매매계약서상 하자보상금 지급에 특약사항이 없는 점, 잔금청산일부터 3개월 후 지급한 점, 하자가 어떤 것인지에 대한 구체적 언급이 없는 점 등으로 볼 때에 동 하자금은 영업부진에 따른 위로금 성격으로 보는 것이 타당하여 양도가액에서 차감할 수 없다고 판단됨
매매계약서상 하자보상금 지급에 특약사항이 없는 점, 잔금청산일부터 3개월 후 지급한 점, 하자가 어떤 것인지에 대한 구체적 언급이 없는 점 등으로 볼 때에 동 하자금은 영업부진에 따른 위로금 성격으로 보는 것이 타당하여 양도가액에서 차감할 수 없다고 판단됨
【주문】
○○세무서장이 2005.1.14. 청구인에게 한 2001년 귀속 양도소득세 338,352,620원의 부과처분은 쟁점부동산의 양도가액 1,430,000,000원에서 27,500,000원을 차감하여 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다. 【이유】
청구인은 2001.3.30. ○○광역시 ○○군 ○○면 ○○리 XXX-0 소재 대지 1,283.1㎡를 ○○건설 주식회사(이하 “○○건설”이라 한다)로부터 취득하여 그 지상에 여관건물 1,133.64㎡(위 대지 1,283.1㎡를 포함하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 준공한 후 2001.11.28.자로 소유권보존등기 하였다가 2001.12.14. 청구외 ○○○에게 양도하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 2001.12.26. 양도소득세를 신고하였다가, 2002.3.2. 실지거래가액에 의하여 양도가액은 680,000,000원, 취득가액은 668,132,300원으로 하여 위 양도소득세를 수정신고 하였다. 처분청은 양수자인 ○○○을 조사한 ○○세무서장으로부터 쟁점부동산의 양도가액이 1,430백만원이라는 과세자료를 통보받아 실지양도가액은 동 양도가액에서 건물분 부가가치세 상당액을 차감한 1,335,575,450원으로 하고, 실지취득가액은 청구인 당초 신고한 668,132,300원에 토지분 취득가액 119,000,000원을 증액한 787,132,300원으로 조사하여 2005.1.14. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 338,352,620원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.3.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 부동산과 침대 등 비품 일체를 포함하여 1,430백만원에 거래된 사실이 확인되나 부동산가액과 비품가액이 구분되어 있지 아니한 데도 1,430백만원 전체를 쟁점부동산의 실지양도가액으로 보아 과세한 처분은 부당하므로 전체 양도가액 1,430백만원에서 비품 가격을 구분할 수 없다면 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의거 쟁점부동산의 양도가액을 감정가액 또는 기준시가로 결정하는 것이 타당하고, 또한 청구인은 당초 쟁점부동산을 ○○○에게 2001.12.14. 양도하고 그 대금 1,430백만원을 수령하였으나, 매수인이 옥상물탱크와 난방시설의 하자문제를 제기하여 2002.3.28. 매수인측과 5천만원을 반환하는 조건으로 합의하고 이를 반환하였으므로 동 5천만원을 쟁점부동산의 양도가액에서 차감하여야 한다.
(2) 쟁점부동산 중 건물의 취득가액은 실제거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 그 취득가액을 감정평가액 또는 환산가액으로 결정하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액에 비품(동산)가액이 포함되어 있으므로 비품가액을 차감하여 양도가액을 산정하거나 감정평가액 또는 기준시가로 양도가액을 산정하여야 한다고 주장만 할 뿐 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 쟁점부동산의 양도가액을 1,430백만원(건물분 부가가치세 포함)으로 결정한 처분은 정당하고, 또한 청구인이 매수인에게 지불하였다고 주장하는 하자관련 보상금 5천만원은 매매계약서상 특약사항이 없는 위로금 성격이므로 양도가액에서 차감할 수 없다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액 중 토지의 실지취득가액은 다툼이 없고, 건물부분의 실지취득가액을 확인할 수 없으므로 감정평가액이나 환산가액으로 산정할 것을 주장하나, 토지에 대한 취득가액이 확인되고 있으며, 건물의 취득가액도 청구인이 2002.3.2. 처분청에 실지거래가액으로 수정신고시 제출한 주식회사 ○○(이하 “○○”이라 한다)과의 건설공사표준도급계약서(조경공사비까지 포함된 금액임) 등에서 명백하게 확인되고 있으며, 건물신축과 관련하여 고액의 추가비용을 지출하였다고 주장하나 신축건물인 ○○모텔의 2001년 2기 부가가치세 신고시 추가 고정자산구입비용과 관련한 매입세금계산서가 없는 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인되는 점으로 볼 때 청구주장은 신빙성 없다.
