국심-2005-부-0599 - 토지의 양도가액 산정방법

심판청구번호 국심2005부 599(2005. 4. 15) 청 구 인 성 명문 ○○○ 외 2인 주 소 ○○○ 대리인 성명 변호사 정 ○○○ 주소 ○○○ 행 정 처 분 청 ○○○세무서장

주 문

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인 문○○○, 문○○○, 문○○○(이하 "청구인들"이라 한다)은 2001.8.27. ○○○ 과수원 1,560㎡와 같은 곳 681번지 과수원 496㎡, 같은 곳 660-3번지 과수원 489㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 각각 취득하여 보유하다가 2002.10.1. 시민복지타운개발사업지구에 편입되어 2004.7.28. ○○○시에 토지수용에 의하여 양도하였으며, 양도소득과세표준예정신고시 쟁점토지에 대한 양도당시의 개별공시지가가 고시되지 아니하였다 하여 인근토지의 개별공시지가로 양도가액을 산출하여 양도소득세를 신고·납부하였다. 쟁점토지를 관할하는 처분청은 쟁점토지의 2004년도 개별공시지가가 없으므로 감정평가기관이 감정평가한 가액을 양도가액으로 하여, 2004.12.6. 청구인 문○○○에게 2004년도 귀속분 양도소득세 7,399,980원, 청구인 문○○○에게 2004년도 귀속분 양도소득세 1,455,190원, 청구인 문○○○에게 2004년도 귀속분 양도소득세 1,704,840원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2005.1.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장 쟁점토지의 양도당시인 2004.7.28. 현재는 개별공시지가가 고시되지 아니하였으나 2002.10.1. 쟁점토지가 시민복지타운개발사업지구에 편입되었고, 수용가격에 대한 이견으로 2004.7.14. 토지수용위원회의 재결을 받아 2004.7.28. ○○○시에 양도하게 된 토지이므로, 2002.10.1. 도시개발구역 편입이후 처분이 제한되고 사실상 ○○○시에 양도한 것과 다름이 없으므로 도시개발구역으로 편입된 날(2002.10.1.) 현재의 개별공시지가를 적용하여야 하며, 양도당시에 개별공시지가가 고시되지 아니하였다면 양도일 직전의 기준시가를 적용하여야 한다.
나. 처분청 의견 쟁점토지는 양도일인 2004.7.28. 현재 개별공시지가가 누락되어 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제164조 제1항 제4호의 규정에 의하여 납세지관할세무서장이 감정기관에 감정을 의뢰하여 평가한 가액으로 양도가액을 산출하였으므로 당초결정은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점 양도당시 개별공시지가 누락된 쟁점토지에 대하여 감정평가기관이 평가한 감정가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 결정고지한 처분의 정당 여부

4. 관련법령

(1) 소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제162조 (양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (3) 소득세법 제96조 (양도가액)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (4) 소득세법 제99조 (기준시가의 산정)

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (5) 소득세법 시행령 제164조 (토지·건물의 기준시가 산정)

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

⑧ 다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목 내지 다목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 차액을 동호 가목 내지 다목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.

1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상금액

2. 국세징수법에 의한 공매와 민사소송법에 의한 강제경매 또는 저당권실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인들이 쟁점토지를 양도하고 양도소득과세표준예정신고를 하면서 양도당시의 개별공시지가가 누락되어 인근토지의 개별공시지가로 양도가액을 산출하여 양도소득세를 신고·납부하였으나 이를 부인하고, 2개 감정평가기관에서 평가한 감정가액으로 쟁점토지의 양도가액을 산출하여, 2004.12.6. 청구인들에게 2004년도 귀속분 양도소득세 10,560,010원을 결정고지하였다.

(2) 청구인들은 쟁점토지가 도시개발구역 편입이후 처분이 제한되어 사실상 양도한 것과 다름이 없으므로 도시개발구역으로 편입된 2002.10.1. 현재의 개별공시지가를 적용하여야 하며, 설사 양도일을 2004년도로 보더라도 양도당시에는 개별공시지가가 고시되지 아니하였으므로 양도당시의 기준시가는 직전의 기준시가를 적용하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(3) 청구인들이 양도한 쟁점토지의 개별공시지가를 보면 2002년도에 ㎡당 70,000원, 2003년도에는 85,000원으로 결정고시 되었으나, 2004년도에는 누락되었음이 쟁점토지의 개별공시지가 확인서에 의하여 확인되며, 처분청이 ○○○과 ○○○ 등 2개의 감정평가기관에 의뢰하여 결정한 가액은 ㎡당 87,150원이고 ○○○시로부터 보상받은 가액은 ㎡당 149,000원임이 확인된다.

