오피스텔의 토지와 건물의 안분계산 방법

○○○세무서장이 2004.10.10. 청구인에게 한 2002년 제1기 부가가치세 3,874,310원, 2002년 제2기 부가가치세 15,443,440원, 2003년 제1기 부가가치세 67,125,150원, 2003년 제2기 부가가치세 2,025,980원의 부과처분은, 토지와 건물가액의 안분계산에 있어서, 건물 완공전 공급분에 대하여는 건물이 공급계약일 현재 완공된 것으로 보고 산정한 기준시가로, 건물 완공후인 2003.2.25. 이후 공급분에 대하여는 기준시가로 하여 경정한다.

청구인은 2001.11.30. ○○○ 대지를 매수하여 13층 오피스텔(이하 '쟁점오피스텔'이라 한다)을 신축·분양하였고 쟁점오피스텔은 2003.2.25. 완공되었다. 청구인은 쟁점오피스텔을 분양하면서 건물분 부가가치세 과세표준을 분양계약서상 건물가액으로 신고한데 대하여 처분청은 청구인이 토지가액과 건물가액을 임의로 구분한 것으로 보아 장부가액에 의하여 건물 과세표준을 계산하여 2004.10.10. 청구인에게 2002년 제1기 부가가치세 3,874,310원, 2002년 제2기 부가가치세 15,443,440원, 2003년 제1기 부가가치세 67,125,150원, 2003년 제2기 부가가치세 2,025,980원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.12.18. 이 건 처분의 취소를 구하는 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 작성한 분양계약서상의 건물금액이 분명한 실지거래가액이며, 청구인이 신고한 건물의 과표율 56.93%는 기준시가에 의한 건물과표율인 56.67%와 크게 차이가 없으므로 분양계약서상의 건물금액을 비합리적이라고 볼 수 없다. 처분청은 청구인이 신고한 건물의 과표율 56.93%가 일관되게 적용되지 않았다 하여 비합리적이라 하지만, 분양촉진을 위해 어떤 경우는 토지에서 어떤 경우는 건물에서 할인을 하여 나타난 정상적 기업활동수행의 결과이므로 합리성이 없다고 볼 수 없다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 분양계약서상 금액은 양수자의 매입세액공제 가능 여부에 따라 토지와 건물가액을 임의적으로 조정하여 호실별로 토지와 건물의 가액비율이 달라 합리성이 없으므로, 부가가치세법시행령 제48조의2 에 따라 장부가액으로 안분계산하여야 한다.

• 가. 쟁 점 오피스텔 분양계약서상 토지와 건물의 가액을 임의적으로 구분한 것으로 보아 장부가액으로 안분하여 건물분 공급가액을 결정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법시행령 (2004. 12. 31. 대통령령 제18626호) 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. ◈ 토지와 건물등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시 ◈

2001. 1. 29 국세청고시 제2001-6호 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 제3호에서 국세청장이 정하도록 위임한 사항인 사업자가 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에 대한 과세표준 안분계산방법을 다음과 같이 고시합니다. 2001년 1월 29일 국 세 청 장

1. 토지와 건물 등의 가액을 일괄 산정·고시하는 아파트 등 공동주택을 공급하는 경우 사업자가 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시하는 아파트 등 공동주택을 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음과 같이 과세표준을 계산한다.

• 가. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정 토지의 기준가액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목에 의한 토지의 기준시가로 하고, 건물 등의 기준가액은 같은법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 국세청장이 고시한 건물의 기준시가의 산정방법을 준용하여 계산한 가액으로 한다.
• 나. 과세표준의 안분계산 가목에 의한 건물 등의 기준가액 과세표준 ＝ 실지거래가액 × ───────────────── (부가가치세 불포함) 가목에 의한 토지의 기준가액과 건물 등의 기준가액의 합계액

2. 건물의 건축중에 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 사업자가 건물의 건축중에 토지와 건물의 공급계약을 체결하면서 당해 건물을 완성하여 공급하기로 한 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호의 순서에 의하여 과세표준을 계산한다.

• 가. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정 토지는 1호 가목에 의한 토지의 기준가액에 의하고, 건물 등은 공급계약일 현재에 건축법상의 건축허가조건에 따라 건물이 완성된 것으로 보아 1호 가목에 의한 건물 등의 기준가액에 의한다. 다만, 당초의 건축허가조건이 변경되거나 건축허가조건과 다르게 건물이 완성되는 경우에는 당해 건물 등이 완성된 날(완성된 날이 불분명한 경우에는 준공검사일)에 정산하여야 한다.
• 나. 과세표준의 안분계산 가목에 의한 건물 등의 기준가액 과세표준 ＝ 실지거래가액 × ────────────────── (부가가치세 불포함) 가목에 의한 토지의 기준가액과 건물 등의 기준가액의 합계액
• 다. 과세표준의 정산 가목의 단서규정에 의하여 토지와 건물 등의 기준가액을 정산하는 경우에는 나목의 규정에 의한 과세표준을 정산하여야 한다.

3. 미완성된 건물 등을 토지와 함께 공급하는 경우 사업자가 토지와 미완성된 건물 등을 함께 공급하며 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우, 토지는 1호 가목의 기준가액으로 하고, 미완성된 건물 등은 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)으로 하여 그 가액에 비례하여 실지거래가액을 안분계산한다. 부 칙 (2001. 1. 29 국세청고시 제2001-6호)

1. 시행일: 이 고시는 고시한 날부터 시행한다.

2. 적용례: 이 고시는 시행일 이후 최초로 공급하거나 공급받는 분부터 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점오피스텔의 총분양가는 6,594,501,400원이고, 기준시가에 의한 건물가액의 구성비율은 56.67%로서 건물과세표준은 3,737,231,217원이고, 청구인이 신고한 건물가액의 구성비율은 56.93%로서 건물과세표준은 3,754,141,830원이고, 처분청이 경정시 사용한 청구인의 장부가액에 의한 건물가액의 구성비율은 61.96%로서 건물과세표준은 4,086,311,795원이다. 청구인은 기준시가에 의한 안분율을 기준으로 하여 분양계약서에 토지와 건물가액을 구분기재하였으므로 동계약서에 기재된 건물가액이 실지거래가액임을 주장하나, 기준시가에 의한 안분율이 오피스텔의 각 호실에 일관하여 적용되지 않고 합리적인 이유없이 임의적으로 다른 안분율이 적용된 경우가 많아, 이 건의 경우 실지거래가액중 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다고 볼 수밖에 없다. 그렇다면 이 건과 같이 실지거래가액중 토지와 건물가액이 불분명한 경우로서 건물 완공전에 공급한 것은 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 제3호 및 국세청장 고시 제2001-6호의 2항에 의해 건물이 공급계약일 현재 완공된 것으로 보고 산정한 기준시가로, 건물 완공후인 2003.2.25. 이후 공급분에 대하여는 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 제1호 에 의해 기준시가로 안분되어야 하므로 결국 전부 기준시가로 안분함이 적법하다. 따라서 처분청이 쟁점오피스텔의 토지와 건물가액을 장부가액으로 안분하여 과세함은 부당하므로 이 건 처분은 위와 같이 기준시가로 안분하여 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장은 이유없으나, 처분내용이 위법하여 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.