건물가액 산정의 적정 여부

○○○세무서장이 2004.10.7. 청구인에게 한 2003년 2기 부가가치세 49,585,100원의 부과처분은 ○○○번지 건물 1,931.36㎡를 폐업시 잔존재화로 보아 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 부동산임대업을 영위하는 사업자로서 부동산임대업에 공하던 ○○○ 소재 토지 3,463.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 건물 1,931.36㎡(이하 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 2003.7.9. 주식회사 ○○○에게 6,810,700,000원에 양도하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점건물분에 대한 부가가치세를 신고하지 아니하였다 하여 기준시가로 과세표준을 안분계산(건물가액 421,677,883원)하여 2004.10.7. 청구인에게 2003년 2기분 부가가치세 49,585,100원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.1.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지와 쟁점건물을 일괄양도하면서 계약서상 토지와 건물의 가액을 구분하여 기재하지는 아니하였으나 양도가액인 6,810,700,000원은 전액 토지가액(1,047.8평×6,500,000원)이고, 쟁점건물은 양수인인 주식회사 ○○○이 매수후 철거하여 실질적인 매매대상은 쟁점토지이므로 쟁점건물가액은 사실상 0원임이 확인됨에도 처분청이 쟁점토지가액과 쟁점건물가액을 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 과세표준을 안분계산하여 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 부동산매매계약서(2002.4.11. 작성)에 쟁점부동산의 매매대금 6,810,700,000원에는 쟁점건물의 가액이 포함되어 있지 않다고 주장하나, 추가약정서(2003.7.8. 작성)를 보면, 제1조(매매부동산의 특정)에 상기 “부동산매매계약서” 제1조의 “부동산”은 건물을 포함한다. 건물의 표시는 다음과 같다.라고 기재되어 있고, 건물(연면적 1,931.36㎡)의 내역이 표시되어 있으며, 제2조(매매대금의 내역)에 상기 “부동산매매계약서” 제2조의 “매매대금”에는 건물(구축물 포함)대금이 포함된다. 단, 건물(구축물 포함)분은 별도 매매대금에 계상치 않고 토지대금에 포함키로 한다로 기재되어 있어 쟁점부동산의 매매계약서에 쟁점건물의 가액이 별도 표시되어 있지 않을 뿐이지 매매대금에는 건물대금이 포함되어 있으므로 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 아파트건립용 부지로 건물과 부속토지를 양도하면서 건물을 양수인이 철거하는 조건으로 하여 토지와 건물의 가액을 구분없이 양도한 경우 건물의 가액을 0원으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

④ 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다. (2) 부가가치세법시행령 제49조 【자가공급 등에 대한 과세표준의 계산】① 과세사업에 공한 재화가 소득세법시행령 제62조 또는 법인세법시행령 제24조 에 규정된 감가상각자산(이하 ࡒ감가상각자산ࡓ이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하는 때에는 20으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다.

10 당해 재화의 취득가액×(1－ ── × 경과된 과세기간의 수) ＝시가 100 (3) 부가가치세법 시행령 부칙 제3조 【사업장 등에 관한 적용례】⑥ 제49조 제1항 및 제2항, 제63조 제2항 제1호, 제63조의 3 제1항 제4호ㆍ제3항 제2호 (가) 및 제3호 (가), 제74조의 4 제1항 제4호ㆍ제3항 제2호 (가) 및 제3호 (가)의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 감가상각자산을 취득하는 분부터 적용한다. (4) 부가가치세법시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 ࡒ건물 등ࡓ이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 ࡒ기준시가ࡓ라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산에 대한 부동산매매계약서(2002.4.11.)의 주요내용을 보면, 1. 부동산소재지는 ○○○번지이고, 토지면적은 3,463.8㎡(1,047.8평)이며, 2. 매매대금은 총 6,810,700,000원으로 하며 계약과 동시에 매매대금의 10%인 681,070,000원을 지급하며(이하 생략)라고 기재되어 있으며, 위 매매계약에 대한 추가약정서(2003.7.8.)의 주요내용은 제1조(매매부동산의 특정) 상기 “부동산매매계약서” 제1조의 “부동산”은 건물(구축물 포함)을 포함한다. 제2조(매매대금의 내역) 상기 “부동산매매계약서” 제2조의 “매매대금”에는 건물(구축물 포함)대금이 포함된다. 단, 주식회사 ○○○은 계약 완료후 부동산을 명도받아 건물 철거 후 공동주택을 신축할 예정이므로 실질적인 매매대상은 토지이며 매매목적을 달성하기 위하여 건물(구축물 포함)분은 별도 매매대금에 계상치 않고 토지대금에 포함키로 한다.로 기재되어 있다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 양도한 날은 2003.7.9.이며, 쟁점건물을 멸실하지 아니하고 주식회사 ○○○에게 소유권을 이전해 주었음이 토지 및 건물등기부등본에 의하여 확인된다.

(3) 또한, 청구인이 신고한 부가가치세 신고서자료에 따르면, 쟁점사업장의 매출과세표준이 2003년 제1기(2003.1.1.∼2002.6.30.)는 14,071,232원(보증금이자 12,071,232원, 월세 12,000,000원)으로 신고되었으나 쟁점건물의 양도일이 속한 2002년 1기 폐업확정분(2003.7.1.∼8.29.)은 실적이 없는 것으로 신고되었음이 확인된다.

(4) 쟁점건물의 증축현황을 보면, 1998.7.6.에 쟁점건물면적 1,931.36㎡ 중 863.28㎡(44.6%)이 아래 표와 같이 증축되었고, 증축된 건물의 구조가 철근콘크리트 및 경량철골조임이 쟁점건물의 일반건축물대장(갑)에 의하여 확인된다.

○○○

(5) 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물을 일괄양도하면서 계약서상 토지와 건물의 가액을 구분하여 기재하지는 아니하였으나 양도가액인 6,810,700,000원은 전액 토지가액(1,047.8평×평당 6,500,000원)이고, 쟁점건물은 양수인인 주식회사 ○○○이 매수후 철거하였으므로 실질적인 매매대상은 쟁점토지이며, 쟁점건물가액은 0원임에도 불구하고 처분청이 쟁점토지가액과 쟁점건물가액의 구분이 불분명하다하여 기준시가에 의하여 과세표준을 안분계산하여 이 건 부가가치세를 부과함은 부당하다는 주장이다.

(6) 살피건대, 이 건의 경우 쟁점건물이 임대업에 공하던 건물로서 매매당시부터 철거를 전제로 양도되었다는데 대하여 당사자간에 다툼이 없고, 실제로도 양수인에 의하여 동 건물이 멸실되었을 뿐만 아니라 양도일 이후 과세사업에 공하지 아니 하였으므로 일반적인 재화의 공급으로 보아 과세하기 보다는 청구인 등이 양도 당시에 임대업을 사실상 폐업한 것으로 보아 부가가치세법 제6조 제4항 의 규정에 의한 폐업시 잔존재화로서 과세함이 타당하다고 판단된다.○○○

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.