소유권이전등기 미완료상태에서의 압류처분

○○○세무서장이 진○○○이 1999년 귀속분 양도소득세 22,467,230원을 체납하여 2003.10.24. ○○○의 부수토지인 같은구 ○○○ 대지 47.6㎡를 압류한 처분은 이를 해제한다.

• 가. 진○○○(이하“○○○”라 한다) 건물 84.87㎡(이하“전유부분”이라 한다)의 부수토지인 같은구 ○○○ 대지 47.6㎡(이하“쟁점대지지분”이라 한다)를 양도한 것으로 1999.9.30. 부동산양도신고를 하고 1999년 귀속 양도소득세 22,467,230원은 납부하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 2003.9.10. 진○○○에게 부동산양도신고한 1999년 귀속 양도소득세 22,467,230원을 무납부고지하였으나 진○○○이 이를 납부하지 아니하여 2003.10.24. 등기부등본에 진○○○의 소유로 등재되어 있는 쟁점대지지분을 압류하였다.
• 다. 청구인은 2004.12.21. 쟁점대지지분이 진○○○ 소유가 아니라 제3자인 청구인 소유라고 주장하면서 위 압류처분에 불복하여 심판청구를 제기하였다.

• 가. 관련법령 (1) 국세기본법 (가) 제55조【불복】① 이 법 또는 세법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 이 장의 규정에 의한 심사청구 또는 심판청구를 하여 그 처분의 취소 또는 변경이나 필요한 처분을 청구할 수 있다. (나) 제69조【청구기간】① 심판청구는 당해 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내에 제기하여야 한다. (2) 국세징수법 (가) 제50조【제3자의 소유권의 주장】압류한 재산에 대하여 소유권을 주장하고 반환을 청구하고자 하는 제3자는 매각 5일 전까지 소유자로 확인할 만한 증거서류를 세무서장에게 제출하여야 한다. (나) 제53조【압류해제의 요건】① 세무서장은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 압류를 해제하여야 한다.

2. 제50조의 규정에 의한 제3자의 소유권 주장이 상당한 이유가 있다고 인정하는 때

• 나. 사실관계 및 판단 (1) 국세징수법 제50조 에 압류한 재산에 대하여 소유권을 주장하고 반환을 청구하고자 하는 제3자는 매각 5일 전까지는 소유자로 확인할 만한 증거서류를 제출하여야 한다고 규정하고 있으며, 국세기본법 제55조 제1항 에 필요한 처분을 받지 못하여 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 심판청구를 제기할 수 있다고 규정하고 있다.

(2) 그렇다면 압류재산인 쟁점대지지분이 진○○○ 소유가 아니라 제3자인 청구인의 소유임에도 압류를 해제받지 못하여 권리 또는 이익을 침해당하였다 주장하는 청구인이 당해 대지지분이 매각(아직 매각되지 아니함)되기 5일 전까지인 2004.12.21. 그 압류를 해제하고 반환을 청구하는 취지로 제기한 심판청구는 적법하다고 판단된다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 매매에 의하여 전유부분 및 쟁점대지지분을 동시에 취득하고 전유부분은 소유권이전등기를 완료하였으나 쟁점대지지분은 대지를 준공하는 경우 ○○○를 포함하는 아파트단지 전체세대 대지지분에 대하여 일괄적으로 소유권이전등기를 완료한다고 하여 불가피하게 이전등기를 할 수 없었지만 청구인이 매매원인으로 쟁점대지지분을 취득한 것에 대하여 다툼이 없는 이 건의 경우, 청구인은 매매계약의 효력에 따라 전유부분을 소유하기 위하여 쟁점대지지분을 점유·사용할 권리가 있고, 양수자 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리 하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6조에서 규정하는 대지사용권에 해당되는 것이며 전유부분과 분리하여 제3자에게 처분할 수도 없고 이를 위반하여 대지지분을 분리하여 처분하는 행위도 그 효력이 없는 것인데, 그렇다면 위와 같이 청구인이 쟁점대지지분에 대하여 적법한 대지사용권을 가지고 있음에도 전 소유자 진○○○이 양도소득세를 체납하였다 하여 당해 대지지분을 압류한 처분은 위법·부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 증빙서류에 의하여 청구인이 ○○○를 양도받으면서 전유부분과 쟁점대지지분을 양도받은 사실은 확인되나, 법률행위에 의한 부동산 물권변동의 효력은 이를 등기하여야 발생하는 것이므로 부동산 매매계약을 체결하고 매매대금을 정산하였다 하더라도 소유권이전등기를 완료하기 전까지는 양도자 소유이므로 체납자인 진○○○ 명의의 쟁점대지지분을 압류한 처분은 적법하고, 전유부분과 대지사용권의 일체성은 집합건물의 대지사용권이 등기된 경우에만 해당되는 것인 만큼 쟁점대지지분에 대한 소유권이전등기가 완료되어 있지 아니한 이 건은 전유부분 및 쟁점대지지분을 일체된 재산이 아니라 별개의 재산으로 파악하는 것이 타당한 만큼 진○○○이 양도소득세를 체납한 것을 이유로 하여 진○○○의 소유로 인정되는 쟁점대지지분을 압류한 처분은 적법·타당하다.

