분양권의 양도를 미등기 자산의 양도로 보고 60%의 세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
분양권의 양도를 미등기 자산의 양도로 보고 60%의 세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
심판청구를 기각합니다.
청구인 노○○○과 청구인의 배우자 이○○○(이하 "청구인들"이라 한다)은 2000.2.24 공동명의(각 ½지분)로 ○○○호(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 589,140천원에 공급받기로 ○○○주식회사와 계약을 체결한 후 분양대금 586,236천원이 납부된 상태인 2003.4.17 쟁점부동산의 분양권(이하 "이 건 분양권"이라 한다)을 967,096천원에 양도하고 분양권 양도에 대한 세율(9∼36%)을 적용하여 산출된 세액으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 이 건 분양권 양도(2003.4.17) 이전에 쟁점부동산건물에 대한 사용승인(2003.2.28) 및 소유권보존등기(2003.3.28)가 이루어졌다 하여 청구인이 "부동산을 취득할 수 있는 권리(이 건 분양권)가 부동산으로 전환(쟁점부동산)된 후 등기를 하지 아니하고 양도한 것(미등기자산의 양도)"으로 보고 2004.10.5 미등기 양도소득세율(60%)을 적용하여 2003년 귀속 양도소득세 60,389,320원을 청구인에게 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.12.23 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인들은 2003.3.14 이 건 분양권에 대한 양도계약을 체결하고 2003.4.17 분양권 양도잔금을 지급 받았는데, 이 건 분양권 양도당시 청구인들은 분양대금잔금을 ○○○주식회사에 완납하지 않은 상태였고 소유권이전등기도 접수하지 않은 상태였으므로 이 건 분양권의 양도는 부동산의 양도가 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하고, 설령 이 건 분양권의 양도를 부동산의 양도로 본다하더라도 청구인의 경우 분양잔금 지급전에 이 건 분양권을 양도한 관계로 ○○○주식회사와의 분양계약조건에 따라 소유권이전등기가 불가능하였으므로 소득세법시행령 제168조 제1항 제1호 의 규정에 의거 미등기 양도자산 소득세율 적용대상에서 제외하여야 하고
(2) 이 건 분양권의 양도가 미등기자산의 양도에 해당된다 하더라도 부동산으로 전환된 시점을 기준으로 구분하여 이 건 분양권 취득일로부터 부동산전환시점까지의 기간에 발생된 소득에 대하여는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도소득으로, 부동산전환시점 이후 이 건 분양권의 양도일까지의 기간에 발생된 소득에 대해서는 부동산의 양도소득으로 보아 과세하는 것이 공평과세원칙에 부합하고 유사한 선결정례○○○도 있으므로 위와 같은 방식대로 양도소득금액을 산출 과세하여야 한다.
(1) 쟁점부동산의 준공검사(2003.2.26) 및 사용승인일(2003.2.28) 이후에 이 건 분양권 매매계약이 체결(2003.3.14)되었고 소유권 보존등기가 완료된(2003.3.28) 이후에 이 건 분양권을 양도(2003.4.17)한 사실, 청구인들이 완납하지 아니한 잔금 2,904천원은 분양금총액 589,140천원 및 납부약정일 보다 4개월 내지 2년 전에 선납한 선납금 322,567천원에 비해 극히 소액임에도 뚜렷한 이유없이 이를 납부하지 아니한 사실 등으로 볼 때, 청구인들은 양도소득세, 취득세 등의 조세를 회피하기 위하여 의도적으로 쟁점부동산의 취득 및 양도등기를 하지 아니한 것으로 보여지므로 이 건 분양권 양도를 미등기자산의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하고
(2) 양도소득세는 일종의 거래세로서 자산의 양도차익은 당해자산의 보유기간에 관계 없이 양도당시의 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하여 계산하는 것인 바, 이 건 분양권 양도는 사용승인일 이후인 2003.3.14 매매계약을 체결하고 소유권보존등기일 이후인 2003.4.17 잔금이 청산되어 그 양도차익은 쟁점부동산의 사용승인일 이후에 모두 발생된 것으로 보는 것이 타당하므로 이 건 분양권 양도차익을 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도차익과 미등기자산의 양도차익으로 안분계산하여 과세하여야 한다는 청구주장을 받아들일 수 없다.
(1) 이 건 분양권의 양도를 미등기 자산의 양도로 보고 60%의 세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
(2) 이 건 분양권의 양도소득금액을 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도소득금액과 미등기 자산의 양도소득금액으로 안분계산하여 양도소득세를 과세하는 것이 타당한지 여부
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. (3) 소득세법 제103조 【양도소득기본공제】 ① 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 다음 각호의 소득별로 당해연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다.
1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득. 다만, 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산의 양도소득금액에 대하여는 그러하지 아니하다. (4) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.
