양도차익의 산정

○○○세무서장이 2004.10.5 청구인에게 한 2003년도분 양도소득세 450,005,850원의 부과처분은 ○○○ 대지 466.5㎡의 취득가액에 1,100백만원을 추가하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2002.12.26 취득한 ○○○(이하 "쟁점1토지"라 한다)와 ○○○(이하 "쟁점2토지"라 하고, "쟁점1토지"와 합하여 "쟁점토지"라 한다)를 2003.4.10 이○○○에게 양도하였는 바, 쟁점1토지는 이○○○으로부터 630백만원, 쟁점2토지를 문○○○로부터 1,100백만원 합계 1,730백만원에 취득하여 이○○○에게 1,830백만원에 양도한 것으로 하여 2003.5월 양도소득세예정신고를 하고 양도소득세 8,335,130원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지 전부를 이○○○으로부터 630백만원에 취득한 것으로 보아 청구인이 문○○○로부터 취득하였다고 신고한 쟁점2토지의 취득가액 1,100백만원을 취득가액에서 제외하여, 2004.10.5 청구인에게 2003년도분 양도소득세 450,005,850원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.10.19 이의신청을 거쳐 2005.1.19 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 2002.12.26 취득하여 2003.4.10 양도한 쟁점토지는 등기부등본상 이○○○의 소유로 되어 있으나, 1989.2.25 ○○○로부터 쟁점토지를 매입할 당시에 이○○○이 쟁점토지에 거주하여 연고자 우선매입권에 의하여 이○○○ 단독명의로 등기하였을 뿐이며 실제로는 이○○○과 문○○○가 공동으로 취득한 것이고, 이는 동 등기부에 문○○○가 이○○○을 상대로 공유물분할소송을 제기하여 2000.8.23 쟁점토지에서 쟁점2토지가 분할등기된 사실이 확인되며, 청구인은 문○○○ 소유 쟁점2토지를 취득하기 위하여 주식회사 ○○○에서 10억원을 대출받아 지급하는 등 실제 취득자금을 문○○○에게 지급한 사실이 확인됨에도 처분청이 문○○○에게 지급한 쟁점2토지의 취득가액 1,100백만원을 부인한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 문○○○는 등기부등본에 쟁점토지를 소유한 사실이 없으며, 문○○○가 쟁점토지에 대해 소유권이전청구권가등기를 한 사실 및 공유물분할소송을 제기한 사실만으로 적법한 소유자인지 알 수 없으며, 문○○○로부터 쟁점2토지를 매수하고 이를 담보로 10억원을 대출하여 매수대금을 지급하였다고 주장하나, 소유권이전청구권을 이전받은 것은 2002.9.24이고 대출을 받은 일자는 2003.3.21로 차이가 있어 동 대출이 쟁점2토지의 매매대금 지급을 위한 것인지 알 수 없고, 문○○○가 쟁점2토지의 적법한 소유자였다면 쟁점2토지의 양도에 대해 양도소득세를 신고납부하여야 하나, 문○○○는 양도소득세를 신고납부한 사실이 없고, 등기소에 접수된 매매계약서에 의하면 쟁점토지 모두를 이○○○이 양도하고 양도소득세를 신고한 것으로 확인되는 점 등에서 쟁점토지의 취득가액은 630백만원이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점2토지의 취득가액 1,100백만원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하지 아니한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2002.12.26 취득하여 2003.4.10 양도한 쟁점토지의 취득가액을 1,730백만원으로 하여 양도소득세를 신고한데 대하여 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 630백만원으로 하여 이 건 양도소득세를 결정고지한 사실이 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인되고, 쟁점토지의 양도가액 1,830백만원에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) ○○○구청장이 2002.12.26 검인한 부동산매매계약서(2002.12.24 작성)를 보면, 부동산의 표시는 쟁점1토지 및 쟁점2토지, 주요 계약내용으로 매매대금은 630백만원(계약금 130백만원, 중도금 2002.12.26 350백만원, 잔금 2003.3.31 150백만원), 부동산의 명도는 2003.3.31, 매도인은 이○○○, 매수인은 청구인으로 되어 있고, 2002.12.26 이○○○이 작성한 영수증에는 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 매매대금으로 630백만원을 영수한 것으로 되어 있다.

