개별공시지가가 없다고 보아 감정가액으로 취득가액을 환산하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

○○○ 철도용지 1,906㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)는 1990.7.5 ○○○ 철도용지 3,532㎡(쟁점토지가 포함되지 아니한 면적으로 이하 "모지번토지"라 하고, 쟁점토지와 모지번토지 모두를 이하 "전체토지"라 한다)에서 필지분할된 토지인데 1990.1.1기준 개별공시지가가 고시(고시일: 1990.8.30)되지 아니하였다. 청구인은 전체토지를 1984.12.21 취득하여 2004.7.8 양도한 후 모지번토지의 1990.1.1기준 개별공시지가(㎡당 87,000원)를 적용 쟁점토지의 취득가액을 환산하여 2004.9.3 기준시가로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점토지에 대한 1990.1.1기준 개별공시지가가 없는 것으로 보고 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목단서의 규정에 의거 ○○○세무서장이 평가한 금액(㎡당 21,000원)을 적용 쟁점토지의 취득가액을 환산하여 양도차익을 산정, 2005.1.6 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 40,228,880원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.1.20 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 이용상황이 동일한 전체토지를 1984.12.21 취득하여 보유하던중 쟁점토지가 국가기관에 의하여 수질보전특별대책지역으로 지정되어 1990.7.5 강제로 필지가 분할되었는 바 이와 같이 공시지가제도가 실시되기 훨씬 이전부터 취득하여 보유하던 토지를 행정처분에 의한 간접적인 재산권 제약으로 인하여 취득가액이 상대적으로 감소되어 세금부담이 증가한다면 중대한 재산권의 침해에 해당하고, 1990.8.30에 고시된 모지번토지의 공시지가는 그 기준일이 1990.1.1이므로 1990.7.5에 필지분할된 쟁점토지의 경우 1990.1.1기준 개별공시지가가 없는 토지로 보기보다는 모지번토지의 1990.1.1기준 개별공시지가를 적용하는 것이 타당하며, 더구나 이 건의 경우 행정처분에 의하여 필지가 분할된 경우이므로 당연히 모지번의 공시지가를 적용하여 취득가액을 산정하여야 하고, 또한 관할세무서장○○○이 쟁점토지에 대한 평가가액의 산정내역을 제시하지 아니하여 산정과정에 이의를 제기할 수 있는 기회를 상실케 하여 납세자의 권익을 침해하였다.
• 나. 처분청 의견 취득가액을 계산하기 위해 개별공시지가를 적용함에 있어 쟁점토지의 경우 1990.8.30 고시된 개별공시지가가 없어 모지번토지의 개별공시지가를 적용할 수도 있으나 분할후 쟁점토지의 개별공시지가가 모지번토지의 개별공시지가와 현격한 차이(예: 1991년도 공시지가의 경우 쟁점토지는 ㎡당 16,700원, 모지번토지는 ㎡당 51,600원)가 있으므로 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보고 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 동법시행령 제164조 제1항의 규정에 의거 물건소재지 관할세무서장이 평가한 금액을 적용 취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지에 대한 1990.1.1기준 개별공시지가가 없는 것으로 보고 ○○○세무서장이 평가한 금액(㎡당 21,000원)을 적용, 취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 소득세법시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

④ 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 취득당시의 시가표준액 기준으로 한 × ─────────────────── 개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 전체토지를 1984.12.21 취득하여 보유하다가 2004.7.8 양도한 사실, 쟁점토지가 1990.7.5 모지번토지로부터 필지분할된 사실, 1990.1.1기준 개별공시지가가 1990.8.30 고시되었는데 쟁점토지에 대한 개별공시지가가 고시되지 아니한 사실 등에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 모지번토지와 쟁점토지의 개별공시지가를 비교해 보면 아래와 같다.

○○○

(3) 청구인은 전체토지 양도후 쟁점토지의 취득가액을 모지번토지의 1990.1.1기준 개별공시지가인 ㎡당 87,000원을 적용 환산하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

(4) 처분청은 쟁점토지에 대한 1990.1.1기준 개별공시지가가 없는 것으로 보고 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법시행령 제164조 제1항의 규정에 의거 쟁점토지 소재지 관할세무서장인 ○○○세무서장이 평가한 ㎡당 21,000원을 쟁점토지의 1990.1.1기준 개별공시지가로 보고 이를 적용 취득가액을 환산하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(5) 위와 같이 1990.1.1기준 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 ○○○세무서장이 평가한 가액을 적용 취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분에 대하여 청구인은 쟁점토지의 경우 모지번토지의 1990.1.1기준 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 환산하는 것이 타당하고, ○○○세무서장이 쟁점토지에 대한 평가가액의 산정내역을 제시하지 아니하여 부당하다고 주장하고 있어 살펴보면, (가) 개별공시지가는 공시기준일(매년 1월1일) 현재의 토지의 가격을 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비교표를 사용하여 산정하는 것으로서(지가공시및토지등의평가에관한법률 제12조의 2), 쟁점토지는 1990.1.1기준 개별공시지가 고시일 이전인 1990.7.5 필지가 분할되었으며 분할된 쟁점토지의 이용상황, 경제적가치 등 토지의 특성이 분할전 모지번토지의 특성과 동일하다 할 수 없으므로 모지번토지의 1990.1.1기준 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 환산하여야 한다는 청구주장은 이를 받아들일 수 없다 하겠고, (나) 공시지가가 없는 토지에 대하여는 소재지를 관할하는 세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가 등을 참작하여 평가한 금액을 기준시가로 보도록 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 동시행령 제164조 제1항에서 규정하고 있는 바, 당 ○○○에서 쟁점토지 소재지 관할인 ○○○세무서장에게 공문조회 한 바에 의하면, ○○○세무서장이 2005.5.27 ○○○ 등 2개 감정평가기관에 의뢰하여 쟁점토지를 다시 평가한 금액도 1990.1.1기준 ㎡당 21,000원으로 산출되어 쟁점토지에 대한 감정평가시 문제가 있었다는 청구주장 또한 이유 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.