주거에 사용된 오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여부

1. ○○○세무서장이 2004.10.18. 청구인에게 한 2004년 제1기분 부가가치세 77,039,150원의 부과처분은 ○○○소재 오피스텔 506호 26.98㎡를 과세사업용 부동산으로 보아 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 청구인의 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 2003.9.29. ○○○에 지상 8층 연면적 2,057.02㎡의 오피스텔(이하 "쟁점오피스텔"이라 한다)을 신축하여 매입세액을 공제받고, 쟁점오피스텔을 사업자 및 비사업자 개인등에게 임대한 후 2003년 제2기분 부가가치세 과세표준을 임대수입금액 38,059,33원으로, 2004년 제1기분 부가가치세 과세표준을 임대수입금액 66,077,299원으로 신고하였다. 처분청은 쟁점오피스텔의 임대면적중 2003년 제1기 및 2004년 제2기 과세기간중 사업자등록이 없는 유○○○외 46인에게 임대한 1,187.44㎡(이하 "쟁점임대면적"이라 한다)을 면세사업인 주택임대사업에 전용된 것으로 보아 쟁점임대면적의 시가를 과세표준에 가산하고, 쟁점임대면적에서 발생된 임대수입금액을 과세표준에서 제외하여 2004.10.18. 청구인에게 부가가치세 본세 150,216,740원 및 신고납부 불성실가산세 24,790,560원(이하 "쟁점가산세"라 한다) 합계 175,007,300원의 부가가치세(2003년제2기분 97,968,150원, 2004년제1기분 77,039,150원)을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.1.13. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 임차인이 주거용으로 사용하는 오피스텔면적을 주택으로 보는 것은 임대인의 건축법 위반행위를 용인하는 결과가 되고, 행정자치부와 ○○○구청에서도 이를 주택으로 인정하지 아니하고 있으며, 임차인이 주거용으로 사용하는 오피스텔에 대하여 2003.2.18. 이전에 취득분은 과세대상인 업무용건물로 보면서 그 이후 취득분만을 면세대상 주택으로 보는 것은 과세상 불형평이 초래되므로 쟁점임대면적을 면세사업인 주택임대사업에 전용되었다고 보아 부가가치세를 과세한 처분은 취소되어야 한다.

(2) 쟁점임대면적이 면세대상인 주택에 해당된다고 하더라도 청구인이 쟁점임대면적에 대한 부가가치세를 신고하지 못한 것은 청구인이 국세청장에게 한 "쟁점임대면적이 면세전용에 해당되는지 여부"에 대한 질의(이하 "쟁점질의"라 한다)에 대하여 국세청장이 회신을 지연함에 기인한 것이어서 청구인에게 귀책사유가 없으므로 쟁점가산세는 취소되어야 한다.

(3) 쟁점임대면적중 전ㅇㅇ 명의로 임대된 쟁점오피스텔 506호 26.98㎡(이하 "쟁점면적"이라 한다)은 실제 전ㅇㅇ이 대표이사로 재직하던 주식회사 ○○○이 임차하여 자신이 고용한 가스안전점검원의 당직실 및 대기실(이하 "당직실등"이라 한다)로 사용되었으므로 쟁점면적이 면세대상인 주택임대업에 전용되었다고 보아 과세한 부가가치세는 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점임대면적은 임차인이 실제 상시 주거용으로 사용하였으므로 실질과세원칙에 따라 면세대상인 주택으로 보아 과세는 것이 타당하고, 국세청장은 2003.2.18.이전에 취득한 오피스텔을 임대한 경우 업무용건물의 임대로 보아 그 임대료를 부가가치세 과세대상에 포함하다가 재정경제부장관이 2003.2.18. 임차인이 임차오피스텔을 상시주거용으로 사용되는 경우 주택으로 본다고 해석(재정경제부 재산 46014-40)함에 따라 이를 반영하여 2003.2.18.이후 취득하여 임대한 오피스텔이 상시 주거용으로 사용되는 경우 면세대상인 주택으로 본다고 해석(국세청 부가 46015-440, 2003.6.7.)하여 종전의 해석을 변경하였고, 국세기본법 제18조제3항 은 새로운 해석이 종전의 해석과 다른 경우 새로운 해석은 새로운 해석일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다고 규정하고 있으므로 청구인이 2003.9.29. 취득한 쟁점오피스텔중 쟁점임대면적을 면세전용된 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

