환지처분으로 환지청산금과 환지징수금이 동시 발생한 경우 양도소득세 과세대상 범위

심판청구번호 국심2005부 1596(2005. 8. 1.)

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1990.10.21. 취득한 ○○○ 62-1번지 토지 1,140㎡(이하 "종전1토지"라 한다)와 같은 곳 63번지 토지 192㎡(이하 "종전2토지"라 한다)가 토지구획정리사업으로 인하여 2004.6.16. 종전1토지는 권리면적 651.4㎡중 406.5㎡를 같은 곳 62-10번지 토지(이하 "쟁점1토지"라 한다)로 환지처분받아 그 부족면적 244.9㎡(이하 "감평환지면적"이라 한다)에 대하여 92,449,750원의 환지청산금이 발생하였고, 종전2토지는 권리면적 111.9㎡에 242.5㎡를 더한 계 354.4㎡를 같은 곳 62-5번지 토지(이하 "쟁점2토지"라 한다)로 환지처분받아 그 증가면적 242.5㎡(이하 "증평환지면적"이라 한다)에 대하여 환지징수금 87,300,000원이 발생함으로써 사업주체로부터 그 차액인 3,937,250원을 교부받았다.
• 나. 청구인은 2004.9.1. 쟁점2토지를 양도하고 취득가액에 대하여 권리면적(119.9㎡) 부분은 종전2토지의 1990년도 개별공시지가를, 증평환지면적 부분은 종전1토지의 1990년 개별공시지가를 각 적용하여 2004.11.30. 2004년 귀속 양도소득세 8,092,140원을 신고·납부하였다.
• 다. 처분청은 쟁점2토지중 증평환지면적은 취득시기를 환지처분 공고일의 다음 날(2004.6.17.)로 보고 취득 후 1년 이내 단기양도에 해당한다고 보아 양도차익을 실지거래가액으로 산정하고, 쟁점1토지에 대하여는 환지청산금(감평환지면적)이 양도소득세 과세대상임에도 청구인이 이를 미신고하였다고 보아 2005.2.1. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 15,760,040원(2건, 과소신고 및 미신고분)을 결정고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2005.2.15. 이의신청을 거쳐 2005.4.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점1토지의 양도해당 여부 종전1토지와 종전2토지는 서로 연접한 토지이고 면적의 차이가 많아서 토지구획정리과정에서 종전1토지는 감평환지면적이 발생하였고 종전2토지는 증평환지면적이 발생하였던 것이며, 환지 후에도 쟁점1토지와 쟁점2토지는 서로 연접하고 있다. 이러한 경우 2필지에 대한 환지처분은 개별적으로 보지 아니하고 포괄적으로 보아 종전1토지의 부족면적만큼 분필되어 그 면적이 종전2토지에 합필(증평환지면적)되었다고 봄이 타당하며, 그럴 경우 실질적으로는 종전1토지와 종전2토지(권리면적 763.3㎡)가 쟁점1토지와 쟁점2토지(환지면적 760.9㎡)로 환지처분되어 2.4㎡에 상당하는 3,937,250원만 지급받았으므로 동 금액만 양도소득세 과세대상으로 보아 과세하여야 한다.

(2) 증평환지면적의 취득시기 및 단기양도 해당여부 쟁점2토지중 증평환지면적 부분은 그 취득시기를 종전1토지의 취득시기로 봄이 타당하고 그럴 경우 이 건 양도는 취득 후 1년 이내의 부동산의 양도에 해당하지 아니하므로 그 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점1토지의 양도해당 여부 종전1토지와 종전2토지에 대한 환지처분은 각각 별개의 파악하는 것이 자산별 과세원칙을 취하는 양도소득세의 취지에 부합되므로 종전2토지에 대한 증평환지면적을 고려하지 않고 종전1토지의 감평환지면적에 대한 환지청산금 총액을 양도소득세 과세대상으로 봄이 타당하며, 동 환지청산금은 청구인이 부담하여야할 종전2토지의 증평환지면적분에 대한 환지징수금으로 대체되었으므로 유상양도에 해당한다.

(2) 증평환지면적의 취득시기 및 단기양도 해당여부 쟁점2토지중 증평환지면적의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제3항 단서의 규정에 따라 환지처분 공고일의 다음 날인 2004.6.17.이고 양도시기는 대금청산일인 2004.9.1.이므로 소득세법 제94조 제1항 제4호 에 따라 실지거래가액으로 양도소득세를 부과하여야 한다.

• 가. 쟁 점

① 2필지의 토지가 환지처분으로 1필지는 환지청산금(감평환지면적)이 발생하고 1필지는 환지징수금(증평환지면적)이 발생한 경우 환지청산금 총액을 양도소득세 과세대상으로 보아야 하는지, 아니면 그 차액만을 양도소득세 과세대상으로 보아야 하는지 여부

② 환지처분 후 1년 이내에 토지를 양도한 경우 권리면적을 초과하는 부분의 취득시기를 언제로 볼 것인지 여부 및 이를 1년 이내 단기 양도에 해당한다고 볼 것인지 여부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 (이하 생략)

② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (3) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】③ 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 종전1토지 및 종전2토지 등 2필지가 환지처분으로 환지청산금과 환지징수금이 동시에 발생한 경우 환지청산금 전체를 양도소득세 과세대상으로 보아야 하는지, 아니면 그 차액만을 양도소득세 과세대상으로 보아야 하는지 이에 대하여 본다. 청구인은 환지청산금에서 환지징수금을 차감한 차액만 양도소득세를 부과하여야 한다고 주장하나, 환지면적이 권리면적을 초과하여 환지징수금을 납부하는 과도면적(증평환지면적) 부분은 환지전 토지와 별도로 환지 처분시에 새로이 취득한 토지에 해당하며, 환지면적이 권리면적에 미달되어 환지청산금을 교부받은 과소면적(감평환지면적) 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도에 해당되어 양도소득세가 과세되는 것인 바, 이 건과 같이 환지징수금을 납부하는 증평환지면적 부분의 경우 환지청산금을 교부받은 감평환지면적 부분과는 별개이므로 처분청이 환지청산금 총액에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다(○○○).

(2) 쟁점②에 대하여 이 건 쟁점2토지중 증평환지면적의 취득시기를 환지전 종전1토지를 취득한 날(1990.10.21.)로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여야 하는지, 아니면 환지처분 공고일 다음 날(2004.6.17.)로 보고 취득 후 1년 이내 양도에 해당한다고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세하여야 하는지 이에 대하여 본다. 소득세법시행령 제162조 제3항 단서의 규정에 의하면, 환지처분으로 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가된 경우에는 그 증가된 면적의 토지에 대한 취득시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날이라고 규정하고 있고, 소득세법 제96조 제1항 제4호 의 규정에 의하면, 취득 후 1년 이내에 양도한 부동산의 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 계산하도록 규정하고 있다. 이 건 증평환지면적의 경우 환지처분 공고일이 2004.6.16.이므로 그 다음 날인 2004.6.17.이 그 취득시기가 되고, 2004.9.1. 양도한 사실에 대하여 다툼이 없으므로 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우에 해당하므로, 증평환지면적에 대하여 취득 후 1년 이내에 양도하였다고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.