1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 중 다음 제2호 및 제3호에 규정된 것을 제외한 자산 제55조 제1항의 규정에 의한 세율
2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 36
양도소득과세표준의 100분의 60
③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
(1) 청구인들과 ○○○주식회사간 2000.2.24 체결한 쟁점부동산 분양계약내용을 보면 쟁점부동산의 총 분양대금은 589,140천원이고, 분양대금중 계약금 88,370천원을 계약시(2000.2.24) 납부, 중도금 441,850천원은 2000.8.8∼2002.8.8기간중 5회에 걸쳐 균등분할 납부, 잔금 58,920천원은 입주시 납부토록 되어 있다.
(2) 쟁점부동산은 주거용으로 2003.2.26 건물에 대한 준공검사를 필하고, 2003.2.28 ○○○으로부터 사용검사를 받았으며, 2003.4.17 ○○○주식회사 명의로 소유권 보존 등기 되었다.
(3) 청구인들은 쟁점부동산 분양대금 589,140천원중 586,236천원(중도금선납으로 인한 할인료 36,928천원이 포함된 금액)이 납부되고 2,904천원이 미납된 상태에서 이 건 분양권을 이○○○외 1인에게 967,096천원에 양도하기로 2003.3.14 양도계약을 체결하고 2003.4.17 양도잔금을 수령하였다.
(4) 처분청은 청구인들이 이 건 분양권을 건물에 대한 사용승인일 및 소유권 보존등기일 이후에 양도하면서 청구인들 명의로 소유권이전등기를 하지 아니한채 양도하였다 하여 이 건 분양권의 양도를 미등기자산의 양도로 보고 미등기양도 소득세율(60%)을 적용하여 양도소득세를 과세하였다.
(5) 이에 청구인들은 이 건 분양권에 대한 분양잔금을 완납하지 아니하였고 소유권 이전등기도 접수되지 아니한 상태에서 이 건 분양권을 양도하였으므로 이 건 분양권의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하고, 부동산의 양도로 본다 하더라도 분양잔금 지급 이전에 이 건 분양권을 양도한 관계로 양도당시 청구인들 명의로의 소유권 이전등기가 불가능하였으므로 소득세법시행령 제168조 제1항 제1호 의 규정에 의거 이 건 분양권 양도의 경우 미등기양도 소득세율 적용대상이 아니라고 주장하고 있으나, (가) 이 건 분양권 양도당시(2003.4.17) 청구인들이 ○○○주식회사에 미납한 분양잔금 2,904천원은 총 분양대금 589,140천원의 약 0.5% 수준의 소액인 점, 청구인들이 분양대금중 322,567천원을 선납하여 36,928천원을 할인 받은 점 등을 종합해 볼 때 처분청에서 적시하고 있는 바와 같이 청구인들이 양도소득세 및 취득세 등을 회피하기 위하여 의도적으로 분양잔금중 2,904천원을 미납하고 이 건 분양권을 양도한 것으로 보여지고 (나) 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 사용승인일을 당해 아파트의 취득시기로 보는 것인 바(소득세법기본통칙 98-2. 같은뜻) 청구인들의 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리가 부동산으로 전환된 후 청구인들 명의로 소유권 이전등기를 하지 아니한 채 이 건 분양권을 양도하였으므로 처분청에서 이를 미등기 자산의 양도로 보고 미등기 양도소득세율(60%)을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.
(1) 처분청에서는 실지거래가액으로 산정된 양도차익(206,494,260원)에 미등기 양도소득세율(60%)을 적용 산출세액(123,896,556)을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.
(2) 이에 청구인은 이 건 분양권 취득일로부터 부동산으로 전환된 시점까지의 기간중에 발생된 소득금액은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도소득금액으로, 부동산 전환시점 이후 이 건 분양권의 양도일까지의 기간에 발생된 소득금액은 부동산의 양도소득금액으로 각각 구분하여 이에 맞는 세율을 적용하여 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하고 있어 살펴보면, (가) 양도소득세 과세시 그 양도차익은 당해자산의 보유기간에 관계없이 양도가액에서 필요경비 등을 공제하여 산출하는 것이므로 처분청에서 실거래양도가액에서 실거래취득가액 등 필요경비를 제외하여 양도차익을 산출하고 양도소득기본공제 등을 공제한 후 미등기 양도소득세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 보여지고, (나) 청구인측 제시 선결정사례○○○는 주택재개발조합에 종전에 소유하고 있던 부동산을 제공하고 취득한 입주권(분양 받을 권리)을 양도한 경우 종전소유부동산에 대한 장기보유특별공제 인정 여부가 쟁점으로 종전소유 부동산의 취득과 입주권(분양권) 취득이라는 두 번의 취득행위와 종전소유 부동산의 양도와 입주권(분양권) 양도라는 두 번의 양도행위가 시차를 두고 복합적으로 이루어진 반면, 이 건은 한번의 취득과 한번의 양도행위가 이루어진 경우로 위 선결정사례와 이 건 심판청구는 그 쟁점 및 기초사실관계가 서로 다르므로 위 선결정사례를 이 건에 적용할 수는 없다 하겠다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.