(2) 국세청장이 청구인의 쟁점질의에 대한 회신을 지연한 것을 이유로 처분청의 과세권행사가 제한된다고 보는 것은 법적 근거가 없으며, 국세청장의 회신지연이 청구인의 납세의무의 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당된다고 볼 수도 없으므로 청구인에게 쟁점가산세를 부과한 처분은 정당하다.

(3) 쟁점면적은 임대계약서에 임차자를 전ㅇㅇ 개인으로 기재되어 있고, 쟁점면적이 주식회사 ○○○ 근로자의 당직실등으로 사용되었는지 여부는 확인되지 아니하므로 쟁점면적을 면대상인 주거용으로 전용된 것으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점오피스텔중 쟁점임대면적이 면세대상인 주택으로 전용되었는지 여부

(2) 국세청장이 쟁점질의에 대한 회신을 지연하였음을 이유로 쟁점가산세를 면제할 수 있는지 여부

(3) 쟁점면적이 주식회사 동지엔지니어링의 당직실등으로 사용되었는지 여부

• 나. 쟁점(1)에 대하여 살펴본다.

(1) 관련법령 (가) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용·소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. 같은 법 제12조 【면 세】 ① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 11.주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것 같은 법 시행령 제15조 【자가공급의 범위】 ① 법 제6조 제2항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화 같은 법 시행령 제34조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】 ① 법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역외의 지역에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 것의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다. 같은 법 시행령 제49조 【자가공급 등에 대한 과세표준의 계산】 ① 과세사업에 공한 재화가 소득세법시행령 제62조 또는 법인세법시행령 제24조 에 규정된 감가상각자산(이하 “감가상각자산”이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하는 때에는 20으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다.

5 당해 재화의 취득가액 × (1 － ── × 경과된 과세기간의 수) 100 ＝ 시가 (나) 국세기본법 제14조 【실질과세】 ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 같은 법 제18조 【세법해석의 기준, 소급과세의 금지】③ 세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석 또는 관행에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다.

(2) 사실관계 (가) 청구인은 2002.5.1. 건물신축판매와 비주거용건물 임대를 사업목적으로 설립하여 2003.9.29. 쟁점오피스텔의 건물부분을 2,688,910,000원을 투입하여 신축하고 관련 매입세액을 공제받았다. (나) 청구인은 2003년 제2기 및 2004년 제1기 부가가치세 과 세기간중 쟁점오피스텔을 아래 <표>와 같이 임대하고, 쟁점오피스텔의 임대료를 2003년 제1기분 부가가치세 과세표준으로 38,059,333원, 2004년 제2기분 부가가치세 과세표준으로 66,077,299원을 신고하였다.

○○○ (다) 처분청은 쟁점오피스텔의 임대현황을 조사하여 쟁점임대면적의 임차차인 유○○○외 46명이 비사업자이고, 그 중 36인이 임차오피스텔에 주민등록을 이전한 후 동 임차오피스텔을 상시 주거용에 사용하고 있음을 확인하고, 아래 <표>와 같이 부가가치세법 시행령 제49조 제1항 의 규정에 의해 쟁점임대면적의 시가를 1,515,164,483원(2003년 제1기분 811,371,030원, 2004년 제2기분 703,793,453원)으로 산정하여 과세표준에 가산하고, 당초 쟁점임대면적의 임대료로 신고된 금액 50,875,457원(2003년 제2기분 12,934,688원, 2004년 제1기분 37,940,769원)은 차감하여 과세표준 및 세액을 경정하였다.

