토지와 건물의 가액 구분이 불분명한지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구법인은 1992.12.28 ○○○ 소재 대지 344㎡ 및 건물 910.08㎡(지하1층, 지상4층 근린생활시설, "이하 쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 부동산임대업을 영위하다가 2003.12.15 쟁점부동산을 청구외 이○○○에게 8억원에 양도한 후 건물가액을 1억원(부가가치세 포함된 금액임)으로 하여 2003년 2기분 부가가치세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 실지양도가액(8억원)을 토지 및 건물의 감정평가액에 비례하여 안분계산한 건물가액을 과세표준으로 하여 2005.1.10 청구법인에게 2003년 2기분 부가가치세 31,341,620원을 경정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2005.3.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 부동산매매계약서상 토지와 건물가액을 구분하여 기재하지 아니하였으나 동 매매계약서 하단에 매매대금에는 부가가치세가 포함되어 있음을 기재하였고, 쟁점부동산의 매수자가 확인서에서 토지 및 건물가액을 구분하여 거래하였다고 확인하고 있으며, 건물가액을 1억원으로 하여 세금계산서를 발행하였으므로 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 본 처분은 부당하다. 쟁점부동산의 건물은 신축후 15년이 경과된 노후 건물로서 청구법인이 신고한 건물가액 1억원은 결코 낮은 금액이 아니고, 처분청이 이 건 과세근거로 한 감정평가액은 매수인이 매매계약 3개월전에 한국감정원에 의뢰하여 감정받은 것으로 대로변에 위치한 쟁점부동산의 토지가액은 낮게 평가되고, 건물가액은 건물상태 등을 무시하고 높게 평가되어 있어 부실하므로 동 감정평가액을 기준으로 안분계산한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 매매계약서상 토지가액과 건물가액이 구분되어 있지 아니하고, 매매계약일 이후인 2004.11.24 작성된 확인서상의 건물가액을 정상가액으로 인정하기 어려우므로 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 제1호의 단서규정에 의하여 감정평가액으로 안분계산한 건물가액을 과세표준으로 한 처분은 정당하고, 서울특별시 교육감의 수익재산처분 허가서에 쟁점부동산의 처분예정가액을 감정평가격 이상 받을 것을 조건으로 하여 허가되었고, 동 감정평가액은 지가공시및토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액으로서 객관성이 결여되었다는 주장은 이유없다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도가액 중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 한국감정원의 감정평가액을 기준으로 안분계산하여 건물분 과세표준을 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산 한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점부동산의 토지 및 건물가액 구분이 불분명한 것으로 본데 대하여 청구법인은 쟁점부동산의 건물가액이 1억원이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 처분청이 제출한 쟁점부동산의 부동산매매계약서에 의하면 매매대금 8억원만 기재되어 있고, 토지 및 건물가액을 구분하여 기재되어 있지는 아니하다. 청구법인은 쟁점부동산의 건물노후화를 감안하여 토지 7억원, 건물 1억원(부가가치세 포함) 합계 8억원에 매입하였다고 기재된 매수인의 사실확인서(2004.11.24 인감첨부)를 제시하고 있으나, 건물가액을 1억원으로 평가한 아무런 근거가 없을 뿐만 아니라, 동 확인서는 사인간에 임의로 작성이 가능한 것으로 이를 객관적인 증빙자료로 채택하기 어렵다. 한편, 쟁점부동산의 양도일(2003.12.15) 3개월전인 2003.9.16 쟁점부동산의 매수인 이○○○이 일반거래(업무참고용) 목적으로 한국감정원에 감정평가의뢰하여 받은 감정평가서에 의하면, 쟁점부동산의 감정평가액은 토지가액 464,400,000원, 건물 320,906,400원 합계 785,306,400원인 사실이 확인되고, 서울특별시 교육감의 수익용기본자산 처분허가서(2003.11.11)에 의하면, 쟁점부동산의 처분예정가액을 감정평가액(785,306,400원) 이상으로 하여 처분허가한 사실이 나타난다. 또한, 처분청 자료에 의하면, 양도당시 쟁점부동산 중 건물의 기준시가는 277,272,320원으로 청구법인이 주장하는 건물가액 1억원 보다 훨씬 높게 나타나고 있다. 이상의 사실을 종합하여 보면, 청구법인은 쟁점부동산의 건물가액을 1억원으로 하여 계약하였다고 주장하고 있으나 부동산매매계약서상 토지 및 건물가액이 구분되어 있지 아니하고, 청구법인이 주장하는 건물가액 1억원은 양도당시 기준시가(277,272,320원)에 훨씬 못미치는 가액으로 이를 신뢰하기 어려운 반면, 쟁점부동산의 매수인이 쟁점부동산의 양도일(2003.12.15) 3개월전인 2003.9.16 쟁점부동산을 한국감정원에 감정평가의뢰하여 받은 감정평가액이 확인되므로 처분청이 관련법령에 의하여 한국감정원이 감정평가한 가액을 기준으로 안분계산하여 산출한 건물가액을 과세표준으로 하여 청구법인에게 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.