일시적 2주택자 해당 여부

○○○세무서장이 2004.12.13. 청구인에게 한 2001년 귀속 양도소득세 13,053,430원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1978.12.29. ○○○번지 소재 ○○○아파트 ○○○동 204호(이하 “쟁점아파트ࡓ라 한다)를 취득하여 보유하던 중 재건축사업계획승인일(2000.10.13)이후인 2001.11.30. 쟁점아파트를 양도하였고, 쟁점아파트 양도일 전인 2001.7.2. ○○○번지 소재 ○○○아파트(이하ࡒ새로운 아파트ࡓ라 한다)를 새로 취득하였으며, 쟁점아파트는 2002.9.9. 멸실되었다. 청구인은 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001년 귀속 양도소득세 3,724,520원을 신고․납부하였으나, 처분청은 쟁점아파트의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리(아파트입주권)의 양도라 하여 실지거래가액을 적용하고, 취득가액은 소득세법시행령 제166조 제2항 의 산식규정에 의해 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정하여 2004.12.13. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 13,053,430원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.1.10. 이의신청을 거처 2005.3.25. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리가 아닌 일반 부동산의 양도에 해당되므로 2년이내 종전주택을 양도한 것으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다.

(2) 쟁점아파트는 의제취득일 이전에 취득한 자산으로 소득세법 시행령 제166조 제2항 에서는 의제취득일 이전에 취득한 자산의 취득가액 환산방법에 대해서는 규정하고 있지 않고 같은법 시행령 제176조의 2 제2항에서 규정하고 있으므로 이를 적용해야 하고, 동 규정에 의하면 쟁점아파트의 환산 취득가액은 양도당시의 실지거래가액에 취득당시의 기준시가(의제취득일)/양도당시의 기준시가를 곱하여 환산한 가액으로 하여야 되는데도 처분청이 같은법 시행령 제166조 제2항을 적용하여 취득가액을 산정, 과세한 것은 잘못이다.

• 나. 처분청 의견 (1) 소득세법 시행령 155조 제16항 에 의하면 양도당시 다른 주택이 없는 경우에만 1세대1주택 비과세규정을 적용하는 것이므로 당초처분이 정당하다.

(2) 의제취득일 이전에 취득한 아파트라 하더라도 재건축분양권에 대한 환산취득가액 산정은 소득세법 시행령 제166조 제2항 에 정한 방법으로 환산취득가액을 계산하는 것이므로 당초처분이 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 다른 주택을 소유한 상태에서 재건축아파트 입주권을 양도한 경우에도 일시적 1세대2주택의 양도로 보아 양도소득세를 비과세 할 수 있는지 여부.

(2) (예비적 청구) 의제취득일(1985.1.1) 이전에 취득한 재건축아파트 양도와 관련하여 취득시의 환산가액을 계산함에 있어 소득세법 시행령 제166조 제2항 과 시행령 제176조의 2 제2항 중 어느 규정을 적용하여 양도차익을 산정할 것인지 여부.

• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 ࡒ양도소득세ࡓ라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (이하 각호 생략) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날(제154조 제1항 제2호 가목 및 나목에서 규정하는 공공사업의 시행자에게 양도 또는 수용되는 경우에는 그 양도일 또는 수용일)부터 2년 이내에 종전의 주택(제154조 제1항 제2호 가목 및 나목에 해당하는 경우에는 그 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 말한다)을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.

⑯ 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 제157조 제3항 제2호의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점(1) 일시적 1세대2주택의 양도에 해당되는지에 대하여 (가) 청구인은 1978.12.19. 쟁점아파트를 취득하여 거주하다가 2000.10.13. 재건축사업계획승인으로 아파트입주권을 취득하고, 2001.7. 2. 새로운 아파트를 취득하였으며, 동 아파트를 취득한 후 2년 이내인 2001.11.30. 아파트입주권을 양도하였음이 과세관련자료에 의하여 확인된다. (나) 처분청은 쟁점입주권에 대해 양도당시 다른 주택이 없는 경우에 한하여 1세대 1주택의 비과세를 적용할 수 있다는 의견이고, 청구인은 쟁점아파트 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리가 아닌 일반부동산의 양도에 해당되므로 2년이내 종전주택을 양도한 것으로 보아 1세대1주택 비과세 하여야 한다고 주장하는 바, 이 건 아파트입주권을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용할 수 있는지 여부에 대하여 본다.

① 소득세법 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하면, 생계를 같이하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 주택의 양도소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있다.

② 소득세법시행령 제155조 제1항 의 규정에 의하면, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 조 제16항의 규정에 의하면, 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(사업계획승인일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한함)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(쟁점입주권)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다고 규정하고 있다.

③ 재건축조합의 조합원이 입주권을 양도하는 경우 그 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택과 구별되므로 1세대 1주택의 비과세 규정인 소득세법 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항을 직접 적용하여 양도소득세를 비과세할 수는 없다.

④ 그러나, 조합원이 입주권을 양도할 당시 다른 주택이 없고 사업계획승인일 현재 종전주택이 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 경우에는 소득세법시행령 제155조 제16항 이 정하는 바에 따라 양도소득세 비과세대상이 됨은 물론이고, 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 종전주택과 관련된 입주권을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하고 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 입주권을 양도하였다면 그 역시 소득세법시행령 제154조 제1항 의 비과세 특례규정인 소득세법시행령 제155조 제1항 이 정하는 바에 따라 그 입주권의 양도로 인하여 발생한 소득도 양도소득세 비과세대상에 해당한다고 할 것이다(대법원 2004두9456, 2005.3.11. 같은 뜻임).

⑤ 이 건의 경우, 청구인이 새로운 아파트를 취득한 날부터 2년 이내에 아파트입주권을 양도하였고, 사업계획승인일 현재 쟁점아파트를 3년 이상 보유하는 등 소득세법시행령 제155조 제1항 에서 규정하는 비과세 요건을 모두 충족하고 있으므로 아파트입주권의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 봄이 타당하다. 쟁점(2)는 쟁점(1)의 청구가 인용되어 심리의 실익이 없으므로 심리를 생략한다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.