(3) 2002.9.23 작성된 부동산매매계약서를 보면, 부동산의 표시는 쟁점2토지, 주요 계약내용은 매매대금은 1,100백만원(계약금 100백만원, 잔금 2002.12.26 1,000백만원), 매도인은 문○○○, 매수인은 청구인으로 되어 있고, 2003.3.21 문○○○가 작성한 영수증에는 쟁점2토지의 매매잔금으로 1,000백만원을 영수한 것으로 되어 있고, 또한 문○○○는 "쟁점토지(당초 1697-12번지였으나 이후 1697-42번지가 분할되어 두 필지가 되었음)를 이○○○과 공동으로 1989.2.25 취득하였으나 거주자 우선분양제도로 인하여 불가피하게 이○○○ 명의로 등기하였으며, 권리보전을 위하여 1989.4.12 소유권이전청구권가등기를 설정하였으며, 2002.9.23 쟁점토지의 본인지분인 1697-42번지에 대하여 청구인에게 11억원을 받고 양도하였으며, 당시 청구인은 대출을 받아 잔금을 주기로 하였으나 몸이 불편하여 요양관계로 등기이전이 된 후에 잔금을 받아 개인용도(대여, 소송비용 등)로 사용하였다"고 사실확인(2005.5.18)하고 있다.

(4) 쟁점토지의 등기부등본을 보면, 쟁점1토지 및 쟁점2토지에 공통된 등기내용으로 1989.2.25 소유권이전(소유자 이○○○)이 등기되었고, 1989.4.12 소유권이전청구권가등기(권리자 문○○○)가 등기되었으며, 1993.10.27 소유권일부이전(소유자 문○○○ 466.5분의 234.9, 원인 명의신탁해지)이 등기되었고, 2002.9.24 소유권이전청구권의 이전(소유자 청구인)이 등기되었으며, 2002.12.26 소유권이전(소유자 청구인)이 등기되었고, 2003.1.28 소유권이전등기말소(가등기에 대한 본등기로)가 등기되어 1993.10.27 등기된 소유권일부이전등기(소유자 문○○○ 466.5분의 234.9, 원인 명의신탁해지)가 말소되었으며, 2003.4.10 소유권이전(소유자 이○○○)이 등기된 것으로 나타나고, 쟁점2토지는 2000.8.23 1697-12 지번에서 분할등기되었으며, 또한 쟁점토지의 문○○○ 지분에 대하여 ○○○의 압류등기가 있었고, 2002.5.14 파산자 ○○○ 주식회사의 파산관재인 최○○○의 가압류등기가 있었으나 1989.4.12 문○○○가 등기한 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기로 2003.1.28 위 압류등기 및 가압류등기가 말소된 것으로 되어 있다. 또한, 문○○○는 1994년 이○○○을 상대로 공유물분할 등의 소송을 제기하여 1994.11.11 ○○○의 판결○○○, 1997.4.22 ○○○의 환송판결○○○, 1998.12.27 ○○○의 확정판결○○○에 의하여 쟁점토지에 대한 문○○○의 소유가 지분이 아닌 지역으로 구분되었으며, 동 판결에 의하여 2000.8.23 쟁점토지에서 쟁점2토지가 구분등기된 것으로 나타난다.

(5) 쟁점토지의 토지이용계획확인서를 보면, 쟁점1토지와 쟁점2토지는 연접하고 있으며, 쟁점2토지는 도로와 연접하고 있고 쟁점1토지는 쟁점2토지와 연접한 도로와 연접하지 아니하고 쟁점2토지의 뒤에 위치하고 있으며, 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 개별공시지가는 아래 표와 같다.

○○○

(6) 청구인은 문○○○로부터 취득한 쟁점2토지의 취득자금에 대하여 매수대금 1,100백만원중 100백만원은 청구인이 문○○○에게 대여한 금액으로 상계하고 나머지 1,000백만원은 은행에서 대출받아 지급하였다고 주장하면서 여신거래약정서, 금융자료 등을 제시하고 있어 그 내역을 살펴보면, 청구인은 2003.3.21 주식회사 ○○○과 여신거래약정을 하고 10억원을 대출받았으며, 2003.3.21 주식회사 ○○○은 쟁점토지에 채권최고액 1,300백만원으로 근저당권설정등기를 한 것으로 등기부등본에 나타나고, 대출금 10억원(수표 992,900천원, 현금 7,100천원)의 자금내역을 은 아래 표와 같은 바,

