주거용으로 임대한 오피스텔이 면세전용에 해당하는지

심판청구번호 국심2005부0446(2005.03.22) � 청구법인은 일반건축·건설업을 영위하는 ○○○[이하 "청구외법인"이라 한다]와 함께 ○○○ 오피스텔(지하 1층, 지상 13층 오피스텔 118세대 "이하 쟁점건물"이라 한다)을 건축하는 동업계약을 체결(청구법인은 토지제공, 청구외법인은 건축비 부담)하고, 2003.10.17. 준공한 후 분양이 되지 아니하자 청구법인은 1층 2개, 4층 2개 및 9층 18개(9층 전체를, 이하 "쟁점오피스텔"이라 한다)를, 나머지는 청구외법인이 소유 및 분양하기로 하였으며, 청구법인은 1층 1개(101호)를 자동차전시장으로 사용하고 102호, 403호, 404호는 분양을 하였으나 쟁점오피스텔은 미분양됨에 따라 김○○○외 17인에게 주거용으로 임대하였다. 처분청은 2004.7.16. 쟁점오피스텔 임대에 대한 세무조사를 실시하여 청구법인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 임대한 사실을 확인하고 부가가치세법시행령 제15조 제1항 제1호 의 규정에 의한 재화의 공급(면세전용)에 해당하는 것으로 보아 2004.9.15. 청구법인에게 2004년 1기분 부가가치세 70,728,950원을 경정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2004.10.31. 이의신청을 거쳐 2005.1.13. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 쟁점오피스텔을 분양목적으로 신축하였으며, 사무실 등 일부는 분양이 되었고 오피스텔만 경기불황으로 인해 분양이 되지 않아 일시적·잠정적으로 주택용도로 임대하였고, 그 임대계약서에도 언제든지 매수자가 나타나면 즉시 임차인은 임대인의 명도 요구에 응하고 어떠한 요구도 할 수 없다는 특약사항을 명시하였으며 수차례에 걸쳐 전단지로 분양의사를 분명히 밝혔는 바, 쟁점오피스텔의 임대는 분양하기까지의 일시적·잠정적인 임대이므로 처분청이 쟁점오피스텔의 임대를 부가가치세법시행령 제15조 제1항 의 규정에 의해 면세전용인 자가공급으로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 쟁점오피스텔을 신축하여 과세처분일 현재 901∼918호에 대해 주거용으로 임대하였으며, 다만 청구법인은 쟁점오피스텔을 분양목적으로 신축하였으나 분양이 되지 아니하여 일시적·잠정적인 주거용으로 임대하였음을 주장하나, 주택임대기간을 2년이상 장기로 계약하여 사실상 주택임대업을 영위하는 것으로 봄이 타당하다고 인정되는 경우 또는 사실상 분양을 포기하고 임대사업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우 등은 면세전용으로 볼 수 있는 것이며 청구법인은 쟁점오피스텔을 주택으로 임대한 사실이 임대계약서 등에 의하여 확인되므로 분양목적인 쟁점오피스텔을 주택으로 임대함에 따라 면세전용된 것으로 보고 이 건 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구법인이 오피스텔을 청구외법인과 공동으로 신축하여 청구법인 지분인 쟁점오피스텔(9층 전체, 18개)을 주거용으로 임대한 경우로서 부가가치세법시행령 제15조 규정에 의한 면세전용으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 부가가치세법제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용·소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다.

③ 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 기타의 목적으로 사용·소비하거나 자기의 고객이나 불특정다수인에게 증여하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다.

④ 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다.

⑤ 위탁매매 또는 대리인에 의한 매매에 있어서는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 본다. 다만, 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

3. 법률에 의하여 조세를 물납하는 것으로서 대통령령이 정하는 것

⑦ 제1항에 규정하는 재화의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 부가가치세법시행령 제15조 【자가공급의 범위】

① 법 제6조 제2항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 쟁점오피스텔을 분양목적으로 신축하였으며, 사무실 등 일부는 분양이 되었고 오피스텔만 경기불황으로 인해 분양이 되지 않아 일시적·잠정적으로 주택용도로 임대하였으며, 그 임대계약서에도 언제든지 매수자가 나타나면 즉시 임차인은 임대인의 명도 요구에 응하고 어떠한 요구도 할 수 없다는 특약사항을 명시하였고 수차례에 걸쳐 전단지로 분양의사를 분명히 밝혔는 바, 쟁점오피스텔의 임대는 분양하기까지의 일시적·잠정적인 임대이므로 처분청이 쟁점오피스텔의 임대를 면세전용인 자가공급으로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다고 주장한다.

