기준시가 과세 대상 여부

처분청이 2005.11.5. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 22,500,000원 부과처분은 쟁점주택의 임대차보증금 45,000,000원을 취득가액에 포함하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 청구외 김○○○ 소유이던 ○○○(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 임차인으로 거주하던 자인 바, 쟁점주택을 2005.4.7. ○○○에서 136,800,000원에 경락받아 취득하여 2005.6.30. 청구외 박○○○에게 227,000,000원에 양도한 다음, 청구인의 전세보증금 45,000,000원을 취득가액에 포함하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 취득가액중 전세보증금 45,000,000원을 임차인과 경락인이 동일한 경우로서 대항력 없는 임대보증금으로 보아 취득가액에서 배제하여, 2005.11.5. 청구인에게 2005년 귀속분 양도소득세 22,500,000원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.2.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택을 경락받을 당시 쟁점주택에 대한 대항력 있는 임차인으로 임대인 김○○○에게 임차보증금 45,000,000원의 채권(이하 “쟁점임차보증금”이라 한다)을 가지고 있었으며, 청구인이 쟁점주택을 경락받음으로써 청구인이 임대인의 지위를 승계하게 되어 위 임차보증금 채권이 혼동으로 소멸하였던 바, 위 임차보증금 상당액도 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여 양도차익을 산정해야 할 것이므로 이 건 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 쟁점임차보증금은 대항력이 없어 실질적으로 그 부동산을 취득하는데 소요된 대가로 볼 수 없으므로, 쟁점임차보증금을 취득가액에 포함하지 않고 한 이 건 경정처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점주택을 경매에 의하여 취득한 경우, 그 취득가액에 청구인의 쟁점주택에 대한 임차보증금을 포함할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 96조 (양도가액) ①제94조제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2) 주택임대차보호법 제3조 (대항력등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. 제12조(미등기전세에의 준용) 이 법은 주택의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다. (3) 민법 제507조 (혼동의 요건, 효과) 채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에는 채권은 소멸한다. 그러나 그 채권이 제삼자의 권리의 목적인 때에는 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 부동산전세계약서, 주민등록등본, 쟁점주택에 대한 등기부등본, 집행관 김○○○ 작성의 부동산현황조사보고서에 의하면 청구인은 2001.10.1. 청구외 김○○○와 쟁점주택 중 일부를 임차보증금 45,000,000원, 임대차기간을 정하지 않고 임차하였고, 2001.10.18. 쟁점주택 주소지로 이주하면서 전입신고를 했음이 확인된다.

(2) 이 건 경매 당시 쟁점주택에 관하여 설정된 우선변제권이 있는 권리는 다음과 같다.○○○

(3) 청구인이 제출한 쟁점주택에 대한 등기부등본, 권리분석(임의경매)에 따르면 청구인은 2005.7.17. 쟁점주택을 ○○○에서 136,800,000원에 경락받아 취득했으나, 임차보증금에 대한 배당은 받지 못했음이 확인된다.

(4) 청구인이 2005.6.30. 청구외 박○○○에게 쟁점주택을 227,000,000원에 양도한 사실은 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(5) 위 사실관계 및 관계법령을 종합하면 청구인은 2001.10.18. 쟁점주택을 인도받고 전입신고를 함으로써 그 익일인 2001.10.19.부터 대항력을 취득했으므로, 그 이후에 설정된 2001.10.29.자 근저당권을 최우선 순위로 하는 임의경매 절차에 따른 경락인에게도 대항할 수 있던 자라 할 것이다.

(6) 임차주택의 양수인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차권자에게 보증금을 반환할 의무도 승계되고, 대항력을 갖춘 임차인은 주택임대차보호법 제3조 의 5에 의하여 양수인에게 경락대금에 불구하고 보증금 전액을 변제 받기 전에는 주택을 인도하지 아니할 수 있는 바, 이 건의 경우 쟁점주택의 경락인은 경락 당시 대항력 있는 임차인에 대한 임차보증금채무를 인수하고, 향후 임차인은 경락인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다고 할 것이므로 임차보증금 상당액은 취득가액에 포함된다고 할 것이다○○○.

(5) 따라서, 경락인이 인수해야 할 청구인의 대항력 있는 임차권의 임차보증금을 취득가액에 포함하지 않은 이 건 경정·고지처분은 부당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.