• 가. 쟁점 전 소유자(수분양자)가 매매대금을 지급한 결과 아파트 전유부분과 대지지분을 함께 양도받아 소유권 취득의 실질적인 요건 그 자체는 갖추었으나 전유부분만 소유권이전등기를 완료하고 불가피한 사정으로 대지지분은 소유권이전등기를 넘겨 받지 아니한 상태에서 전 소유자가 양도소득세를 체납하자 등기부등본상 소유권이전등기가 완료되어 있지 아니한 당해 대지지분을 압류한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 국세징수법 (가) 제24조【압류의 요건】① 세무공무원은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 체납자의 재산을 압류한다.

1. 납세자가 독촉장(납부최고서를 포함한다. 이하 같다)을 받고 지정된 기한까지 국세와 가산금을 완납하지 아니한 때 (나) 제45조【부동산 등의 압류절차】① 세무서장은 부동산, 공장재단, 광업재단 또는 선박을 압류할 때에는 압류등기를 소관등기소에 촉탁하여야 한다. 그 변경의 등기에 관하여도 또한 같다. (다) 제53조【압류해제의 요건】

① 세무서장은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 압류를 해제하여야 한다.

2. 제50조의 규정에 의한 제3자의 소유권 주장이 상당한 이유가 있다고 인정하는 때

3. 제3자가 체납자를 상대로 소유권에 관한 소송을 제기하여 승소판결을 받고 그 사실을 증명한 때 (2) 민법 제186조 【부동산 물권변동의 효력】 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다. (3) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (가) 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 1.“구분소유권”이라 함은 제1조 또는 제1조의 2에 규정한 건물부분(제3조 제2항 및 제3항의 규정에 의하여 고용부분으로 된 것을 제외한다)을 목적으로 하는 소유권을 말한다. 3.“전유부분”이라 함은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다. 5.“건물의 대지”라 함은 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지 및 제4조의 규정에 의하여 건물의 대지로 된 토지를 말한다. 6.“대지사용권”이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다. (나) 제20조【전유부분과 대지사용권의 일체성】① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다.

