환지처분 전에 환지예정지변경인가가 있는 경우가 환지실효된 것인지 여부

○○○세무서장이 2004.12.27. 청구인에게 한 2001년 귀속분 양도소득세 308,217,400원의 부과처분은 ○○○의 취득가액 계산시 환지예정 면적을 각각 ○○○ 및 ○○○로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은 ○○○(이하 "쟁점토지①"이라 함)와 같은 동 ○○○(이하 "쟁점토지②"라 하고, 쟁점토지①을 합한 ○○○를 이하 "쟁점토지"라 한다)를 1983.12.7. 취득하여 2001.6.1. 양도하였다. 쟁점토지는 1970.11.20. 최초 환지예정지지정공고, 1988.10.27. 환지예정지변경인가 및 지정공고를 거쳐 1991.12.28. 환지확정처분이 있었는 바, 청구인은 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득세 예정신고를 하면서 1988.10.27. 환지예정지변경인가 및 지정공고를 근거로 쟁점토지의 취득가액을 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제1호 (나)목의 규정에 의한 산식『종전토지의 면적(692.5㎡, 1,281.8㎡) × 취득당시 단위당 기준시가』(이하 "산식①"이라 한다)을 적용하여 1,343,311,027원으로 산정하고 양도가액을 1,599,290,000원으로 하여 양도소득세 49,789,890원을 신고납부하였다. 처분청은 ○○○국세청장으로부터 쟁점토지가 1970.11.20. 최초 환지예정지지정공고가 있었으므로 쟁점토지의 취득가액을 소득세법시행규칙 제77조 제1항 단서 및 동항 제2호 (나)목의 규정에 의한 산식『환지예정 면적(238.8㎡, 731㎡) × 취득당시 단위당 기준시가』(이하 "산식②"라 한다)로 계산하여야 한다는 감사지적을 받고 그에 따라 취득가액을 685,125,035원으로 하고 양도가액을 1,599,290,000원으로 하여 2004.12.27. 청구인에게 2001년 귀속분 양도소득세 308,217,400원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.3.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 환지처분에 있어서 통상의 경우 어느 지구를 한 번만 환지예정지로 지정공고하고 나서 토지구획정리를 마친 후 환지확정처분하는 것이나, 쟁점토지의 환지처분과정을 보면 일반적인 경우와 달리 1970.11.20. ○○○호로 최초 환지예정지지정공고 되었다가, 1988.10.27.에는 ○○○호로 환지예정지변경인가 및 예정지지정공고되었고, 그후 1991.12.28.에 이르러 환지확정처분(○○○) 되었다. 청구인의 질의에 대한 ○○○의 회신공문(○○○.)을 보면 1970.11.20. 최초로 환지예정지로 공고되었다가 3차례의 변경(분할)을 거쳐 1988.10.27 환지예정지변경인가 및 예정지지정을 거쳐 1991.12.26 환지확정된 내용을 상세히 기재하고 있으며, 특히 1988.10.27 환지예정지변경인가 및 예정지지정공고에 관하여 관련법규로서 구 토지구획정리사업법 제47조 및 같은 법 제55조의 규정에 의하여환지예정지변경인가 및 예정지지정되었음과 이에 대하여재환지 지정이라고 기재하여 회보하고 있는 데, 이는 같은 법 시행령 제32조에서 규정하는 단순한 변경이 아니라 토지정리구획법 제47조(환지계획의 허가 등) 및 같은 법 제55조(환지예정지 지정)에 해당하는 재환지, 즉 새로운 환지에 해당하므로 쟁점토지의 취득가액은 청구인의 당초 신고대로 산식①을 적용하여야 하므로 이 건 양도소득세를 취소하여야 한다.