○○○ (라) 이러한 사실은 청구인과 처분청이 제출한 2003년 제2기 및 2004년 제1기분 부가가치세 신고서, 쟁점오피스텔의 임대현황조사서, 쟁점임대면적의 시가산정내역서, 2003년 제2기 및 2004년 제1기분 부가가치세 경정결의서 등에 의해 확인되고, 이에 대하여는 면세전용여부에 관한 것을 제외하고는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(3) 판단 (가) 쟁점오피스텔은 건축물대장상 호수별로 독립된 주거공간으로 구분되어 있고, 임차자들의 대부분은 대학생 등으로 사업이력이 없고, 47명의 개인임차자중 36명이 임차오피스텔에 주민등록을 전입하고 실제 거주하였음이 확인되고 있다. (나) 청구인은 임차인이 주거용으로 사용하는 오피스텔을 주택으로 보는 것은 임대인의 건축법 위반행위를 용인하는 결과가 되고, 행정자치부와 ○○○구청에서도 이를 주택으로 인정하지 아니하고 있으므로 쟁점임대면적을 주택으로 보아서는 안된다고 주장하였으나, 건축법은 오피스텔로 허가받아 신축한 건물을 임차인이 구조변경없이 주거용으로 사용하는 경우 임대인을 건축법 위반자로 보아 처벌하는 규정을 두고 있지 아니하고, 세법을 적용함에 있어서 건물의 용도는 공부상 용도구분에 관계없이 실제 사용용도를 기준으로 판단하는 것(재정경제부 재산 46014-40, 2003.2.28. 같은 뜻)이므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 판단된다. (다) 청구인은 처분청이 국세청장의 예규(부가46015-440, 2003.6.7.)에 따라 2003.2.18. 이전에 취득한 오피스텔을 임차자가 상시 주거용으로 사용하는 것에 대하여는 과세대상 업무용으로 보면서 그 이후 취득한 오피스텔에 대하여는 임차자가 주거용으로 사용하는 경우 면세대상 주택으로 보는 것은 과세상 불형평을 초래하여 부당하다고 주장하였으나, 국세청장의 예규(부가46015-440, 2003.6.7.)는 재정경제부장관이 2003.2.18. " 1세대 1주택 판정시 임대오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 본다"고 해석(재정경제부 재산46014-40)함에 따라 이를 반영하여 종전에 재정경제부장관이 한 "오피스텔임대료에 대하여는 모두 부가가치세 과세대상"이라고 한 예규(소비46015-326, 1997.11.28)를 변경한 것으로 새로운 해석이 종전의 해석과 다른 경우 새로운 해석은 국세기본법 제18조 제3항 의 규정에 의해 새로운 해석일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용하는 것이므로(국세기본법 기본통칙 18-0-2 같은 뜻) 국세청장이 재정경제부장관의 새로운 해석일인 2003.2.18.이후 취득한 오피스텔부터 임차자가 이를 주거용으로 사용하는 경우 면세대상인 주택으로 보도록 해석한 것은 타당하다고 판단된다. (라) 따라서, 청구인은 쟁점오피스텔을 재정경제부장관의 새로운 해석일 이후인 2003.9.29.에 취득하였고, 청구인이 개인에게 임대한 쟁점임대면적중 쟁점(3)에서 심리할 쟁점면적을 제외한 1,160.46㎡(이하 "쟁점주거면적"이라 한다)는 임차인이 주거용에 사용하였음이 확인되므로 쟁점주거면적은 국세청장의 예규(부가46015-440, 2003.6.7.)에 따라 면세대상인 주택임대업에 전용되었다고 판단되며, 처분청이 쟁점주거면적에 대한 임대료를 과세표준에서 제외하고 그 시가상당액을 과세표준에 가산하여 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다○○○

• 다. 쟁점(2)에 대하여 살펴본다.

(1) 관련법령 부가가치세법제22조 【가산세】⑤ 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 각호에 규정된 금액을 납부세액에 가산하거나 환급세액에서 공제한다.