③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제시하는 증빙서류인 전유부분과 쟁점대지지분의 등기부등본과 매매계약서(1999.8.10.)와 진○○○ 명의 거래사실확인서(2004.109.13.) 및 부동산양도신고확인서(1999.9.30.), 지방세 세목별과세(납세)증명서와 ○○○구역 주택재개발조합(이하“주택재개발조합”이라 한다) 사실확인서(2004.10.13.)와 조합원 명의변경신청서○○○ 및 주택재개발조합이 청구인에게 보낸 안내말씀(2004년 12월) 그리고 ○○○구청장이 청구인에게 보낸 민원회신○○○ 등을 보면 청구인이 진○○○과의 매매계약에 따라 전유부분과 쟁점대지지분을 취득하였지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 완료하고 주택재개발조합과 건설회사의 사정으로 대지준공이 지연됨에 따라 당해 대지지분에 대한 소유권이전등기는 완료하지 아니한 사실이 확인된다. (가) 진○○○이 1995.6.1. 매매원인으로 1995.6.15. 쟁점대지지분을 취득하고 청구인이 1999.10.14. 매매원인으로 199910.15. 소유권보존등기가 1999.7.27. 완료된 ○○○ 전유부분에 대하여 소유권이전등기를 완료한 사실이 등기부등본상에 등재되어 있으며, 전유지분과 쟁점대지지분에 대한 매매계약서에는 양도자가 진○○○이고 양수자가 청구인이며 중개인은 ○○○인 사실과 매매대금은 1억9000만원이고 계약금이 2000만원이며 중도금(1999.8.30.)이 7000만원이고 잔금(1999.9.29.)은 1억원인 사실이 나타나고, 한편 진○○○이 1999.9.30. 잔금일자를 같은 날로 하여 청구인에게 전유부분과 쟁점대지지분을 양도한 것으로 신고한 내용이 부동산양도신고확인서에 기재되어 있으며, 청구인이 2000년부터 2004년까지 5년동안〈표〉와 같이 ○○○구청장에게 쟁점대지지분에 대하여 종합토지세를 납부한 사실이 지방세 세목별 과세(납세)증명서에 의하여 확인된다.

○○○ (나) 주택재개발조합 사실확인서(2004.10.13.)에는 1986.10.2. 주택재개발조합을 설립하고 사업시행인가를 취득하며 1995.6.15. 진ㅇㅇ이 전유부분과 쟁점대지지분을 취득하여 소유권이전등기하고 1999.7.2. ○○○구청장이 도시재개발법 제38조 제3항 과 제4항에 의하여 분양 처분고시하여 전유부분에 대한 소유권보존등기가 가능하게 되며 1999. 7.25. 관리처분변경인가를 받아 진○○○이 주택재개발조합원 자격을 취득한 후 1999.7.27. 진○○○이 전유부분에 대한 소유권이전등기를 완료하고 1999.10.15. 진○○○이 청구인에게 ○○○의 전유부분 및 쟁점대지지분을 양도하며 2001.10.20. 청구인이 조합원의 명의변경을 신청하여 완료한 사건경위가 기재되어 있고, 또한 주택재개발조합은 등기부등본상에 등재된 내역에 불구하고 청구인이 쟁점대지지분의 소유권자이고 주택재개발조합과 건설회사의 사정으로 인하여 심리일 현재까지 대지준공(환지)이 지연됨에 따라 대지지분등기가 완료되지 아니하여 쟁점대지지분이 전 소유자 진○○○ 명의로 존속하고 있어 전 소유자가 세금을 체납하거나 전 소유자에게 채무가 있는 경우에 압류 또는 가압류하는 사례가 빈번하다는 확인내용이 나타난다. (다) 청구인이 주택재개발조합에게 진○○○에서 청구인 명의로 조합원을 변경할 것을 청구한 내용이 명의변경신청서에 나타나고, 주택재개발조합이 청구인에게 통지한 안내말씀(당면현황과 대지지분 소유권이전등기절차 관련)에는 ① ○○○의 구역변경인가, ② ○○○구청장의 사업시행변경인가, ③ ○○○의 확정측량에 대한 ○○○의 검사, ④ 조합원 명의변경내역 등재, ⑤ ○○○구청장의 대지지분확정과 그에 따른 관리처분변경계획승인 및 대지분양처분고시, ⑤ 토지준공인가 등의 과정에 의하여 대지지분등기를 이행할 것임을 약속한다는 내용이 기재되어 있으며, 한편 청구인이 쟁점대지지분에 대한 소유권이전등기가 불가한 사유에 관하여 질의하자 ○○○구청장은 ○○○는 주택재개발사업으로 시행하는 재개발아파트이므로 도시 및 주거환경정비법에 따라 절차가 진행되고 건물부분은 사업시행인가와 같이 공사를 완료하여 1998년 7월 사용검사를 취득 하며 1999년 7월 분양처분고시를 하여 소유권보존 및 이전등기가 완료되었으나 대지부분은 현재까지 구역지정당시 사업계획내용과 같이 공사가 완료되지 아니한 결과 도시 및 주거환경정비법 제52조 에 정한 준공인가(사용검사)를 취득하지 못함에 따라 등기를 위한 후속절차인 이전고시를 이행하지 못하게 되어 등기가 지연되고 있다는 내용이 ○○○구청장이 청구인에게 통지한 민원회신에 나타난다.

