3. 미등기양도자산
양도소득과세표준의 100분의 60
③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
(1) 청구인들과 ○○○주식회사간 2000.2.24 체결한 쟁점부동산 분양계약내용을 보면 쟁점부동산의 총 분양대금은 589,140천원이고, 분양대금중 계약금 88,370천원을 계약시(2000.2.24) 납부, 중도금 441,850천원은 2000.8.8∼2002.8.8기간중 5회에 걸쳐 균등분할 납부, 잔금 58,920천원은 입주시 납부토록 되어 있다.
(2) 쟁점부동산은 주거용으로 2003.2.26 건물에 대한 준공검사를 필하고, 2003.2.28 ○○○으로부터 사용검사를 받았으며, 2003.4.17 ○○○주식회사 명의로 소유권 보존 등기 되었다.
(3) 청구인들은 쟁점부동산 분양대금 589,140천원중 586,236천원(중도금선납으로 인한 할인료 36,928천원이 포함된 금액)이 납부되고 2,904천원이 미납된 상태에서 이 건 분양권을 이태희외 1인에게 967,096천원에 양도하기로 2003.3.14 양도계약을 체결하고 2003.4.17 양도잔금을 수령하였다.
(4) 처분청은 청구인들이 이 건 분양권을 건물에 대한 사용승인일 및 소유권 보존등기일 이후에 양도하면서 청구인들 명의로 소유권이전등기를 하지 아니한채 양도하였다 하여 이 건 분양권의 양도를 미등기자산의 양도로 보고 미등기양도 소득세율(60%)을 적용하여 양도소득세를 과세하였다.
(5) 이에 청구인들은 이 건 분양권에 대한 분양잔금을 완납하지 아니하였고 소유권 이전등기도 접수되지 아니한 상태에서 이 건 분양권을 양도하였으므로 이 건 분양권의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하고, 부동산의 양도로 본다 하더라도 분양잔금 지급 이전에 이 건 분양권을 양도한 관계로 양도당시 청구인들 명의로의 소유권 이전등기가 불가능하였으므로 소득세법시행령 제168조 제1항 제1호 의 규정에 의거 이 건 분양권 양도의 경우 미등기양도 소득세율 적용대상이 아니라고 주장하고 있으나, (가) 이 건 분양권 양도당시(2003.4.17) 청구인들이 ○○○주식회사에 미납한 분양잔금 2,904천원은 총 분양대금 589,140천원의 약 0.5% 수준의 소액인 점, 청구인들이 분양대금중 322,567천원을 선납하여 36,928천원을 할인 받은 점 등을 종합해 볼 때 처분청에서 적시하고 있는 바와 같이 청구인들이 양도소득세 및 취득세 등을 회피하기 위하여 의도적으로 분양잔금중 2,904천원을 미납하고 이 건 분양권을 양도한 것으로 보여지고 (나) 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 사용승인일을 당해 아파트의 취득시기로 보는 것인 바(소득세법기본통칙 98-2. 같은뜻) 청구인들의 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리가 부동산으로 전환된 후 청구인들 명의로 소유권 이전등기를 하지 아니한 채 이 건 분양권을 양도하였으므로 처분청에서 이를 미등기 자산의 양도로 보고 미등기 양도소득세율(60%)을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.
(1) 처분청에서는 실지거래가액으로 산정된 양도차익(206,494,260원)에 미등기 양도소득세율(60%)을 적용 산출세액(123,896,556)을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.
(2) 이에 청구인은 이 건 분양권 취득일로부터 부동산으로 전환된 시점까지의 기간중에 발생된 소득금액은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도소득금액으로, 부동산 전환시점 이후 이 건 분양권의 양도일까지의 기간에 발생된 소득금액은 부동산의 양도소득금액으로 각각 구분하여 이에 맞는 세율을 적용하여 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하고 있어 살펴보면, (가) 양도소득세 과세시 그 양도차익은 당해자산의 보유기간에 관계없이 양도가액에서 필요경비 등을 공제하여 산출하는 것이므로 처분청에서 실거래양도가액에서 실거래취득가액 등 필요경비를 제외하여 양도차익을 산출하고 양도소득기본공제 등을 공제한 후 미등기 양도소득세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 보여지고, (나) 청구인측 제시 선결정사례○○○는 주택재개발조합에 종전에 소유하고 있던 부동산을 제공하고 취득한 입주권(분양 받을 권리)을 양도한 경우 종전소유부동산에 대한 장기보유특별공제 인정 여부가 쟁점으로 종전소유 부동산의 취득과 입주권(분양권) 취득이라는 두 번의 취득행위와 종전소유 부동산의 양도와 입주권(분양권) 양도라는 두 번의 양도행위가 시차를 두고 복합적으로 이루어진 반면, 이 건은 한번의 취득과 한번의 양도행위가 이루어진 경우로 위 선결정사례와 이 건 심판청구는 그 쟁점 및 기초사실관계가 서로 다르므로 위 선결정사례를 이 건에 적용할 수는 없다 하겠다.