대물변제 받은 부동산을 증여시 증여재산가액의 시가

심판청구번호 국심2005서125(2006. 4. 13.) ;">1. 처분개요 청구인의 부(父) 김○○○은 1990.9.11. 채무자 김○○○와 채권 29억 5천만원에 대한 이자를 약정하고, 동 약정서의 공증을 받았으며, 2000.7.7. 채권 중 10억원을 변제 받기 위하여 김○○○ 소유의 ○○○ 부동산을 강제경매 신청하고, 2000.7.10. 나머지 채권 19억 5000만원을 변제 받기 위하여 ○○○외 3건의 부동산을 강제경매 신청하고, 채무자 김○○○는 배우자 이○○○, 자 김○○○ 및 김○○○의 소유인 ○○○외 1필지 2,138(주택 122.25 포함되어 있으며, 이하 "쟁점①부동산"이라 한다), ○○○외 9필지 28,150(이하 "쟁점②부동산"이라 한다), ○○○외 8필지 10,352(이하 "쟁점③부동산"이라 하고, 쟁점①, ②, ③부동산을 "쟁점부동산"이라 한다)의 부동산으로 채무 29억 5000만원에 대하여 대물변제하는 대신 채권자 김○○○은 위 부동산 강제경매 신청을 취하하기로 2000.8.1. 합의하였다. 김○○○은 2000.8.28. 쟁점①부동산의 소유권을 취득하면서 쟁점②부동산을 청구인의 동생 김○○○에게 증여하고, 2000.9.18. 쟁점③부동산을 청구인에게 증여하였으나 청구인은 쟁점③부동산에 대한 증여세를 무신고하였는 바, 처분청은 대물변제된 원본채권 29억 5000만원을 쟁점부동산의 시가로 보고, 29억 5000만원을 쟁점부동산의 기준시가로 안분하여 쟁점③부동산가액을 729,761,050원으로 산정하였으며, 2004.9.9. 청구인에게 2000년분 증여세 212,198,650원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.11.30. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 부 김○○○이 채권 회수를 위하여 손해를 감수하면서 쟁점부동산을 인수하였고, 쟁점③부동산을 인수하여 증여할 당시 사슴농장, 수영장, 예식장, 음식점 등이 구비되어 있어 주변환경의 미래가치를 고려하여 쟁점부동산으로 대물변제를 받았으나, 쟁점③부동산은 자연녹지지구이고 주위에 화약고 및 군사보호시설 등이 있음에도 이를 고려하지 않은 채 대물변제 받았으므로 원본 채권가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수는 없다. 증여당시 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법인 기준시가로 평가한 가액이 증여재산가액이므로 원본 채권가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 김○○○이 강제경매 신청한 부동산을 기준시가로 산정한 가액이 30억원에 이르므로 손해를 감수하고 쟁점부동산을 대물변제 받은 것으로 보기 어려우며, 김○○○과 김○○○가 작성한 합의서에는 채무면제 또는 감면사항이 기재되어 있지 아니할 뿐만 아니라 김○○○이 쟁점부동산을 여러 차례 살펴본 후 대물변제 받은 사실이 확인되므로 원본 채권 29억 5000만원을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있다. 따라서, 동 가액을 기준시가로 안분하고 쟁점③부동산의 증여가액으로 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 채권자가 대물변제 받은 부동산을 증여한 경우 대물변제된 채권가액을 증여재산의 시가로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하“평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 (3) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등" 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되，그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액

② 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 채무자 김○○○는 1990.9.11. 채권자 김○○○에게 발행한 약속어음 29억 5000만원의 채무와 관련하여 매월 이자 1분 5리를 지급하기로 약정하였고, 공증인가 ○○○법률사무소(○○○)가 동 약정서를 인증하였으며, 채권자 김○○○은 어음채권 29억 5000만원을 회수하기 위하여 ○○○지방법원과 동 법원 ○○○에 김○○○ 소유인 ○○○의 부동산, ○○○외 3필지 부동산의 압류 및 경매를 신청하여 ○○○지방법원 및 동 법원 ○○○은 2000.7.7. 2000.7.10. 각각 부동산 경매개시 결정을 하였다.