(1) 쟁점부동산의 양도가액 1,430백만원 중에 비품의 가액이 포함되어 있는지 및 잔금청산 후 양수자에게 지급한 건물하자관련 보상비 50백만원을 양도가액에서 차감할 수 있는지 여부
(2) 쟁점부동산 중 건물의 실지 취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 동 취득가액을 감정평가액 또는 환산가액으로 추계결정 하여야 하는지 여부
4. 취득 후 1년 이내의 부동산의 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호 (제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제 취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의 2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지 거래가액. 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────── 또는 동 항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
소득세법 제100조 【추계결정 및 경정】 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다. 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분 계산한다. 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지 거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다.
(1) 청구인에 대한 과세자료 처리복명서(2005.1.)에 의하면 청구인이 2001.12.14. 쟁점부동산을 양도하고 실가로 사전신고(양도가액: 680백만원) 하였으나 거래상대방 조사시 실거래 양도가가 1,430백만원으로 확인되고, 취득가액과 관련하여서는 토지의 실지 매입가액이라고 제출한 매매계약서 및 거래대금 영수증 등이 신빙성 있어 보이므로 토지취득가액을 당초 164백만원에서 283백만원으로 경정하며, 총매매대금 중 설비하자로 인한 양도가액 감액 신청분 50백만원은 당초 매매계약서상 설비하자에 대한 특약조항이 명시되지 아니하여 매매 후 영업부진 등에 대한 위로금 형식으로 지급된 것으로서 매매가의 감액분으로 인정하기 어렵고, 총 매매가에 포함되었다고 주장하는 가전제품 등은 부가가치세 신고시 25백만원(＃＃전자)의 매입가는 있으나 매매계약서상 구체적인 기재내용이 없고 가액 등을 확인할 수 없으며, 청구인의 직영공사부분에 대하여도 공사내용 및 대금지급관계 증빙 등을 제시하지 않아 추가 지출경비에 대하여 확인할 수 없어 양도가액은 건물분 부가가치세 부분을 제외한 금액으로 경정하고, 토지 취득가액 증가분 119백만원은 취득가액에 가산하여 과소신고에 따른 양도소득세 473,117천원을 경정하고자 한다는 내용이 기재되어 있음을 확인할 수 있다.
(2) 쟁점부동산의 양도시 매매계약서(2001.11.26.)에 의하면 청구인이 쟁점부동산을 ○○○에게 1,430백만원에 양도(잔금 1,280백만원은 2001.12.15.지급)한다는 내용이 기재되어 있고, 그 특약사항에 의하면, 등기 이전시 토지 및 건물에 대한 공시지가를 확인하여 그를 기준으로 매매대금을 정하기로 하며, 허가상의 룸은 25개이고 룸 5개는 허가상에 없다는 것을 매수자가 알아야 하며, 객실의 가구는 계약서에 있는 데로 하되 원형 침대를 추가 하기로 한다는 내용이 기재되어 있음을 확인할 수 있다.
(3) 민간건설공사 표준도급계약서에 의하면 청구인이 ○○과 도급계약을 체결하여 쟁점부동산의 여관건물을 공급가액 450백만원에 신축한 사실이 나타나고, 동 공사금액에 조경공사비 30백만원이 포함된 사실을 확인할 수 있다.
(4) 청구인의 매입처별세금계산서 합계표에 의하면 청구인이 2001년 제2기에 ＃＃전자 등으로부터 공급가액 25,545천원 상당의 전자제품을 구입한 사실을 확인할 수 있다.
(5) 처분청의 수정신고서 반려공문에 의하면 청구인이 쟁점부동산 양도에 대하여 2005.1.10. 양도가액을 1,380,000,000원으로, 취득가액을 1,268,315,445원으로 추가 수정신고서를 제출한 데 대하여 처분청은 위 수정신고서가 결정 통지 후 제출한 것으로 국세기본법 제45조 의 수정신고기한 경과 후 접수하였다 하여 이를 반려한 사실을 확인할 수 있다.
