부동산매매업 해당 여부

심판청구번호 국심2005구 2887(2005.10.25) ;">1. 처분개요 청구인은 2001년 1기∼2003년 2기 과세기간중 ○○○을 비롯하여 ○○○ 등 숙박용 건물 5개를 순차적으로 취득하여 각각 숙박업의 간이과세 사업자등록을 한 후 순차적으로 취득일로부터 1년 이내에 ○○○을 제외한 4개의 건물(이하 "쟁점여관"이라 한다)을 양도하였다.

○○○국세청장은 2005년 5월 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점여관을 양도한데 대하여 부동산매매업을 영위하였음에도 관련 부가가치세 및 종합소득세를 신고누락한 것으로 보아 실지 거래가액에 의하여 동 과세표준 및 세액을 산정하여 이를 처분청을 포함한 사업장 및 주소지 관할 세무서장에게 과세자료로 통보하였다. 처분청은 통보받은 과세자료에 의하여 2005.7.1. 청구인에게 2002년 1기분 부가가치세 60,624,900원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.7.27. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 자녀교육과 노후를 대비하여 안정적인 수입을 얻을 수 있는 숙박업을 영위할 목적으로 2001년 이후 여러 건의 여관건물을 신축 또는 매입하여 운영하였으나 당초 예상과는 달리 여관업황이 좋지 않아 취득비용도 건지지 못한 채 단기간 영업 후 양도할 수밖에 없었으며, 숙박업자로서의 납세의무를 이행하였고 건물양도에 따르는 양도소득세 납세의무도 전부 이행하였다. 청구인은 숙박업자일 뿐이지 건설업자나 부동산업자가 아니며, 부동산의 매매나 중개를 사업목적으로 나타낸 사실이 없고, 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 사실 등이 없어서 부동산매매업의 법정요건에 해당하지 아니함에도 처분청이 청구인을 부동산매매업자로 규정하여 과세한 것은 조세법률주의를 위배한 부당한 처분이므로 이 건 부가가치세는 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타낸 사실이 없다고 주장하나, 쟁점여관 이외에도 2000.2.23∼2001.5.4간 판매목적으로 ○○○에서 원룸을 신축판매하거나 다른 5건의 부동산 및 분양권을 양도한 사실이 있고, 배우자도 같은 기간에 다세대주택 2동을 신축하여 분양하는 등 빈번한 부동산 거래를 하였으며, 쟁점여관의 매매형태를 보면 최초 여관인 ○○○여관은 신축양도이고, 이 후 4개의 여관은 취득자금이 부족한데도 불구하고 무리하게 금융채무를 인수하는 조건으로 취득하여 대부분 5개월 이내 초단기에 매매한 사실로 보아 당초부터 매매차익을 위한 부동산거래이지 숙박업 운영을 위한 취득으로 보기가 어렵다. 또한, 청구인이 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 사실이 없으므로 부동산매매업의 요건에 해당되지 않는다고 하나, 계속적·반복적으로 부동산을 거래하였을 뿐만 아니라 단기간 양도거래에 비추어 볼 때 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 봄이 타당하므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 2001∼2003년간 여관 5동을 취득하여 순차적으로 4동을 1년 이내 양도한데 대하여 부동산매매업을 영위하는 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 부가가치세법 제1조 【과세대상】① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

② 제1항에서 재화라 함은 재산적 가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다.

③ 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다. 같은 법 시행령 제2조 【용역의 범위】① 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다.

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전 임대업을 제외한다.

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. 같은 법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 아래와 같이 청구인이 숙박용 건물 5동을 신축(1동)·매입(4동)하고 그 중 ○○○을 제외한 4동을 단기간에 양도하여 그 거래 횟수·규모·양태 등이 판매수익을 목적으로 한 계속성·반복성이 있으므로 사실상 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 이 건 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인되고, 처분청이 결정한 부가가치세 과세표준은 매매계약서상 토지 및 건물가액이 구분되지 아니하여 감정가액에 의하여 안분계산한 것으로 확인되는 바 이에 대하여 당사자간 다툼이 없다.

○○○

(2) 청구인은 부동산 매매나 중개를 사업목적으로 표방하였거나, 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 사실 등 부동산매매업의 요건에 해당하지 아니함에도 청구인을 부동산매매업자로 보아 과세함은 부당하다는 주장이고, 쟁점여관을 숙박업 영위목적으로 취득하였으나 예상치 못한 경기불황으로 취득비용도 건지지 못한 채 단기간 영업 후 양도할 수밖에 없었다고 하는 바, 이에 대하여 처분청이 쟁점여관의 매매에 따른 소득금액이 ○○○(5,265천원)를 제외하고는 손실(합계 △94,823천원)을 본 것으로 조사하고 있으나 그러한 손실사유로는 수차례에 걸친 초단기 매매거래의 정당한 사유로 보기는 어렵다.

(3) 한편, 청구인은 이 건 과세기간 이외에도 2000.2.23 ○○○규모의 원룸을 신축판매 하는 등 2000.2.23∼2001.5.4 기간동안 6개의 부동산을 양도한 것으로 나타나고 이에 대하여는 다툼이 없다. (4) 부가가치세법시행령 제2조 제2항 에서 규정하고 있는 부동산매매업은 납세의무자의 부동산 취득 및 보유현황, 양도 및 취득의 규모, 횟수, 태양(모양, 상태), 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는 것이다○○○.

(5) 위 사실관계와 관련법령을 종합해 보면, 청구인은 부가가치세법시행규칙 제1조 의 부동산매매업 판정기준인 1과세기간 동안 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 사실이 없으므로 사업을 영위하는 계속성과 반복성이 없다는 주장이나, 청구인이 쟁점여관 4개 업체를 단기간에 순차적으로 양도하여 그 거래횟수, 규모 및 태양에 비추어 청구인이 사실상 사업목적으로 계속적·반복적으로 부동산거래를 하였다고 인정된다. 따라서 청구인이 1과세기간내 부동산거래를 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도를 하지 아니하였더라도 전체적으로 사업목적을 갖고 부동산매매업을 영위한데 대하여 처분청이 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.