양도차익이 없음에도 무신고라는 사유만으로 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2004.12.9 ○○○ 소재 토지 307㎡ 및 건물 105.25㎡(주택이고, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 배○○○에게 양도하고, 양도소득세는 무신고하였다. 처분청은 청구인이 무신고한 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 산정하여 2005.7.20 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 11,009,620원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.8.1 이의신청을 거쳐 2005.11.15 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 실지취득가액은 139,000천원(자본적지출액 포함)이고, 실지양도가액은 117,000천원으로 양도차손이 발생함에도 동 부동산을 양도하고 양도소득세신고를 하지 않았다하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 처분은 실질과세원칙에 위배되어 부당하므로 그 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법상 양도소득세의 양도차익 계산은 원칙적으로 기준시가에 의하도록 규정하고 있고, 예외적으로 확정신고기한까지 실지거래가액으로 신고한 자에 한하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는 것이므로 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 무신고하여 취득 및 양도당시의 기준시가로 양도차익을 산정한 처분은 정당하며, 또한 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 양도차손이 발생하였다고 주장만 할 뿐 객관적인 증빙제시 없이 취득 및 양도당시의 매매계약서만 제출하고 있으므로 청구주장은 부당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 무신고한 경우, 그 양도차익을 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)의 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 비등기양도자산의 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산의 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 눈 금액의 각 연도의 합계액을 그 총수입금액으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31까지) 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

② 제1항의 규정은 당해연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 적용한다. 국세기본법 제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·쟤산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 2002.6.25 취득하였다가 2004.12.9 양도하고 양도소득과세표준확정신고를 이행하지 아니한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 확정신고를 이행하지 아니하였다하여 관련법령인 소득세법 제96조 제1항 본문 및 같은법 제97조 제1항 가목 본문의 규정에 의거 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 반면, 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액 117,000천원에서 실지취득가액 137,000천원을 차감하면 양도차손이 발생하므로 실질과세원칙에 의거 이 건 양도소득세를 취소하여야 한다고 주장하고 있어 살펴본다.

(3) 청구인이 심리자료로 제시하는 쟁점부동산의 양도관련 부동산매매계약서(2004.11.26)에 의하면, 청구인이 2004.11.26 쟁점부동산을 배○○○에게 양도하기로 계약을 체결한 사실이 나타나나, 매매대금 총액이 기재되어 있지 아니하고, 계약금 117,000천원은 계약과 동시에 매도자에게 지불하고 잔액금 117,000천원은 2004.11.26 지불한다는 내용이 기재되어 있어 위 계약서상으로만 볼 때 매매대금이 234,000천원인지, 117,000천원인지가 불분명하고, 동 매매대금을 117,000천원으로 본다고 하더라도 계약과 동시에 잔액을 전부 지불하는 것으로 계약되어 있어 정상적인 계약서로 보여지지 아니한다.

(4) 쟁점부동산의 취득과 관련한 부동산매매계약서(2002.6.24)에 의하면, 청구인이 2002.6.24 진○○○으로부터 쟁점부동산을 22,000천원에 취득하는 계약을 체결한 사실이 나타나고, 2002.6.25 ○○○시장으로부터 검인을 받은 사실이 확인되고 있으나, 부동산의 표시 및 거래금액이 타이핑되어 있고, 동 계약서의 하단에 법무사의 성명 및 인장이 날인되어 있는 점으로 볼 때 소유권이전등기용 매매계약서로 보여진다.

(5) ○○○의 일반대출금원장 조회내역에 의하면, 전 소유자인 진○○○이 2002.5.21 쟁점부동산을 담보로 제공하고 30,000천원을 대출받았다가 2002.7.5 청구인이 동 대출금을 면책적채무로 인수한 사실이 나타나나, 쟁점부동산의 취득계약서상에는 위 대출금 인수에 대한 사항은 기재되어 있지 아니하며, 쟁점부동산에 대한 자본적지출액이라고 주장하면서 1층 개량보수비 66,700천원 및 2층 증축공사비 21,000천원 합계 87,700천원에 대한 지출내역서를 제시하고 있으나, 동 지출내역서가 아무런 증빙없이 지출내역을 기재한 것에 불과하여 청구인이 실제 쟁점부동산의 1층 및 2층을 개량 및 증축하였는지가 확인되지 아니한다.

(6) 살피건대, 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득과세표준 확정신고를 이행하지 아니하여 그 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의하여 산정하는 것이 원칙이라고 하더라도 기준시가에 의한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없는 것이므로 쟁점부동산을 양도하고 실제 양도차손이 발생하였다면 양도소득세를 부과할 수 없다고 할 것○○○인 바, 그러나, 이 건의 경우 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액이 117,000천원이라고 주장하면서도 매매계약서외에 양도대금수령과 관련된 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있고, 또한 쟁점부동산의 실지취득가액이 139,000천원(최초취득 22,000천원+채무인수액 30,000천원+ 1층 개량보수비 66,000천원+ 2층 증축비 21,000천원)이라고 주장만 할 뿐 취득가액의 지급과 관련된 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액 및 실지양도가액이 확인되지 아니하여 쟁점부동산을 양도하고 양도차손이 발생하였는지가 불분명한 경우에 해당된다고 할 것이다.

(7) 따라서 처분청이 관련법령의 규정에 의거 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.