양도당시 주택이 아닌 경우 공동주택 기준시가 적용 여부

○○○세무서장이 2005.2.11. 청구인에게 한 2004년귀속 양도소득세 10,336,000원의 부과처분은 구 소득세법시행령 제99조 제1항 나목의 규정에 의한 기준시가에 의해 양도소득을 계산하여 경정합니다.

• 가. 청구인은 2003.3.4. ○○○(건물 49.75㎡, 이하“쟁점부동산”이라 한다)를 취득한 후 2004.10.15.에 양도하고 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목 규정에 의한 기준시가를 적용하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 부동산의 실제 용도 및 공부상의 용도에 관계없이 쟁점부동산은 국세청장이 공동주택으로 보고 기준시가를 고시하였기 때문에 소득세법제99조 제1항 제1호 다목 규정에 의한 국세청장이 고시하는 공동주택의 기준시가를 적용하는 것이 타당하다며 청구인에게 2005.2.11. 양도소득세 10,336,000원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.2.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산을 2003.3.4.에 취득 후 양도시까지 신발도매와 관련한 창고와 상품전시장으로 사용하였고 주택으로 사용한 사실이 없으므로 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목 규정에 의한 국세청장이 고시하는 공동주택의 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목 규정을 적용함에 있어서 다목에 규정하는 건물은 제외하도록 명문화되어 있으며, 다목에 규정하는 건물 등의 경우 국세청장이 부동산감정평가기관, 각종 부동산 중개업소를 통하여 조사한 가액을 종합, 산정하여 토지 및 건물을 일괄 고시한 것으로 당해 건물의 실제 용도와 사용여부에 관계없이 국세청장이 고시하는 공동주택의 기준시가를 적용하는 것이 정당하다.

• 가. 쟁점 공동주택 기준시가가 고시되어 있으나 공부상으로 양도 직전에 주택에서 근린생활시설로 변경된 공동주택 양도시 국세청장이 고시하는 공동주택 기준시가(소득세법 제99조 제1항 제1호 다목)를 적용하여 양도소득세를 부과한 과세처분의 정당 여부.
• 나. 관련법령

1. 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정전) 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정)

• 가. 토 지 (1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 (1999. 12. 28 개정) 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
• 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시하는 가액 (1999. 12. 28 개정)

② (이하생략)

2. 주택법(구 주택건설촉진법) 제2조 (용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "주택"이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. "공동주택"이라 함은 건축물의 벽·복도·계단 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청은 부동산의 실제 용도 및 공부상의 용도에 관계없이 쟁점부동산은 국세청장이 공동주택으로 보고 기준시가를 고시하였기 때문에 국세청장이 고시하는 공동주택의 기준시가를 적용하는 것이 타당하다고 주장하는데 대하여 청구인은 취득시부터 양도시까지 주택으로 사용한 사실이 없기 때문에 공동주택의 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

2. 쟁점부동산이 2004.10.15. 양도 직전인 2004.10.2.에 건축물관리대장상 건축물의 용도가 주택에서 근린생활시설로 변경된 사실, 양도 당시 실제로 신발도매와 관련한 창고와 상품전시장으로 사용된 점과 쟁점부동산에 대하여 국세청장이 공동주택에 대한 기준시가를 1997.5.1. 최초고시 이후 2005.5.2.고시까지 총 10회에 걸쳐 고시한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

3. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액은 2002.4.4.에 국세청장이 고시한 공동주택기준시가 2,200만원을, 양도가액은 2004.4.30.에 국세청장이 고시한 공동주택기준시가 5,100만원을 적용하여 양도차익을 계산하였으며, 청구인은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목 규정에 의한 기준시가를 적용하여 신고한 사실이 청구인이 제출한 심리자료에 의하여 확인된다.

4. ○○○은 당초 아파트 건축시 1∼3층은 상가, 4∼5층은 아파트인 주상복합아파트로서 국세청장은 당해 아파트의 1∼3층은 상가이므로 기준시가 고시대상에서 제외하였고 4∼5층은 아파트로서 1997.5.1. 최초고시 이후 2004.4.30.고시에 이어 2005.5.2.고시까지 총 10회에 걸쳐 공동주택 기준시가를 고시하였으나, 청구인은 쟁점부동산을 취득시부터 양도시까지 근린생활시설로 실제로 사용한 사실이 심리자료에 의하여 확인되고, 양도직전인 2004.10.2. 공부상으로도 근린생활시설로 변경된 점으로 미루어 보아 양도당시에는 주택이 아닌 것으로 판단되므로 취득가액 및 양도가액을 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목 규정에 의한 공동주택 기준시가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분청의 당초 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.