(6) 쟁점부동산의 양도자인 청구인과 취득자인 ○○○이 공동으로 작성한 2002.3.28.자 합의서에 의하면, 쟁점부동산을 2001.12.2.자로 매매하여 매수인(○○○)이 숙박시설을 운영하던 중 설비부분(옥상 물탱크, 심야전기)의 하자로 인한 숙박시설 영업에 막대한 지장을 초래하여 청구인이 ○○○에게 5천만원을 지급하고, 앞으로 쟁점부동산에 대한 일체의 하자로 인한 피해, 영업 및 정신적 피해에 대하여 일체의 민ㆍ형사상 이의를 제기하지 아니한다는 내용이 기재되어 있음을 확인할 수 있다.
(7) 감정평가법인의 쟁점부동산에 대한 감정평가서에 의하면 아래와 같이 쟁점부동산을 감정평가한 사실을 확인할 수 있다. (표 생략)
(8) 청구인이 주장하는 비품구입 내역은 아래 표와 같다. (표 생략)
(9) 청구인이 쟁점부동산을 ○○○에게 양도하면서 건물의 공급가액 480,756,772원(공급대가 528,832,449원), 비품의 공급가액 25,000,000원(공급 대가 27,500,000원)에 대하여 매출세금계산서를 발행한 사실을 확인할 수 있다.
(10) 위와 같은 사실관계 하에서 쟁점부동산의 양도차익 산정과 관련하여 처분청 과세근거와 청구주장은 아래 표와 같다. (표 생략)
(11) 먼저 양도가액에서 비품가액을 차감할 수 있는지 살펴보면, 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면, 여관건물 객실에 있는 가구 및 침대 등이 포함되어 양도된 사실을 알 수 있다. 그런데, 청구인은 비품구입액 99,045,454원을 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하나, 이중 텔레비전 등 전자제품에 대하여만 ＃＃전자로부터 공급가액 25,545천원의 매입세금 계산서를 수취하여 구입하였다가 동 전자제품을 취득자인 ○○○에게 공급가액 25,000천원의 세금계산서를 발행한 사실이 확인될 뿐 나머지 비품인 가구 등은 그 구입사실이 객관인 증빙에 의하여 확인되지 아니함을 알 수 있다. 따라서 쟁점부동산의 양도가액에 포함되어 있다고 주장하는 비품가액 99,045,454원 중 청구인이 동 부동산을 양도하면서 그 취득자인 ○○○에게 세금계산서를 발행한 25,000천원은 양도가액에서 차감하는 것이 타당하다고 판단된다.
(12) 다음으로 양도가액에서 하자보상금 지급액 5천만원을 차감할 수 있는지 여부를 살펴보면, 쟁점부동산의 매매계약서상 하자보상금 지급에 대한 별도의 특약사항이 없는 점, 쟁점부동산의 잔금청산일로부터 3개월 후에 합의서를 작성하고 보상금을 지급한 점, 여관건물의 시설 중 옥상물탱크 및 심야전기에 대한 하자가 어떤 것인지에 대하여 구체적인 언급이 없는 점 등으로 볼 때 위 보상금 5천만원은 영업부진에 따른 위로금 성격으로 보는 것이 타당하고, 이를 양도가액에서 차감할 수는 없다고 판단된다.
(13) 마지막으로 이 건의 경우 취득가액이 불분명하여 추계결정 하여야 하는지 여부에 대하여 살펴보면 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고하였다가 다시 실지거래가액에 의하여 수정신고를 하면서 토지 취득가액을 173,662천원, 건물취득가액을 건물신축도급계약서 금액 450,000천원에 기타 취득비용을 합한 494,470천원으로 신고하였고, 처분청은 건물취득가액은 신고금액인 494,470천원을 그대로 인정하고 토지취득가액은 119,000천원을 증액한 292,662천원으로 인정하여 양도차익을 산정한 것임을 알 수 있다. 또한, 이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산을 취득(건물은 신축)하였다가 1년 이내에 양도한 사실에 다툼이 없으므로 관련 법령상 그 양도차익의 계산은 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이 원칙이고, 처분청은 이 건 과세시 건물의 실지 취득가액을 도급계약서에 근거하여 청구인이 신고한 494,470천원을 그대로 인정하였는데 청구인은 인테리어 비용 등 건축비 5억원 정도가 추가 소요되었다고 주장만 할 뿐 이에 대하여 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있음을 알 수 있다. 따라서 실지 취득가액이 불분명한 것으로 볼 수 없으므로 동 취득 가액을 추계결정 하여야 한다는 청구주장을 채택하기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.