분양권에 대하여 프레미엄을 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2003.11.25. 김○○○(청구인의 시아버지)으로부터 ○○○(이하 "쟁점분양권"이라 한다)를 증여로 취득하고 증여가액을 김○○○이 납부한 계약금과 중도금 107,000천원에서 채무(은행융자) 42,800천원을 공제한 64,200천원으로 하여 증여세 5,328,000원을 신고납부하였다.
• 나. 처분청은 김○○○이 쟁점분양권의 계약금과 중도금으로 불입한 107,000천원에서 채무 42,800천원을 공제한 64,200천원에서 쟁점분양권 증여일 현재의 프레미엄 100,000천원을 합산한 164,200천원을 쟁점분양권의 증여가액으로 하여 2004.10.3. 청구인에게 2003년 귀속 증여세 16,965,940원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2004.12.31. 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점분양권은 거래사례가 없어 시가가 없으므로 증여일까지 김○○○이 불입한 금액을 증여재산가액으로 보아야 함에도 과세관청은 쟁점분양권 프레미엄을 자의적으로 산정하여 불입금액을 합산한 금액으로 증여재산가액을 결정한 것은 부당하다(주청구). 만약, 프레미엄을 합산하는 경우에는 2003.8.20. 쟁점아파트의 옆호인 109동 901호 분양권(이하 "쟁점외 분양권"이라 한다)이 프레미엄 20,000천원에 거래한 사실이 있으므로 쟁점분양권 프레미엄도 20,000천원으로 적용하여 증여세를 경정하여야 한다(예비적청구).
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트 분양권은 상증법 제61조 제5항의 규정에 의거 증여일까지 불입한 금액 및 증여일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합산한 금액을 쟁점아파트 분양권 재산가액으로 적용하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점분양권에 대하여 프레미엄 100,000천원을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간·성질·내용·거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 상속세및증여세법 시행령 제49조 (2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정되기 이전의 것)【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 상속세및증여세법 시행령 제51조 【지상권 등의 평가】② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.11.25. 증여로 취득한 쟁점분양권은 증여일 현재 매매사례가 없으며 2003.8.20. 인접한 쟁점외 분양권이 프레미엄 20,000천원에 거래된 사실이 있음에도 처분청이 2003.12.5. 및 2003.12.20.의 분양권시세를 조사하여 쟁점분양권의 프레미엄을 100,000천원으로 보아 과세한 사실은 부당하다고 주장하며 같은 동 901호의 검인계약서를 증거자료로 제출하고 있어 이에 대하여 본다.

(2) 쟁점분양권의 증여일 현재의 프레미엄을 100,000천원으로 볼 수 있는지 살펴보면 (가) 처분청은 ○○○(이하 쟁점아파트"라 한다)에 대하여 부동산시세 전문업체인 ○○○)가 2003.11.25. 현재 하한가 314,000천원, 상한가 334,000천원으로 시가가 형성되어 있는 사실을 확인하였으며, 또한 "쟁점아파트 109동은 전면 개방형으로 설계되어 증여일 현재 동일아파트 다른 동 분양권 프레미엄은 80,000천원∼100,000천원임에 비하여 쟁점아파트 프레미엄은 100,000천원∼120,000천원까지 형성되었다"는 쟁점아파트 인근소재 ○○○ 대표 이○○○의 진술을 확인하여 쟁점분양권의 프레미엄을 100,000천원으로 산정한 사실이 처분청이 제출한 심리자료에서 확인된다. 또한, 쟁점분양권과 인접한 쟁점외 분양권의 2003.8.20. 작성된 매매계약서(검인계약서)에는 프레미엄 20,000천원에 거래된 사실이 청구인이 제출한 매매계약서 사본에 의하여 확인된다. (나) 상속재산 또는 증여재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다)현재의 시가에 의하는 것(상속세및 증여세법 제60조 제1항)이며, 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3개월이내의 기간중 매매등이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 하는 것(같은 법 시행령 제49조 제1항)이다. (다) 청구인이 시가로 주장하는 쟁점외 분양권은 2003.8.20. 거래되어 쟁점분양권 증여일로부터 3월을 초과하고 특히, 2003년은 주택(아파트)가격이 폭등하여 정부의 정책이 집값 안정에 주력한 해이며, 청구인이 제시한 쟁점외 분양권의 매매계약서는 일반적으로 그 기재내용이 신뢰하기 어려운 검인계약서인 사실로 보아 20,000천원을 쟁점분양권의 프레미엄으로 보기는 어렵다고 판단된다.

(3) 따라서, 쟁점아파트의 2003.11월∼12월 프레미엄이 일반적으로 100,000천원에서 120,000천원인 사실이 부동산가격전문사이트와 인근 부동산중개업자에 의하여 확인되는 바, 처분청이 쟁점분양권의 증여 당시 프레미엄을 100,000천원으로 보아 쟁점분양권의 불입액에 합산하여 증여재산가액을 산정하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.