○○○ 위 표 '1'의 김○○○ 예금계좌○○○에 입금된 630백만원에 대하여 보면, 문○○○가 그의 고종사촌인 오○○○이 대표이사로 있는 ○○○ 주식회사(오피스텔 신축등 건설업을 영위함)에 대여한 것으로, 동 법인이 오피스텔 신축부지로 사용하기 위하여 김○○○의 소유 ○○○의 매매계약을 체결(2002.12.24, 매매대금 25,015백만원으로 2003.3.25 계약금 2,515백만원, 2003.7.25 중도금 7,000백만원, 2003.12.26 잔금)하였으며, 동 법인은 문○○○로부터 차입한 630백만원을 2003.3.24 대표이사 가수금으로 계상하고 김○○○에게 계약금의 일부로 지급하였으며, 동 법인은 자신의 귀책사유로 위 부동산매매계약이 해지되어 계약금 2,515백만원을 김○○○으로부터 상환받지 못하여 대손금으로 회계처리한 사실이 ○○○ 주식회사와 김○○○간의 부동산매매계약서, 회계장부 등에 의하여 확인되며, 김○○○은 계약금 2,515백만원을 기타소득으로 하여 종합소득세를 신고한 사실이 나타나나, 처분청은 630백만원이 김○○○의 예금계좌○○○에 입금된 사실은 확인이 되나, 문○○○와 ○○○ 주식회사의 대표이사 오○○○간의 금전소비대차약정서도 없고 이자지급사실이 확인되지 아니한다 하여 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 인정하지 아니한 것으로 확인된다.

(7) 위의 내용을 종합하여 보면, 검인계약서에 청구인이 쟁점토지를 이○○○으로부터 630백만원에 취득한 것으로 되어 있으나, 쟁점토지 및 분할된 쟁점1토지와 쟁점2토지의 등기부등본에 의하면 문○○○가 쟁점토지에 1989.4.12 소유권이전청구권가등기를 하여 자신의 지분(466.5분의 234.9)을 가지고 있었으며, 동 지분은 1993.10.27 명의신탁해지를 원인으로 하여 소유권이 문○○○로 이전등기(2003.1.28 가등기에 의한 본등기로 인하여 말소되었음)되었으며, 문○○○는 이○○○을 상대로 공유물분할 등의 소송을 제기하여 쟁점토지에 대한 소유권을 지분에서 지역으로 구분하는 판결을 받아 쟁점2토지를 쟁점토지에서 분할등기하였으며, 청구인은 2002.9.24 문○○○로부터 소유권이전청구권을 매입하고 2002.12.26 쟁점2토지를 매입한 것으로 나타나는 바, 문○○○는 쟁점2토지를 청구인에게 양도하면서 소유권이전청구권을 이전하는 방식의 거래를 함으로써 등기부상으로 소유자로 나타나지 아니하여 ○○○ 전산자료에도 나타나지 아니하나 쟁점2토지의 소유자는 문○○○로 인정되므로 쟁점2토지의 양도에 대한 양도소득세는 문○○○에게 과세되어야 할 것이나 문○○○에게 양도소득세 과세가 이루어지지 아니하였다 하여 쟁점2토지에 대한 문○○○의 소유를 부인하기는 어렵고, 토지이용계획확인서를 보면 쟁점1토지와 쟁점2토지를 모두 취득해야 이용가치를 극대화 할 수 있고, 문○○○는 쟁점2토지를 청구인에게 1,100백만원에 매도하고 청구인이 쟁점토지를 담보로 하여 대출받은 대출금 1,000백만원을 매도대금으로 받아 동 금액을 고종사촌인 오○○○에게 대여하는 등 개인적 목적으로 사용한 것으로 금융증빙 등에 의하여 확인되고, 문○○○ 또한 이러한 사실을 확인하고 있으며, 청구인이 쟁점토지를 보유한 기간은 2002.12.26부터 2003.4.10까지로 단기간인 점에서 쟁점토지의 위치 및 사회통념상 청구인이 쟁점토지를 630백만원에 취득하여 4개월 뒤 취득가액의 약 3배인 1,830백 만원에 양도하였다고 보기 어렵고, 통상 개별공시지가는 시가보다 낮게 책정되어 있으므로 처분청이 결정한 취득가액 630백만원은 쟁점토지의 개별공시지가 1,111백만원보다도 현저히 낮아 쟁점토지의 취득가액을 630백만원으로 보기 어려운 점 등으로 볼 때, 쟁점토지의 취득가액은 630백만원에 1,100백만원을 합한 1,730백만원으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다