1. 제18조 제1항 및 제2항 단서 또는 제19조 제1항의 규정에 의하여 신고를 하지 아니하거나 신고한 납부세액이 신고하여야 할 납부세액에 미달하거나 신고한 환급세액이 신고하여야 할 환급세액을 초과하는 때에는 그 신고하지 아니한 납부세액(미달하게 신고한 경우에는 그 미달한 납부세액) 및 초과하여 신고한 환급세액의 100분의 10에 상당하는 금액

2. 제18조 제4항 또는 제19조 제2항의 규정에 의하여 납부하지 아니하거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미달하거나 환급받은 세액이 환급받아야 할 세액을 초과하는 때에는 다음 각목의 금액의 합계액

• 가. 납부하지 아니한 세액(미달하게 납부한 경우에는 그 미달한 세액)×납부기한의 다음날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간×금융기관이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 이자율
• 나. 초과하여 환급받은 세액×환급받은 날의 다음날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간×금융기관이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 이자율

(2) 사실관계 (가) 재정경제부장관은 2003.2.18. "임차자가 상시 주거용으로 사용하는 오피스텔은 1세대 1주택 판정시 주택으로 본다"고 한 해석(재정경제부 재산 46014-40)하였다. (나) 국세청장은 2003.6.7. 이를 반영하여 "2003.2.18.이후 취득한 오피스텔을 임차자가 상시 주거용으로 사용하는 경우 부가가치세 과세시 면세대상인 주택으로 전용된 것으로 본다"고 해석(국세청 부가 46015-440)하였다. (다) 청구인은 2003.12.8. 국세청장에게 쟁점오피스텔의 임대료에 대한 2003년 제2기분 부가가치세 신고시 쟁점오피스텔의 임대가 국세청장의 해석(부가 46015-440)중 "임차가가 상시 주거용에 사용하는 경우"에 해당되는 지를 확인하기 위하여 "대학가 근처에서 오피스텔을 매입하여 대학생들에게 임대한 경우 학생들이 식사는 주로 학교내 구내식당에서 하고 밤에 잠만 자는 경우 상시주거에 사용된 것으로 볼수 있는지 여부"에 대하여 질의하였다. (라) 청구인은 처분청이 2003년 제2기분 부가가치세 신고기한이 2004.1.25.까지 회신을 해주지 아니함에 따라 종전의 해석(재정경제부 소비 46015-326, 1997.11.28외 다수)에 따라 쟁점임대면적을 부가가치세 과세대상으로 보아 그 임대수입금액에 대한 부가가치세를 신고납부하였다. (마) 국세청장은 2004.2.5. "주택과 그 부수토지의 임대용역은 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 의 규정에 의하여 부가가치세가 면세되는 것으로서 주택의 임대에 해당하는지 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 상시 주거용으로 사용하는 것인지 여부에 따라 판단하는 것"이라고 회신하였다. (바) 청구인은 국세청장으로부터 회신을 받은 후인 2004년제1기분 부가가치세 신고시에도 쟁점임대면적을 과세대상으로 보아 그 임대수입금액을 부가기치세 과세표준으로 신고하였다. (사) 이러한 내용은 처분청과 청구인이 제출한 재정경제부장관의 질의회신문, 청구인의 2003년 제2기분 및 2004년 제1기분 부가가치세 신고서, 청구인의 국세청장에 대한 질의서 및 회신문 등에 의해 확인되고, 이에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(3) 판단 청구인은 정확한 부가가치세신고를 위하여 국세청장에게 쟁점질의를 하는 등 최선의 노력을 하였으므로 부가가치세의 과소신고에 대하여 청구인에 귀책사유가 없다고 보아 쟁점가산세를 취소하여야 한다고 주장하였으나, 국세청장은 청구인의 2003년 제2기분 부가가치세 과세기간이 개시되기 전인 2003.6.7. 임대한 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택을 임대한 것으로 본다고 해석하였고, 청구인은 쟁점임대면적을 비사업자인 개인에게 임대하고, 그 중 쟁점(3)에서 심리할 쟁점면적을 제외한 쟁점주거면적은 임차자들이 실제 주민등록을 이전하고 주거용으로 사용하였으므로 비록 청구인의 질의에 국세청장의 회신이 지연되었다고 하더라도 면세대상인 주택으로 전용된 것으로 보아 부가가치세를 신고하는 것이 가능하였으며, 특히 청구인은 국세청장이 2004.2.5. 회신한 후 2004년 제1기분 부가가치세 신고시에도 쟁점주거면적을 계속하여 과세대상으로 신고한 점 등으로 보아 청구인이 쟁점주거면적을 면세용으로 신고하지 아니한 데에 청구인의 귀책사유가 없다고 하는 주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

• 라. 쟁점(3)에 대하여 살펴본다.

