부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도 해당 여부

1. ○○○세무서장이 2005.4.14. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 165,233,740원의 부과처분은 부산광역시 ○○○ 소재 부동산 중 1층 2호 상가의 양도가액을 689,760,000원으로 하고, 취득가액은 373,824,000원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 2. 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은 2001.7.13. 청구외 이○○○(토지소유권자)․임○○○(건설업자, 분양사업자)으로부터 부산광역시 ○○○(그 부수토지와 함께 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 미등기 전매할 수 있는 조건으로 2,160,000천원에 취득하기로 계약을 체결한 후, 2002.1.6. 쟁점부동산의 일부인 ○○○ 31.152평(이하 “쟁점상가”라 한다)의 분양권을 박○○○에게 양도하고 양도소득세를 무신고․무납부 한데 대하여, 처분청은 쟁점상가 분양권의 양도차익을 322,460천원(양도가액 706.220천원, 취득가액 383,760천원)으로 계산하여 2005.4.14. 청구인_에게 2002년 귀속 양도소득세 165,233,740원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.6.27. 이의신청을 거쳐 2005.11.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 토지소유권자인 이○○○과 건축업자이자 분양사업자인 임○○○는 쟁점부동산이 준공되기 전에 토지 대금과 신축자금을 조기에 확보 할 목적으로 2001.7.13. 청구인과 분양대행계약을 체결하면서, 쟁점부동산이 준공 후 1개월 내에 분양되지 않을 경우, 쟁점부동산 분양금액(2,160,000천원)의 50%를 분양대행업자인 청구인이 선지급 하는 조건 이었는 바, 청구인은 단순히 분양대행업을 운영하였음에도 쟁점상가의 분양권을 양도한 것으로 보아 과세함은 부당하므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.

(2) 예비적 청구로, 청구인은 쟁점상가 분양과 관련하여 분양수수료로 91,820천원만을 수령하였음에도 322,460천원의 양도차익이 발생한 것으로 보아 과세함은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 2001.7.13. 쟁점부동산을 미등기 전매할 수 있는 조건으로 2,160,000천원(평당 12,000천원)에 매수하는 것으로 분양계약을 체결하였고, 쟁점부동산 중 ○○○(149평)는 청구인 명의로 취득하여 ○○○은행에게 임대하고 있으나, 쟁점 상가는 그 분양권을 제3자에게 양도 하였는 바, 이는 소득세법 제94조 제1항 2호 및 동법 제114조 제1항에 의거 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하므로 이 건 과세는 정당하다.

(2) 청구인이 2001.7.13. 쟁점상가를 383,760천원에 취득 하기로 계약한 상태에서 그 분양권을 2002.1.6. 박○○○에게 706,220천원에 양도하면서 322,460천원의 양도차익이 발생한 것으로 확인되므로 이 건 과세는 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 청구인이 쟁점상가의 분양권을 양도하였는지 아니면, 쟁점상가의 분양대행업을 영위한 것인지 여부와

(2) 예비적 청구로, 쟁점상가 분양권의 양도차익이 얼마인지를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. 처분청은 청구인이 쟁점상가의 분양권을 양도한 것 으로 보아 이 건을 과세한데 대하여, 청구인은 쟁점부동산 분양계약서를 제시하며 쟁점상가를 포함하여 쟁점부동산의 분양대행업을 영위하였다고 주장한다. 살피건대, 청구인이 이○○○․임○○○와 2001.7.13. 체결․작성한 쟁점부동산의 분양계약서를 보면, 청구인을 “매수자 겸 재분양대행자”로 칭하고, 제4조의 제목을 “분양대행계약”이라고 기재되어 있으나, 제2조(분양가액) 및 제3조(납부방법)에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 2,160,000천원(평당 12,000천원)에 매수하면서 계약금으로 200,000천원을 지급하였고, 건물준공 후 1개월 내에 총 분양가격의 50% 이상을 토지소유권자인 이○○○에게 지급하되, 청구인이 정한 내용과 비용으로 제3자에게 미등기 전매할 수 있는 조건으로 계약한 사실이 나타나고, 청구인이 2002.1.6. 박○○○에게 쟁점상가의 분양권을 실제 양도한 사실이 쟁점상가 분양계약서․등기부등본 등 으로 확인되고 있어 쟁점부동산의 분양계약서는 그 명칭에 관계없이 사실상 부동산 매매계약서로 봄이 타당하다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구인에게 쟁점상가의 분양권을 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 청구인이 쟁점상가를 383,760천원에 취득하기로 계약한 상태에서 그 분양권을 706,220천원에 양도하여 322,460천원의 양도차익이 발생한 것으로 보아 이 건 과세 한데 대하여, 청구인은 쟁점상가의 분양권 양도가액이 689,760천원이고, 아래의 표와 같이 분양수수료로 91,820천원만을 수령하였으므로 쟁점상가 분양권의 취득가액을 597,940천원으로 하여야 한다고 주장한다.

○○○ (나) 쟁점부동산의 분양계약서․쟁점상가의 분양계약서․ 잔금영수증 및 이○○○․임○○○․청구인․남○○○ 간의 합의서(2002.8.19) 등에 의하면, 청구인은 2002.1.6. 박○○○에게 쟁점상가 분양권을 725,000천원에 양도하기로 계약하고 계약금(2002.1.6)과 중도금(2002.3.28) 각 145,000천원 계 290,000천원을 수령한 후, 쟁점상가 분양면적이 당초 31.98평에서 31.152평으로 감소되어 분양권 양도금액이 706,220천원으로 조정되었고, 쟁점상가 분양권을 양수한 박○○○는 2002.9.25. 잔금 지급시 쟁점상가의 분양면적이 등기부상 면적보다 미달한다고 실측을 주장하여 잔금 416,220천원 중 16,460천원을 차감한 399,760천원만을 수령한 것으로 나타나는 바, 쟁점상가 분양권 양도가액이 689,760천원(290,000천원+399,760천원)이라는 청구인의 주장에 신빙성이 있어 보인다. (다) 한편, 청구인은 쟁점상가 분양권의 취득가액이 597,940천원으로 그 양도차익이 91,820천원이라고 주장하며 그 증빙으로 이○○○․임○○○․청구인․남○○○ 간에 작성된 합의서(2002.8.19)와 금융증빙을 제시하고 있으나, 위의 합의서에는 쟁점상가와 관계가 없는 ○○○ 수수료 등이 포함된 것으로 보아 이○○○(토지소유권자)․임○○○(분양사업자)․남○○○(분양대행업자 대표이사)․청구인이 쟁점상가 분양수수료 외에 서로 간의 채권채무를 전체적으로 합의 조정한 것이 어서, 쟁점상가의 취득가액 산정근거로 인정할 수 없다. 그러나, 앞서 본바와 같이 청구인은 쟁점부동산을 평당 12,000천원에 매입하였고, 쟁점상가 분양면적이 31.98평에서 31.152평으로 감소되었으므로 쟁점상가의 취득가액은 평당 매입가액에 분양면적을 곱한 373,824천원(31.152평×12,000천원)으로 계산함이 합리적이라고 할 것이다. (라) 따라서, 청구인의 쟁점상가분양권 양도가액은 689,760천원, 그 취득가액은 373,824천원으로 하여 양도차익을 산정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.