부동산매매업 해당 여부

심판청구번호 국심2005부3263(2006. 6. 30) 見�취소한다.

청구인은 2002.1.7. 경상남도 ○○○번지 외6필지 지상 3층의 ○○○모텔(부지 54,036㎡, 건물 472.5㎡, 이하 “쟁점①여관”이라 한다)을 취득하여 여관업을 운영하다 2003.10. 14. 양도하였고, 2003.4.8. 경상남도○○○번지 지상 5층의 ○○○모텔(대지 493㎡, 건물 992.04㎡, 이하 “쟁점②여관”이라 한다)을 취득하여 여관업을 약 8개월 운영하다가 2003.12.16. 양도하고 이들 2개의 여관 양도에 대한 양도소득세를 자진신고 납부하였다. 처분청은 ○○○지방국세청장의 종합감사시 쟁점①여관 및 쟁점②여관의 양도가 부동산매매업에 해당한다는 지적에 따라 쟁점여관들의 양도를 부동산매매업으로 보아 2005.6.2. 청구인에게 2003년귀속 종합소득세 88,205,650원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.8.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 1998년 이후 5년 동안 11건의 부동산을 취득하여 양도하였으므로 청구인을 부동산매매업자로 보아 종합소득세를 과세한 것은 정당하다고 하나, 청구인은 부동산을 1과세 기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 적이 없으며 1998년부터 2003년까지 부동산 취득 및 양도 회수가 5회에 불과하고 그 중 2회는 대여금 회수를 위한 대물변제 목적으로 취득하였으며, 1회는 거주이전 목적으로 아파트를 취득하여 실제로 거주하다 양도한 것이고, 쟁점①여관 및 쟁점②여관은 숙박업을 영위하기 위하여 취득한 것으로, 실제 쟁점①여관은 약 20개월간 여관업을 운영하다가 양도하였고 쟁점②여관은 사업부진 및 구입시 대출금의 이자 부담 등으로 부득이 양도하였음에도 이를 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다. 설사 부동산매매업에 해당한다고 하더라도 청구인이 쟁점①여관 및 쟁점②여관을 양도하고 양도소득세 신고시 양도가액 및 취득가액 등을 신고하였으므로 이를 근거로 소득금액을 실지조사 결정하여야 하며, 양도소득세 신고분을 종합소득세로 변경하여 결정하면서 신고불성실가산세를 부과한 것은 부당하다(○○○ 외 다수 같은 뜻).
• 나. 처분청 의견 부동산 양도로 인한 소득이 사업소득인지 혹은 양도소득인지 여부를 판단함에 있어서는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 거래 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부에 의하여 판단하여야 하는 바, 청구인은 쟁점①여관 및 쟁점②여관의 취득 및 양도를 포함하여 1998년부터 2003년까지 11건의 부동산을 취득하고 양도하였으므로 부동산매매가 계속성과 반복성이 있어 소득세법 시행령 제34조 에 규정하는 부동산매매업에 해당하므로 종합소득세를 결정 고지한 처분은 정당하며, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점 여관들의 취득 계약서 및 필요경비 관련 증빙이 신빙성이 없어 종합소득세를 추계 결정한 것 또한 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점①여관 및 쟁점②여관 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. (2) 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】

① 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다.

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전답과수원목장용지임야 또는 염전 임대업을 제외한다.

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. (2000. 12. 29 개정)

③ 제1항의 사업구분은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 통계청장이 고시하는 당해 과세기간 개시일 현재의 한국표준산업분류에 의하되, 제1항에 규정하는 사업과 유사한 사업은 한국표준산업분류에 불구하고 동항의 사업에 포함되는 것으로 본다. (3) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 󰡒재정경제부령이 정하는 사업󰡓이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. (4) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(1994.12. 22 개정)

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (5) 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 󰡒대통령령이 정하는 부동산매매업󰡓이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정)

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 부동산을 1과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 적이 없으며 1998년부터 2003년까지 부동산 취득이 5회에 불과하고 그 중 2회는 대물변제 목적으로, 1회는 거주이전 목적으로 취득한 것이며, 쟁점①여관 및 쟁점②여관은 숙박업을 영위하기 위하여 취득한 후 양도하였음에도 이를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고, 처분청은 청구인이 1998년 이후 5년 동안 11건의 부동산을 취득하여 양도하였으므로 청구인을 부동산매매업자로 보아 종합소득세를 과세한 것은 정당하다고 하므로 이를 살펴본다.

(1) 청구인의 부동산 취득 및 양도 내역은 아래 표와 같다.

○○○

(2) 청구인이 부동산을 취득하여 양도한 경위를 각 부동산 건별로 살펴보면, (가) 경상남도 ○○○ 대지 139㎡는 1997.1.24 임해룡에게 2,000만원을 대여하였으나 이를 회수하지 못하여 1998.1.20. 대물변제로 취득한 사실이 1997.1.24자 현금보관증 등에 의하여 확인되고, (나) 경상남도 ○○○는 2000.2.16. 거주목적으로 취득하고 실제 거주한 사실이 청구인의 주민등록초본에 의하여 확인되며, (다) 경상남도 ○○○ 전 1,015㎡는 2000.2. 19. 토지 소유자 김○○○을 채무자로 한 근저당권 설정 채권을 회수하지 못하여 2001.7.23. 경매로 취득한 사실이 토지등기부등본에 나타나고, (라) 쟁점①여관은 2002.1.7.취득하여 실제 여관업을 운영하다 가 사업성이 좋은 곳에서 여관업을 계속 운영하기 위하여 양도한 사실이 인정되며, (마) 쟁점②여관은 2003.4.8. 취득하였으나 사업실적이 부진하고 취득시 금융기관 대출금 10억원의 이자 부담 등으로 인하여 약 8개월간 여관업을 운영한 후 2003.12.16. 부득이하게 양도하고 양도대금으로 금융기관 대출금을 상환한 사실이 확인된다.

(3) 처분청은 청구인이 부동산을 11건 취득하고 이들을 모두 양도하였으므로 부동산매매업에 해당한다고 하나, 쟁점①여관의 부수토지 6개 필지와 다른 부동산 취득건수 5건을 합하여 총 11건을 취득하고 양도한 것으로 본 것으로 실제 청구인의 부동산 거래는 5회로 확인된다.

(4) 위의 사실과 관련 법규정을 종합하여 보면, 청구인이 부동산을 취득하여 양도한 회수가 5회이나, 2회는 대물변제로 취득하고 1회는 거주목적으로 취득하여 거주 후 양도하였으며, 쟁점①여관 및 쟁점②여관은 취득 후 실제 여관업을 운영하다가 양도하였는 바, 부동산 매매업에 해당하기 위하여는 부동산의 매매 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하여야 하며, 부동산의 취득 및 보유현황․양도 및 취득의 규모․횟수․모양․상태․거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 이루어진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하므로○○○ 외 다수) 쟁점①여관과 쟁점②여관을 포함한 청구인의 부동산 취득 및 양도는 취득 경위 및 보유기간과 양도 및 취득의 규모․횟수, 거래상대방 등에 비추어 수익을 목적으로 한 것으로는 보여지지 아니하며, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고도 할 수 없을 뿐 아니라 매매차익을 목적으로 한 것으로도 보여지지 아니한다. 따라서 쟁점①여관 및 쟁점②여관의 양도를 부동산 매매업으로 보아 청구인의 양도소득세 신고내용을 부인하고 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 청구인의 예비적 청구 주장은 심리할 필요가 없어 심리를 생략한다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.