(1) 관련법령 쟁점(1)의 (1)관련법령 (가)의 경우와 동일함

(2) 사실관계 (가) 청구인은 2004.1.11. 쟁점면적인 쟁점오피스텔 506호 26.98㎡를 임차자를 주식회사 ○○○ 대표이사인 전○○○ 개인명의로, 임대기간을 2004.1.11. ∼ 2005.1.10.으로, 임대료를 보증금 30,000,000원과 월세 290,000원(관리비 40,000원 포함)으로 하여 임대계약서를 작성하였다. (나) 청구인은 월별로 공급받는 자를 주식회사 ○○○으로 하여 임대료 290,000원에 대한 매출세금계산서를 교부하고, 이에 대한 부가가치세를 신고하였으며, 주식회사 ○○○도 이에 대한 매입세액을 공제받았다. (다) 이러한 사실은 청구인과 처분청이 제출한 부가가치세 신고서, 청구인이 발행한 매출세금계산서, 주식회사 ○○○의 쟁점면적에 대한 내부기안문서, 처분청의 청구인에 대한 조사서 등에 의해 확인되며, 이에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(3) 판단 (가) 처분청은 쟁점면적은 임대계약서에 임차자가 주식회사 ○○○의 대표이사인 개인 전○○○으로 기재되어 있으므로 계약서 내용에 따라 전○○○ 개인이 임차하여 주거용으로 사용한 것으로 보아야 한다고 주장하였으나, 전○○○은 주식회사 ○○○의 대표이사이고, 청구인은 주식회사 ○○○ 명의로 임대료에 대한 매출세금계산서를 교부하였으며, 주식회사 ○○○도 부가가치세 신고시 동 세금계산서를 제출하여 매입세액을 공제받은 점 등으로 보아 쟁점면적의 실질 임차자가 주식회사 ○○○으로 인정되고, 전○○○은 임차오피스텔에 주민등록을 이전하지 아니하였고 ○○○에 별도의 아파트를 소유하고 가족과 함게 거주하고 있는 점 등으로 보아 전○○○ 개인이 쟁점면적을 임차하여 자신의 주거용에 사용하였다고 하는 처분청의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 처분청은 쟁점면적이 주식회사 ○○○의 당직실 등으로 사용되었는지 여부는 입증자료가 없어 확인되지 아니하므로 쟁점면적을 부가가치세의 과세대상인 업무용건물로 인정할 수 없다고 주장하였으나, 청구인은 이에 대한 입증자료로 주식회사 ○○○의 "직원당직실임대건"에 대한 기안문과 사실확인서 및 ○○○(주)와 체결한 도시가스 용역계약서를 제출하고 있고, 이에 의하면 주식회사 ○○○이 ○○○ 주식회사와 ○○○의 도시가스 관리용역계약을 체결하여 도시가스의 점검업무를 수행하면서 쟁점면적을 야간당직실과 도시가스누출사고 등의 처리를 위하여 대기하는 안전점검원의 대기장소 등으로 사용하기 위하여 임차하였음이 확인되며, 처분청이 쟁점면적의 이용실태를 실지조사하여 전○○○이 실제 주거용으로 사용하였음을 확인한 사실이 없으므로 처분청의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. (다) 따라서, 처분청이 2004년 제1기 과세기간중 쟁점오피스텔중 쟁점면적이 부가가치세 면세대상인 주택으로 전용된 것으로 보아 쟁점면적에서 발생된 임대료를 과세표준에서 제외하고 쟁점면적의 시가를 과세표준에 가산하여 부가가치세를 과세한 처분은 취소함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.