분양권 양도에 해당하는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2001.4.16. 청구외 이○○○에게 ○○○를 양도하고 2001.6.30. 동 양도차익을 기준시가(양도가액 70,000천원, 취득가액 33,951천원)에 의하여 산정하여 2001년 귀속 양도소득세 3,963,270원을 예정신고·납부하였다. 처분청은 2004년 11월 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 청구인이 양도한 쟁점부동산을 사실상 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권으로 보아 동 양도차익을 실지거래가액(양도가액 114,500천원, 취득가액 55,541천원)에 의하여 산정하고 2005.1.11. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 6,243,190원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.3.17. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 재건축대상인 쟁점부동산을 주택을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 이 건 과세하였으나, 쟁점부동산을 재건축 사업계획승인일 이후에도 2001.4.16. 양도시점까지 세입자가 거주하여 주택용도로 사용하였으므로 이를 사실상 용도인 주택의 양도로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 재건축대상 아파트는 사업계획승인일부터 사용검사필증교부일 전일까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 바, 청구인은 2000.8.9. 재건축사업이 승인된 ○○○아파트재건축조합의 조합원으로서 사업계획승인일 이후인 2001.4.16. 동 입주권을 이○○○에게 양도한 사실이 확인되고 있으므로 관련 법령에 따라 실지거래가액에 의하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 사업계획승인일 이후에 양도한 재건축대상아파트의 양도차익을 실지거래가액에 의거 산정하여 양도소득세를 과세한데 대하여 이를 주택으로 보아 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 주장의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 같은 법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 1987.12.29. 쟁점부동산을 취득하여 2000.8.9. 재건축사업계획이 승인된 이후인 2001.4.16. 양도하였으므로 사실상 쟁점부동산에 상당하는 재건축아파트의 입주권을 양도한 것으로 보아 이 건 과세하였음이 양도소득세 조사종결보고서(2004년 11월), 쟁점부동산의 등기부등본, 관악구청장의 ○○○아파트재건축 주택조합에 대한 사업계획승인서(2000.8.9) 등의 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 매수자인 이○○○에게 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권을 114,500천원에 양도하였다는 거래사실확인서를 세무조사 당시인 2004.11.19. 처분청에 제출하였으나, 이 건 심판청구시에는 쟁점부동산이 재건축 사업승인일 이후에도 양도시점까지 주택용도(임대)로 사용되었으므로 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아니라 주택의 양도로 보아 이 건 양도소득세를 기준시가에 의하여 경정하여야 한다는 주장이다.

(3) 청구인이 제출한 2000년 7월∼2001년 5월분 전기요금 수납자료○○○에 의하면, 쟁점부동산에 대하여 TV시청료를 포함한 전기요금이 2000년 7월∼2001년 4월간 매월 20,150원 내지 33,030원(2001년 4월분은 26,920원)정도가 부과되었음을 알 수 있고, 재건축사업으로 인하여 쟁점부동산이 2001.9.26. 철거된 것으로 집합건축물대장에 기재되어 있어서 2001.4.16. 양도일까지 주택용도로 사용된 것으로 보여지나, 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)에서 규정하고 있는 부동산을 취득할 수 있는 권리라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획인가일 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인일부터 당해 재개발 또는 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)까지는 당해 주택의 철거 여부에 관계없이 사실상 향후 건설될 주택을 취득할 수 있는 권리의 가치에 따라 매매가격이 결정되는 것이므로 이를 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보아 양도소득세를 과세하는 것이다○○○. 따라서 쟁점부동산의 양도일(201.4.16)이 재건축사업계획승인일(2000.8.9) 이후이므로 처분청이 쟁점부동산 양도에 대하여 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보아 소득세법 제96조 제1항 단서의 규정 등에 따라 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.