(2) 청구인의 청구를 받아들일 수 없다면, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시(1983.12.7.) 쟁점토지는 13년 전인 1970.11.20. 환지예정지구로 지정되어 권리면적(○○○)이 공고되어 있는 관계로 거래당사자는 누구든지 거래 전에 이를 확인할 수 있는 것이며, 이에 따라 청구인도 그 취득당시 서울특별시에서 공고한 쟁점토지의 권리면적이 추후 환지확정 후에 취득할 예정면적으로 알고 그 면적에 단위당 가액을 곱하여 종전 소유자로부터 취득한 것으로 보아야 하므로 적어도 청구인이 쟁점토지 취득당시 미리 알 수 있었던 권리면적(○○○)을 취득면적으로 하여 이 건 양도소득세를 감액경정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 환지처분은 환지예정지로 지정공고된 이후에 조정과 변경을 통하여 최종 환지처분이 확정되는 것으로 쟁점토지는 1970.11.20. 최초로 환지예정지로 지정되어 그후 1988.10.27 환지예정지변경인가 및 환지예정지 변경공고를 통하여 1991.12.26. 환지처분이 최종 확정된 것으로 ○○○시 회신공문에서 보는 바와 같이 1988.10.27. 『환지예정지변경인가 및 환지예정지 변경공고』는 환지예정지 분할에 관한 내용으로 환지예정지 지번이 변경되어 권리면적이 지번에 따라 조정된 것이고 아파트지구 개발 잔여지 처리대책의 일환으로 변경고시한 것일 뿐, 새로운 환지처분으로 보아야 할 근거가 없으므로 1970.11.20. 행정행위(최초 환지예정지공고)에 부수(병합)되는 것으로 새로운 행정행위로 볼 수 없다. 또한, 종전지번인 ○○○번지는 ○○○평이 1970.11.20. 환지예정지로 지정되면서 권리면적과 환지면적이 ○○○평으로 동일하였으나, 1988.9.2. 권리면적 ○○○평, 환지면적 ○○○평으로 지정되었고, 종전지번인 ○○○번지는 ○○○평이 1970.11.20. 환지예정지로 지정되면서 권리면적과 환지면적이 ○○○평으로 동일하였으나, 1988.9.2.에 2개필지로 변경되면서 권리면적 ○○○평, 환지면적 395평으로 지정된 것으로 변경내용이 일부필지의 합병과 권리면적 및 환지면적의 증감에 불과할 뿐 새로운 환지가 아니다. 청구인은 1984.12.31. 이전에 환지 예정지로 공고된 사실을 이미 알고 취득하였으며, 쟁점토지 취득시기가 1984.12.31. 이전인 1983.12.7.이고, 양도일이 2001.6.1.이므로 산식②를 적용하여 취득가액을 산정한 것은 정당하다.

(2) 쟁점토지 양도당시 소득세법시행규칙 제77조 제1항 단서의 규정에 따라 취득가액 산정시 환지전 토지면적(종전토지)이 아닌 환지예정(환지확정)면적으로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점토지의 취득가액 계산시 환지예정지 등의 취득가액 계산에 관한 소득세법시행규칙 제77조 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 1988.10.27.자 환지예정지변경인가 및 예정지지정에 의하여 1970.11.20. 최초 환지예정지 지정이 실효된 것으로 보아 산식①을 적용할 수 있는지 여부

(2) 산식①을 적용할 수 없다면, 청구인이 쟁점토지 취득당시 미리 알 수 있었던 권리면적(○○○)을 환지예정면적으로 하여 양도소득세액을 계산하여야 하는지 여부

• 나. 관련법령 소득세법시행규칙 제77조 【환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산】① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다.

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액: 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액: 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가

2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액: 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액: 환지예정면적×취득당시의 단위당 기준시가 토지구획정리사업법 제46조 (환지계획) ① 시행자는 시행지구내의 토지에 관한 환지처분을 행하기 위하여 환지계획을 정하여야 한다. 토지구획정리사업법 제47조 【환지계획의 인가등】① 시행자(건설교통부장관을 제외한다)가 제46조제1항의 규정에 의하여 환지계획을 정하고자 할 때에는 특별시장·광역시장 또는 도지사의 인가를 받아야 한다. ② ∼ ③ (생략) 토지구획정리사업법 제55조 【환지계획의 변경】제47조의 규정은 시행자가 환지계획을 변경하고자 하는 경우에 이를 준용한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항에 관하여는 그러하지 아니하다. 토지구획정리사업법시행령 제32조 【환지계획의 변경】법 제55조의 규정에 의한 "대통령령이 정하는 경미한 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 종전 토지의 합필 또는 분필로 인한 환지계획변경

2. 토지소유자간의 합의에 의한 환지계획변경

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 취득가액 계산시 산식①을 적용하여야 한다는 주장에 대하여 본다. 쟁점토지의 취득시기 및 환지예정지지정 내역 등을 보면 아래 <표 1>과 같다.

