지 면적과 지분비율을 기준으로 재건축사업과 건축허가사업을 추진하는 것으로 하고, ○○○빌라와 ○○○빌라간 상호교환거래에 따른 당사자끼리의 현금부담 지급대가는 없는 것으로 하며, 상호의 부동산 물건만 맞교환하는 것으로 계약을 체결한 사실을 확인할 수 있다.
1. ○○○와 ○○○은 현금 대가 지급없이 상호 맞교환하는 것으로 하되, 각각의 기존 토지면적과 지분비율을 기준으로 재건축사업을 시행하는 것으로 함.
2. ○○○와 ○○○ 각각은 기존 현대빌라 재건축사업 추진을 위한 시공사 선정 계약조건에 따라 분배되는 각각의 무상지분율 조건에 따라 추가되는 현금 분담액을 부담하거나 현금분배액을 수령하는 것으로 함(이주대책도 동일하게 적용함).
3. 상기의 부담 또는 수령금액은 사업추진 시기에 맞추어 실행 지급하거나 수령하며, 상호 교환 대상 부동산 물건은 교환거래 실행시기에 결정하여 시행키로 함.
4. ○○○와 ○○○의 구분소유자는 제한물권 등을 모두 각자 해결해야 하며, 본 계약에 따른 상호교환 거래가 실행 완료될 때까지 교환대상 부동산 물건 각각의 구분소유권을 제3자에게 처분할 수 없고 본 계약을 위반할 시에는 손해배상의무가 있음. (나) ○○○빌라의 등기부등본(집합건물)에 의하면 2003.6.4. ○○○빌라 제301호가 청구인 명의로 소유권이전등기되었고, 같은날 수탁자인 ○○○빌라1재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 경료된 사실을 확인할 수 있다. (다) ○○○빌라의 토지 등기부등본 등에 의하면 청구인등의 건물은 2003.6.28. 철거되고, 토지지분은 2003.6.30. 손○○○ 등에게 이전된 사실을 확인할 수 있다. (라) ○○○빌라 재건축1&2조합이 조합원들에게 발송한 2003.8.28.자 “조합원 분양계약 일정 안내의 건” 문서에 의하면 분양계약과 관련하여 쟁점부동산의 세대이익(출자금액)을 1,060,432,000원으로, 분양가액은 1,369,000,000원으로, 추가분담금을 308,568,000원으로 책정한 사실을 확인할 수 있다.
(2) 판단 (가) 쟁점(1)과 관련하여 살펴보면, 소득세법상 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것인바(소득세법 제88조 제1항), 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로 현금거래가 수반되거나 경제적 이익 유무는 교환의 성립요건과는 무관하다 할 것이므로 현금거래 없이 상호 교환한 것으로 현실적으로 아무런 이익 도 발생하지 아니하였다 하여 소득세법상 양도에 해당하지 아니한다는 청구주장은 이유가 없는 것으로 판단된다(국심2004서1981. 2004.8.27. 같은 뜻). (나) 쟁점(2)에 대하여 살펴보면, 소득세법령상 양도시기는 특별한 경우를 제외하고는 잔금을 청산한 날로 보도록 규정하고 있고(소득세법 시행령 제162조 제1항), 교환계약상의 양 당사자는 언제든지 상대방의 요구에 따라 종전의 자기 부동산에 대한 소유권 이전등기 절차를 이행할 의무가 있으므로, ○○○빌라에 대한 소유권 이전등기를 받은 날인 2003.6.4.이 교환일로서 소득세법시행령에서 정한 대금을 청산한 날에 해당한다고 할 것이다(대법원 1986.2.25. 선고 85누989 판결 참조). 따라서, 쟁점부동산에 대한 교환거래가 완료되고 난 이후인 2003.6.28. 건물이 철거된 것으로 확인되므로 쟁점부동산의 양도는 토지만의 양도라는 청구인의 주장은 인정할 수 없다 할 것이다. (다) 쟁점(3)에 대하여 살펴보면, 처분청 조사공무원이 세무조사시 재건축조합에 출장하여 제출받은 “○○○ 1단지 분양현황(조합원 분양)”에 의하면, 청구인은 쟁점주택의 재건축 대가로 ○○○아파트 101동 1309호를 아래와 같이 분양받은 사실이 확인된다. < ○○○ 1단지 분양현황(조합원 분양) >○○○ (라) 재건축조합은 쟁점주택을 1,060,432천원으로 평가하고, 분양금액 1,292백만원에서 위 세대이익(평가액)을 차감한 231,568천원을 분담금으로 청구인이 추가로 부담한 사실이 확인되고 있어, 재건축조합에서 사업시행을 위해 평가한 쟁점주택의 평가액은 1,060,432천원임을 알 수 있다. (마) 소득세법시행령 제166조 에서 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익을 계산하도록 규정한 산식을 보면 기존건물과 그 부수토지의 평가액(주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격)을 실지거래가액의 요소로서 규정하고 있다(실지거래가액이라는 명문의 규정은 없으나 소득세법 제96조 제1항 제2호 등에서 입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도를 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 대상으로 규정하고 있는 점을 감안하여 위 산식을 보면 이를 알 수 있다). (바) 관련법령 및 위 사실관계를 종합하여 보면, 재건축조합이 쟁점주택을 1,060,432천원으로 평가한 후 동 평가액을 토대로 하여 청구인에게 분양한 재건축 아파트의 분양대금을 정산한 점, 청구인이 재건축 주택의 입주권을 양도한 것은 아니나 재건축 주택의 입주권 양도시 양도차익을 계산함에 있어서 재건축조합이 평가한 가액을 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있는 점 등을 종합해 볼 때 처분청이 쟁점주택의 실지양도가액을 1,060,432천원으로 하여 양도차익을 계산한 이 건 처분은 정당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.