(2) 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분·합필과 환지절차의 지연 및 각 세대당 지분비율결정 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자를 거쳐 양수자 앞으로 완료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기는 지체되는 경우가 종종 발생하고 있는데, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양형식으로 매수하여 대금을 모두 지급함으로써 소유권취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 완료한 이후 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직도 소유권이전등기를 완료하지 못한 자는 매매계약의 효력으로 전유부분을 소유하기 위하여는 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있고, 양수자 지위에서 가지게 되는 이 같은 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리 하는 본권으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호 에 규정한 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 갖는 권리인 대지사용권에 해당한다 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 또한 수분양자가 가졌던 대지사용권을 취득하며○○○, 또한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항 과 제2항에 구분소유자의 대지사용권은 그가 보유하는 전유부분의 처분에 따르고 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으나 다만 규약으로 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있으며 같은법 제2조 제6항에서 대지사용권이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다고 규정하고 있는 만큼 대지사용권에는 지상권 등 용익권 외에 대지소유권까지 포함된다고 해석된다.○○○ (3) 국세징수법 제24조 와 제45조 및 제53조에 납세자가 독촉장(납부최고서를 포함한다)을 받고 지정된 기한까지 국세와 가산금을 완납하지 아니한 때 세무공무원은 체납자의 재산을 압류하고, 또한 부동산을 압류할 때에는 압류등기를 소관등기소에 촉탁하여야 하며, 세무서장은 압류한 재산에 대하여 소유권을 주장하고 반환을 청구하고자 하는 제3자가 매각 5일 전까지 소유자로 확인할 만한 증거서류를 제출한 경우 제3자의 소유권 주장이 상당한 이유가 있다고 인정한 때에는 그 압류를 해제하여야 한다고 규정하고 있는데, 국세징수법에서 압류요건과 압류해제요건을 별도로 규정하고 있고 압류요건에서 압류해제사유에 해당하는 경우에는 압류하지 아니한다고 규정하고 있지 아니하는 만큼 압류요건에 해당되어 재산을 압류한 처분 자체는 적법한 것이고, 다만 당해 재산이 압류해제요건에 해당되는 경우에는 당해 압류를 해제하여야 한다고 보는 것이 입법취지와 관련규정에 부합되는 합리적인 해석이다.

(4) 그렇다면 위와 같이 청구인과 진○○○이 체결한 매매계약의 효력에 따라 청구인이 대지사용권을 확보하고 있으나 등기부등본상 등재되어 있지 아니하여 진○○○의 소유로 등재되어 있는 쟁점대지지분을 진○○○의 재산으로 보아 국세징수법 제24조 와 제45조에 따라 압류한 처분은 적법하지만, 제3자인 청구인의 소유권 주장이 상당한 이유가 있고 또한 부과처분을 함에 있어서는 전 소유자인 진○○○이 ○○○의 전유부분과 쟁점대지지분을 함께 양도한 것으로 전제하였음에도 전 소유자가 양도소득세를 체납하자 그에 대하여 체납처분을 집행함에 있어서는 쟁점대지지분에 대한 소유권이전등기를 완료하지 아니하였다는 이유로 전 소유자가 당해 대지지분은 양도하지 아니한 것으로 보아 압류하는 것은 논리적으로 모순된다고 인정되는 이 건의 경우 국세징수법 제53조 제1항 제2호 를 적용하여 당해 대지지분에 대한 압류를 해제하는 것 또한 적법하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.