○○○ (주) 증평면적(쟁점토지① ○○○, 쟁점토지② 1㎡)은 다툼이 없으므로 제외하였음

(2) 우리 원의 심리자료 요구에 대한 ○○○시장의 회신문(○○○.)에 의하면, 1970.11.20. 최초 환지예정지 지정후, 1977.3.29. ○○○아파트지구 개발기본계획이 승인되고, 이후 ○○○아파트지구 이외의 잔여지에 대하여 장기간 사유토지 개발규제로 인한 민원을 해결하고자 1988.10.27. 환지예정지 변경인가 및 환지예정지 지정공고를 하여 토지소유자로 하여금 새로이 환지지정을 받은 위치에서 재산권행사를 하도록 하였으며, 1988.10.27. 환지예정지 변경인가 및 지정공고로 인하여 종전토지의 위치 및 면적과 달리 하여 환지예정지로 변경고시하였으므로 1970.11.20. 최초 환지예정지 지정공고와는 다른 새로운 환지에 해당하고, 1988.10.27. 환지예정지 변경인가 및 지정공고로 인하여 1970.11.20. 최초 환지예정지 지정 내용은 효력이 상실되었다는 의견과 함께 관련 도면 및 각 공고문 사본을 첨부하여 회신한 바 있다. 그러나, 1988.10.27. 환지예정지 변경지정으로 1970.11.20. 환지예정지 지정이 실효되었다는 ○○○장의 회신은, 당초의 환지예정지 지정이 전면 무효화된 것이 아니라 새로운 환지지정(일종의 환지변경)에 의하여 당초의 환지예정지 지정이 면적과 위치를 변경한 범위내에서 그 효력을 상실하였다는 표현으로 이해하여야 할 것이고, 환지예정지가 지정된 경우에는 종전의 토지를 사용하거나 수익할 수 없는 것이고, 1970.11.20. 환지예정지 지정공고된 이후에 토지를 취득한 청구인이 구획정리 전의 종전토지 면적을 취득하였다고 보기는 어렵고 1988.10.27. 환지예정지 지정은 당초의 환지예정지 지정 이후 장기간이 흐르면서 그동안 나타난 문제점을 수정·보완하였다고 보는 것이 합리적이라 할 것이므로 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여 그 취득가액 계산시 종전토지면적을 적용하지 아니한 처분은 타당하다고 판단된다(같은 뜻, ○○○. 등).

(3) 산식②를 적용하더라도 환지예정면적은 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 권리면적(○○○)을 적용하여야 한다는 주장에 대하여 본다. <표 1>에서 본 바와 같이 청구인은 1983.12.7. 쟁점토지를 취득하였고, 취득당시에는 1970.11.20. 환지예정지 지정공고로 인하여 쟁점토지①의 환지예정면적은 ○○○(환지예정면적 618.2㎡×청구인지분 1/2)이고, 쟁점토지②의 환지예정면적은 ○○○[(환지예정면적 ○○○-청구인소유가 아닌 토지 437.0㎡)×청구인지분 ○○○]임이 ○○○시장이 청구인 및 우리 원에 회신한 공문에 의하여 확인되고 이 사실에는 다툼이 없다. 처분청은 1988.10.27. 환지예정지 변경인가 및 지정공고 후의 환지예정면적인 238.8㎡ 및 ○○○를 적용하였으나, 청구인이 쟁점토지를 취득한 1983.12.7. 당시의 환지예정면적인 ○○○ 및 ○○○을 적용하여야 함에도 취득당시가 아닌 1988.10.27.에 변경인가 및 지정공고된 이후의 환지예정면적을 적용하였으므로 부당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.