(2) 김○○○과 김○○○가 2000.8.1. 작성한 합의서에 의하면, 김○○○는 쟁점부동산의 소유권이전에 필요한 일체의 서류를 김○○○에게 제공하여 김○○○이 동 부동산에 대한 권리를 취득하도록 하며, 김○○○은 쟁점부동산 소유권에 관한 일체의 문서를 수령함과 동시에 위 압류 부동산에 대한 강제경매를 취하하고, 공증한 약속어음 29억5000만원을 포함한 기타 일체의 채무가 자동 소멸하는 데 합의하였는 바, 김○○○은 2000.8.22. 경매취하서를 ○○○지방법원과 동법원 ○○○에 각각 접수한 사실이 경매취하접수증명원에 의하여 확인된다. 쟁점부동산은 김○○○의 배우자 이○○○, 자 김○○○, 김○○○ 소유부동산이고, 이○○○외 2인이 김○○○의 채무(29억 5000만원)를 대물변제하는 대신 김○○○는 이○○○외 2인이 자금이 필요할 때 동 채무에 상응하는 금액을 상환하기로 2000.8.14. 약정하였으며, 공증인가 ○○○법무법인이 2000.8.16. 동 약정서를 인증하였다.

(3) 쟁점부동산 등기부등본에 의하면, 김○○○과 청구인의 동생 김○○○이 2000.8.28. 쟁점①부동산과 쟁점②부동산을 각각 취득하였고, 청구인이 2000.9.18. 쟁점③부동산을 취득한 사실이 확인되는 바, 김○○○이 대물변제 받은 쟁점③부동산을 청구인에게 증여하였으나 청구인은 쟁점③부동산에 대한 증여세를 무신고하였고, 처분청이 대물변제된 원본채권 29억 5000만원을 쟁점부동산의 시가로 간주하여 기준시가로 안분하고 쟁점③부동산의 시가를 729,761,050원으로 산정하여 증여세를 과세한 사실이 증여세 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(4) 처분청 조사공무원이 작성한 2004.5.7자 김○○○에 대한 문답서에 의하면, 김○○○은 평소에 김○○○와 함께 여러번 농장(쟁점부동산에 목장용지가 포함되어 있음)에 놀러 갔었고, 사슴농장, 수영장, 예식장, 음식점 등이 구비되어 있어 평소부터 그 농장을 마음에 두고 있었음이 확인된다. (5) 상속세및증여세법 제60조 제1항 및 제2항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의하고, 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하며, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하는 것으로 규정하고 있다.

(6) 처분청은 과세근거로서 김○○○와 김○○○이 2000.8.1. 합의를 하고, 김○○○와 이○○○외 2인이 2000.8.14. 합의서를 작성할 때 입회한 신○○○의 확인서를 제출하였는 바, 동 확인서에는 1998년 6월 경 쟁점부동산 인접 토지인 ○○○가 평당 50만에 거래된 사실이 있다고 기재되어 있으며, 동 부동산 매도인 이○○○의 확인서가 첨부되어 있다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 김○○○가 이○○○외 2인과 합의하여 쟁점부동산으로 본래의 채무를 대물변제함에 따라 청구인의 부 김○○○의 원본채권 29억 5000만원이 소멸되었고, 김○○○이 29억 5천만원의 채권을 회수하기 위하여 김○○○의 재산에 대하여 강제경매를 신청하였다가 쟁점부동산으로 대물변제 받는 대가로 강제경매를 취하하였으며, 강제경매 신청했던 부동산의 기준시가가 30억원에 이르고, 김○○○이 대물변제 받기 전에 쟁점부동산을 여러 차례 살펴본 사실이 확인되는 등 이 건 대물변제와 관련된 거래과정을 종합적으로 살펴볼 때 거래당사자가 쟁점부동산가액과 채권가액을 동일가치로 평가하고 대물변제 받았다고 볼 수 있으므로 원본 채권 29억 5000만원을 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치로서 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있다 하겠다. 따라서, 동 가액을 기준시가로 안분하고 쟁점③부동산의 증여가액으로 산정하여 이 건 증여세를 부과한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.