(2) 처분청 조사공무원이 2004.7.16. 작성한 현지확인복명서에 의하면, 청구법인은 ○○○의 건축면적 8,699.05㎡중 상가(사무실 포함) 4개 및 오피스텔 18개를 소유·분양하기로 하였으나 상가 및 사무실로 사용중인 4개를 제외한 9층전체 18개의 오피스텔을 주택용도로 임대중에 있으며, 청구법인은 청구외법인과 공동으로 건물완공 후, 2003년 1기 및 2003년 2기 부가가치세 신고시 매입세액을 공제받고 거주용으로 임대하고 있으므로 부가가치세법시행령 제15조 제1항 제1호 규정에 의한 재화의 공급(면세전용)에 해당하는 것으로 보아 이 건 과세한 사실이 확인되는 바, 청구법인이 제출한 임대계약서 등에 의하여 쟁점오피스텔의 임대를 일시적·잠정적인 임대로 볼 수 있는지 여부를 살펴본다. (가) 청구법인이 분양광고한 ○○○ 오피스텔의 카다로그에 의하면, 쟁점건물은 지하 1층, 지상 13층 규모의 상가, 사무실 및 오피스텔 118세대로 건축되어 있으며, 쟁점오피스텔의 호당 건물면적은 38.685㎡(약 11평)로서 분양예정가액은 40,879천원∼46,306천원임이 아래와 같이 확인된다. <쟁점오피스텔 내역 >

○○○ (나) 청구법인은 쟁점오피스텔 준공일인 2003.10.17. 이후 분양이 되지 아니하자 2003.12.24.∼2004.5.10. 기간동안 쟁점오피스텔을 김○○○외 17인에게 주택으로 임대하였는 바, 청구법인과 김○○○이 2004.2.20.자로 체결한 임대계약서에 의하면, 보증금 5백만원, 월세금 300천원이고 임대기한은 부동산을 명도한 날로부터 12개월로 하고 특약사항으로 임대인의 명도 요구시 즉시 임차인은 이에 응하고 어떠한 요구도 할 수 없다고 기재되어 있으며, 쟁점오피스텔 전체에 대한 임대내역은 아래와 같다. <쟁점오피스텔 임대내역 >

○○○

(3) 국세청은 예규(서삼 46015-11786, 2003.11.14)에서 2003.2.18. 이후 완공한 오피스텔을 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 경우는 면세전용으로 보아 부가가치세를 과세하나 일시적·잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 아니하는 것으로 해석하고 있으며, 이 경우 임대기간을 2년 이상 장기로 계약하여 사실상 주택임대업을 영위하는 것으로 인정되는 경우 등은 면세전용으로 볼 수 있는 것으로 해석하고 있다.

(4) 한편, 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 시행되고 있는 주택임대차보호법 제4조 (임대차기간등) 제1항 규정에 의하면, "임대기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다"고 규정하고 있으며, 그 단서조항에서 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 규정하고 있다.

(5) 위 사실관계 및 관련법령의 취지 등을 종합해 볼 때, 청구법인은 쟁점오피스텔의 임대기간이 1년으로서 쟁점오피스텔이 분양되지 아니함에 따라 분양될 때까지 일시적·잠정적으로 임대하였음을 주장하나, 쟁점오피스텔 준공일인 2003.10.17. 이후 이 건 심리일 현재까지 쟁점오피스텔중 분양된 오피스텔이 전혀 없는 것으로 확인되는 점, 쟁점오피스텔을 세입자가 상시주거용으로 사용하는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 일단 주거용으로 임대한 오피스텔이 추후 본래의 용도(오피스텔)로 분양되는 것을 기대하기는 어려운 것으로 보이는 점 등으로 보아 쟁점오피스텔은 분양목적에서 임대목적으로 전환된 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 청구법인이 분양목적인 쟁점오피스텔을 주택으로 임대함으로써 이를 면세전용된 것으로 보고 이 건 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.