실지거래가액 과세 시 취득가액불분명의 경우 산정방법

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○○(전용면적 195.78㎡, 이하 "쟁점아파트"라 한다)호를 2003.11.13. 경매에 의하여 8억 6170만원에 양도하고 2004.1.31. 양도소득세를 신고하면서 고가주택인 1세대1주택이라 하여 취득가액을 6억 5000만원, 필요경비를 1억 2273만원으로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 후 양도소득세를 2,505,453원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 취득가액이 확인되지 아니한다 하여 소득세법 제114조 에 의하여 취득가액을 추계결정하고, 수선비 1억원은 필요경비 부인하여 2004.10.2. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 26,194,140원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2004.12.31. 이의신청을 거쳐 2005.4.28. 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 남편의 사업부진으로 8년간 살던 65평 쟁점아파트를 강제경매 당하여 19평 월세아파트로 이주하면서 집이 협소하여 살림의 대부분을 버리면서 취득가액을 증명할 수 있는 계약서 등을 보관하지 못하였으나 쟁점아파트는 로얄층으로 매매가액이 다른 아파트의 시세보다 10% 이상 높은 현실과 시세의 60%를 담보로 잡는 현실을 감안하면 등기부등본상 근저당최고액이 5억 2000만원(실제대출액 4억원)인 6억 5000만원은 쟁점아파트의 실제 취득가액으로 신뢰성이 있으며, 또한 평당 수리가액이 100만원인 사실을 감안하면 수리비 1억원은 무리가 아님에도 이를 부인한 처분청의 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 취득가액이 6억 5000만원인 사실을 입증할 거래계약서와 금융자료 등 객관적인 증빙이 전혀 없으며 단순히 부동산중개인이 매매가액을 6억원으로 추정하였다 하여 이를 증거로 실제 취득가액을 6억 5000만원으로 인정하기는 어려우며, 쟁점아파트를 수선하고 수선비로 1억원을 주식회사 ○○○에 지불하였다고 주장하나 주식회사 ○○○는 1994.12.15. 폐업되어 거래 사실을 확인할 수 없을 뿐 아니라 청구인 남편이 대표자로 재직하던 회사로서 거래사실이 객관적으로 확인되지 아니하므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트에 대하여 취득가액이 확인되지 아니하고 수선비를 지출한 사실이 확인되지 아니하는 것으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 같은 법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 같은 법 시행령 제176조의 2(2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정된 것)【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(괄호생략)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ――――――――――――――― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 (제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점아파트의 취득계약서나 금융증빙 등이 확인되지 아니한다 하여 쟁점아파트 취득금액을 6억 5000만원으로 인정하지 아니하였고, 수선비로 지출한 1억원은 거래상대방이 특수관계자이고 거래사실이 객관적으로 확인되지 아니한다 하여 이를 부인하여 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점아파트는 로얄층이라 거래금액이 다른 아파트보다 10%이상 높고, 시세의 60%를 담보 한도액으로 하는 현실에서 근저당최고액이 5억 2000만원(실제대출액 4억원)인 사실을 감안하면 취득가액 6억 5000만원은 신빙성이 있는 금액이며, 쟁점아파트의 평당 수리비를 100만원으로 산정시 수리비 1억원은 무리가 아니라고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(3) 청구인은 쟁점아파트 취득가액이 6억 5000만원이라는 증거로 아파트 인근 중개업자 김○○○의 기억과 근저당 한도 5억 2000천만원을 제시하고 있으나, 거래사실을 확인할 수 있는 매매계약서나 대금지급증빙 또는 거래를 중개한 중개업자의 확인서 등 객관적인 증빙서류를 제출하지 아니하고 있고, 처분청이 전 소유자에 대하여 거래사실을 확인한 결과 거래금액을 기억할 수 없다고 진술하고 있어, "정확한 기억은 없으나 당시 매매가가 6억원 정도였던 것으로 기억된다"는 ○○○중개사무소 대표 김○○○의 진술을 증거로 취득가액을 6억 5000만원으로 인정하는 것은 어렵다 하겠다. 따라서, 소득세법 제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의 2 제2항 및 제3항의 규정에 따라 양도가액을 실거래가액으로 하여 양도소득을 결정하는 경우 취득가액이 불분명한 경우에는 ① 3월내의 매매사례가액, ② 감정평가법인의 감정가액, ③ 실거래양도가액을 기준시가비율로 환산한 취득가액, ④ 기준시가를 순차로 적용하도록 규정하고 있는 바, 처분청이 취득 당시 실거래가액이 확인되지 아니하는 쟁점아파트에 대하여 양도가액을 기준시가비율로 환산하여 취득가액을 결정하여 양도차익을 산출한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(4) 청구인은 수선비 1억원에 대한 증빙서류로 "1996.3월에 7000만원에 주식회사 ○○○로부터 쟁점아파트의 공사를 의뢰받아 시공한 적이 있으며 대금결제는 쟁점아파트의 소유주인 김○○○로부터 수령하였다"는 ○○○가 2005.5.3. 작성한 확인서를 제출하고 있으나, ○○○가 시공을 의뢰한 주식회사 ○○○는 청구인의 남편이 대표이사를 역임하던 1994.12.15. 폐업된 법인으로 공사를 실시하였다는 객관적인 증빙이나 청구인이 수선비를 지급한 사실을 입증할 금융증빙을 확인하기 어려우므로 이를 증거로 하여 수선비를 필요경비로 공제하기는 어려운 것으로 판단된다.

(5) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점아파트의 취득가격을 양도가액을 기준시가비율로 환산하여 결정하고 필요경비를 부인하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.