증여가액의 평가

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2003.10.9. 청구인의 부(父)인 윤○○○으로부터 재건축사업계획승인을 받은 ○○○호(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 증여받은 후, 증여가액을 472백만원으로 하여 증여세를 신고·납부하였다. 처분청은 2003.11.23. 조합원관리처분총회에서 쟁점아파트의 권리가액이 677,790천원으로 확정된 사실을 확인하고, 동 금액을 증여가액으로 하여 2004.12.1. 청구인에게 2003년 귀속 증여세 41,093,800원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.2.22. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 재건축사업의 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리로 전환되는 시점은 지장물 철거 후 재건축이 착공되거나 입주자가 재건축을 위하여 퇴거후 단전 단수 등의 절차에 따라 주택의 고유목적에 사용이 불가능하게 되는 시점으로 보는 것이 타당하므로 청구인의 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리가 아닌 아파트를 증여받은 것이고, 2002.9.13.자로 고시된 쟁점아파트의 기준시가인 472백만원을 증여가액으로 보아야 한다. 설사 청구인이 부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여받았다고 하더라도 처분청이 증여가액으로 산정한 쟁점아파트의 권리가액은 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 시가가 아니고, 장차 건물이 완공되는 경우 기대할 수 있는 개발예상이익(예상수익가치)이 포함된 금액이므로 이를 증여가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 재건축사업계획승인 이후 쟁점아파트를 증여받았으므로 부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여받은 것이고, 증여당시에는 기준시가가 존재하지 아니하였는 바, 쟁점아파트의 권리가액이 확정된 날은 2003.11.23.로 증여일로부터 3월이내이고, 동 권리가액에 조합원의 분담금을 포함한 금액이 시공사와의 계약금액이 될 뿐만 아니라 일반분양시 공급가액으로 결정되므로 이를 시가로 볼 수 있으므로 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 재건축계획승인을 받은 쟁점아파트를 증여받은데 대하여 조합원관리처분총회에서 확정된 권리가액을 증여가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 상속세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액 상속세법시행령 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서생략)

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간·성질·내용·거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 상속세법시행령 제51조【지상권 등의 평가】② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. (단서생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 ○○○구청장으로부터 2002.2.21. 재건축사업계획승인을 받은 쟁점아파트를 2003.10.9. 청구인의 부(父)로부터 증여받았는 바, 이에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 2002.9.13.자로 고시된 쟁점아파트의 기준시가가 472백만원이라 하여 이를 증여가액으로 하여 증여세를 신고·납부하였음이 신고서에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점아파트는 2003.11.23. 조합원관리처분총회에서 그 권리가액이 677,790천원으로 확정되었음이 조사복명서 등에 나타난다.

(4) 청구인은 조합원으로서 재건축되는○○○호를 배정받고 2004.4.22. 아파트공급계약을 체결하였는 바, 동 호수의 분양금액 724,230천원에서 위 권리가액 677,790천원을 차감한 46,440천원을 청구인이 부담하기로 하였음이 확인된다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트를 기준시가로 평가하여야 한다고 주장하나, 증여재산의 평가는 시가를 원칙으로 하고 시가가 불분명한 경우 보충적인 방법에 의하여 평가하는 것인 바, 청구인은 재건축사업계획승인 이후에 쟁점아파트를 증여받았으므로 이는 조합원으로서 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 증여받은 경우라 할 것이고, 그 권리가액이 677,790천원으로 확정되어 재건축되는 아파트의 분양가액에서 이를 차감한 금액을 청구인이 부담하기로 한 사실이 확인되므로 동 권리가액을 쟁점아파트의 정당한 가액으로 보는 것이 타당하다고 하겠다. 그러하다면 쟁점아파트를 증여받은데 대하여 위 권리가액을 증여가액으로 하여 과세한 이 건 과세처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.