수증한 주택의 증여가액 산정

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2004.3.5. ○○○ (이하"쟁점아파트"라 한다.)를 모 (이○○○)로부터 증여받고 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가(150,000천원)로 평가하여 증여세를 신고·납부를 하였다. 처분청은 상속세및증여세법 제60조 및 동법시행령 제49조에 근거하여 쟁점아파트와 같은 단지내 ○○○ (이하"비교평가아파트"라 한다.)의 매매실례가액(201,500천원)을 증여가액으로 결정하여 2005.1.1. 청구인에게 2004년 귀속 증여세 10,945,810원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.3.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 상속세및증여세법시행령 제49조 의 규정에 의해 쟁점아파트의 증여재산가액을 산정함에 있어 비교한 비교평가아파트는 쟁점아파트와 위치나 주변환경에 따른 가격형성요인이 다름에도 불구하고, 처분청이 비교평가아파트의 매매실례가액을 쟁점아파트의 증여가액으로 평가하여 증여세를 결정고지한 처분은 부당하다. 또한, 과세관청이 일방적으로 확보한 매매사례가액을 위치나 주변환경 등 가격형성요인에 따라 개별성이 강한 아파트가액에 일률적으로 적용하는 것은 조세의 형평성을 위반한 처분이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어서 비교평가아파트의 매매실례가액으로 한 것이 위치나 주변환경 등과 같은 가격형성요인을 고려하지 않은 부당한 평가라는 주장이나, 쟁점아파트단지는 사실상 위치에 관계없이 평형대별로 가격이 형성되어 거래가 되고 있는 실정이며, 쟁점아파트와 비교평가아파트는 건축시점이 동일하면서 인접하고 있으며, 평수도 동일하여 모든 여건이 유사하므로 동 아파트의 매매실례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 증여재산가액을 산정함에 있어 비교평가아파트의 매매실례가액을 시가로 적용하여 평가할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매,감정,수용,경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 모(이○○○)로부터 2004.3.5. 쟁점아파트를 증여받은 후 증여재산가액을 신고함에 있어서 기준시가인 150,000,000원으로 신고하고 해당세액을 납부한 사실이 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점아파트(18평)의 증여재산가액을 기준시가인 150,000,000원으로 평가한 것을 부인하고, 쟁점아파트와 같은 단지에 소재한 비교평가아파트(18평)의 매매실례가액(201,500천원)을 쟁점아파트의 시가로 보아 쟁점아파트의 증여재산가액을 201,500천원으로 산정한 데 대하여, 청구인은 과세관청이 일방적으로 확보한 매매사례가액을 위치나 주변환경 등 가격형성요인에 따라 개별성이 강한 아파트가액에 일률적으로 적용하는 것은 부당하다는 주장이므로, 이를 살펴본다. (가) 관련법령인 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제5항의 규정에 의하면 증여재산의 시가를 평가함에 있어서 당해 재산의 매매사례가액이 있으면 동 가액에 의하고 당해 재산에 대한 매매사례가액이 없더라도 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. (나) 한편, 쟁점아파트단지의 경우 개별 아파트의 위치보다는 평형별로 시세가 형성되는 재건축아파트의 특성을 감안할 때 건축연도 또는 평수가 동일한 비교 평가아파트의 매매사례가액을 적용하는데 무리가 없다고 하겠다. 또한, 쟁점아파트단지 시세에 대한 ○○○ 및 ○○○ 재건축아파트의 시세정보를 보면, 청구인이 증여받은 시점인 2004.3.5. 시세는 매매하한가가 195,000천원이었고, 매매상한가는 220,000천원으로 형성되었음이 확인된다. 처분청이 청구인에게 적용한 비교평가아파트의 매매가액 201,500천원은 2004.4.14. 계약이 체결된 것으로 증여일(2004.3.5.) 현재의 매매실례가액을 찾아 이를 적용하는 것이 보다 더 시가에 부합된다 하겠으나, 평가기준일 전후 3월 이내의 거래가액도 시가로 적용할 수 있도록 관련법령에 규정되어 있으므로 비교평가아파트의 매매실례가액 (201,500천원)을 쟁점아파트의 증여일 현재 시가로 볼 수 있다.

(3) 위 사실관계 및 관련법령을 종합해 볼 때, 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어서 청구인이 신고한 기준시가를 부인하고, 비교평가아파트의 매매실례가액 201,500천원을 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 에 의한 쟁점아파트의 증여일 현재 시가로 보아 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.