(4) 청구인들은 쟁점토지가 2002.10.1. 시민복지타운개발사업지구에 편입되어 토지수용이 개시되었으나 토지보상금에 대한 이견으로 수용이 지연되었으며, 2004.7.14. 이의재결이 이루어지고 2004.7.28. ○○○시에 소유권이전이 되어 청구인들이 양도한 쟁점토지의 양도일은 2004.7.28.인 사실에는 다툼이 없다.

(5) 토지의 양도에 따른 양도가액은 당해 자산의 양도당시 기준시가에 의하는 것(소득세법 제99조)이며, 기준시가란 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가지가에 의하는 것으로서 양도일 현재의 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지, 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지, 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지 등 개별공시지가가 없는 토지는 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 납세지 관할세무서장이 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 감정가액을 기준시가로 볼 수 있도록 규정(소득세법 제99조 및 같은 법 시행령 제164조)하고 있다.

(6) 또한, 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가가 고시되지 않았으므로 직전연도의 개별공시지가를 적용하여야 한다는 청구인들의 주장은 정기적인 개별공시지가의 고시가 누락되어 당해연도의 개별공시지가가 없는 이 건에 대하여 새로운 기준시가가 고시되기 전에 토지를 취득 또는 양도하는 경우에 직전의 기준시가에 의한다는 소득세법 시행령 제164조 제3항 의 규정을 적용하는 것으로 법리를 오해한 잘못된 주장이므로 인정하기 어렵다. 따라서, 2003년도까지 개별공시지가가 고시되었으나 2004년도 양도당시에는 개별공시지가가 누락된 쟁점토지에 대하여 처분청이 ○○○과 ○○○에 의뢰하여 평가한 감정가액을 쟁점토지의 양도당시 기준시가로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(○○○, 2004.8.10.외 다수 같은 뜻임).

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

○○○, 문○○○, 문○○○(이하 "청구인들"이라 한다)은 2001.8.27. ○○○ 과수원 1,560㎡와 같은 곳 681번지 과수원 496㎡, 같은 곳 660-3번지 과수원 489㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 각각 취득하여 보유하다가 2002.10.1. 시민복지타운개발사업지구에 편입되어 2004.7.28. ○○○시에 토지수용에 의하여 양도하였으며, 양도소득과세표준예정신고시 쟁점토지에 대한 양도당시의 개별공시지가가 고시되지 아니하였다 하여 인근토지의 개별공시지가로 양도가액을 산출하여 양도소득세를 신고·납부하였다. 쟁점토지를 관할하는 처분청은 쟁점토지의 2004년도 개별공시지가가 없으므로 감정평가기관이 감정평가한 가액을 양도가액으로 하여, 2004.12.6. 청구인 문○○○에게 2004년도 귀속분 양도소득세 7,399,980원, 청구인 문○○○에게 2004년도 귀속분 양도소득세 1,455,190원, 청구인 문○○○에게 2004년도 귀속분 양도소득세 1,704,840원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2005.1.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장 쟁점토지의 양도당시인 2004.7.28. 현재는 개별공시지가가 고시되지 아니하였으나 2002.10.1. 쟁점토지가 시민복지타운개발사업지구에 편입되었고, 수용가격에 대한 이견으로 2004.7.14. 토지수용위원회의 재결을 받아 2004.7.28. ○○○시에 양도하게 된 토지이므로, 2002.10.1. 도시개발구역 편입이후 처분이 제한되고 사실상 ○○○시에 양도한 것과 다름이 없으므로 도시개발구역으로 편입된 날(2002.10.1.) 현재의 개별공시지가를 적용하여야 하며, 양도당시에 개별공시지가가 고시되지 아니하였다면 양도일 직전의 기준시가를 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견 쟁점토지는 양도일인 2004.7.28. 현재 개별공시지가가 누락되어 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제164조 제1항 제4호의 규정에 의하여 납세지관할세무서장이 감정기관에 감정을 의뢰하여 평가한 가액으로 양도가액을 산출하였으므로 당초결정은 정당하다.