증여재산의 평가

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2003.11.7. 청구인의 부 우○○○로부터 ○○○ 414-2 ○○○아파트 39동 201호(이하 "쟁점아파트" 라 한다)를 증여받고 이에 대한 증여재산가액을 국세청 기준시가인 225,000천원으로 평가하여 증여세를 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트가 2003.12.30.자로 재건축사업계획의 승인이 난 지역으로 승인 당시 시세가 급등하였으며, 거래가 빈번하여 같은 지역내의 동일한 아파트의 객관적인 매매시세가 형성되었다고 볼 수 있어 증여일 전후 3개월 동안 동일한 단지내의 아파트를 양도한 청구외 24인의 산술평균 양도가액 395,000천원을 증여재산가액으로 평가하여 2004.8.9. 청구인에게 증여세 37,400천원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.4.6. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항 및 동법시행령 제49조 제1항 제1호에 의하여 증여일 전후 3월이내에 당해재산에 대한 매매사실이 없는 경우에는 보충적 평가방법인 공동주택에 대한 국세청기준시가에 의하여 증여재산가액을 평가하여야 함에도 불구하고, 처분청이 증여일 이후 재건축사업계획의 승인이 난 지역으로 승인당시 시세가 급등하고 거래가 빈번하여 객관적인 시세가 형성되었다 하여 증여일 전후 3월동안 동일한 단지내 아파트를 양도한 청구외 24인의 양도가액을 산술평균한 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 것은 아파트를 증여받은 것을 분양권을 증여받은 것과 동일하게 과세한 것이므로 부당하며, 증여재산가액을 매매사례가액으로 평가한다면, 거의 모든 경우에 매매사례가액이 존재하므로 국세청 기준시가는 무의미한 것이되며, 매매사례가액을 적용하더라로 2003.12.30. 신설된 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 의 시행일인 2004.1.1. 이후 상속·증여분부터 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트에 대한 실제매매가액이 성립되어 있지 않더라도 쟁점아파트가 소재한 이 지역은 재건축사업지역으로 매매거래가 빈번하게 이루어지고 있으므로 쟁점아파트를 비롯한 같은 지역내에 있는 아파트의 객관적인 매매시세가 형성되어 있다고 볼 수 있고, 이 매매시세는 상속세 및 증여세법 제60조 에 시가로 정의된 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어진는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 볼 수 있으므로 이러한 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 과세함은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 인근 부동산중개업소 등에 탐문조사한 시세가액을 산술평균한 가액을 증여재산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. (2) 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.11.7. 쟁점아파트를 청구인의 부 우○○○로부터 증여받아 쟁점아파트의 증여재산가액을 국세청기준시가인 225,000천원으로 평가하여 2003.12.18. 증여세를 신고하였음이 집합건물 등기부등본과 증여세과세표준신고서에 의하여 확인되며, 처분청은 쟁점아파트가 2003.12.30. 재건축사업계획이 승인되어 시세가 급등중인 아파트로 보충적 평가방법인 국세청기준시가는 증여당시의 시세를 적정하게 반영하고 있지 못하다는 사유로 청구인의 증여세 신고를 부인하고, 쟁점아파트의 증여일 전후 3월동안의 재건축프리미엄을 반영하기 위하여 양도소득세를 신고한 청구외 24인의 양도가액을 산술평균한 395,000천원을 쟁점증여재산의 증여당시의 시가로 보아 청구인에게 증여세 37,400천원을 과세하였음이 결정결의서 등 관련 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 증여일 전후 3월이내에 당해재산에 대한 매매사실이 없는 경우에는 보충적인 방법에 의하여 증여재산가액을 평가하여야 함에도 불구하고, 처분청이 증여일 이후 재건축사업계획의 승인이 난 지역으로 승인당시 시세가 급등하고 거래가 빈번하여 객관적인 시세가 형성되었다 하여 증여일 전후 3월동안 단지내 아파트를 양도한 청구외 24인의 양도가액을 산술평균한 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 것은 아파트를 증여받은 것을 분양권을 증여받은 것과 동일하게 과세한 것이므로 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. 상속세및증여세법 제60조 제1항 에 의하면, "증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다" 고 규정하고 있고, 동조 제2항의 규정에 의하면 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하며, 증여일 전후 3월이내의 기간중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에는 당해재산의 감정가액, 매매사례가액, 수용·공매가격, 보상가액 등을 시가로 인정하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 인정하도록 규정하고 있는 바, 쟁점아파트가 소재하고 있는 지역은 2003.12.30. 재건축사업계획의 승인으로 재건축 프리미엄이 형성되어 매매거래가 빈번하게 이루어지고 있으므로 쟁점아파트를 비롯한 같은 지역내에 있는 아파트의 객관적인 매매시세가 형성되어 있다고 볼 수 있어 이 매매시세는 상속세 및 증여세법 제60조 에 시가로 정의된 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 볼 수 있으므로 이러한 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점아파트의 증여일 전후 3월동안의 동일한 단지내의 아파트를 양도하고 양도소득세를 신고한 25인의 양도가액을 산술평균하여 산정한 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.