취득가액이 불분명하여 감정가액으로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2005구1457(2005. 8. 31.)

심판청구를 기각합니다.

청구인과 배○○○, 이○○○, 홍○○○ 4인(이하 "청구인 등"이라 한다)은 공동으로 2003.1.16. ○○○ 대지 166㎡, 같은 곳 1083-4 대지 2,005㎡ 및 같은 곳 1085-3 공장용지 156㎡(이하 "취득토지"라 한다)를 취득한 후, 2003.7.30. 취득토지의 일부인 1083-1 대지 166㎡와 1083-4 대지 975.5㎡(이하 "양도토지"라 한다)를 양도하였다. 청구인 등은 실지거래가액으로 양도소득세를 신고·납부하면서 양도토지의 취득가액 및 필요경비를 면적으로 안분계산하였는 바, ○○○지방국세청장은 취득토지에 대하여 감정가액을 확인하고 취득가액 및 필요경비를 감정가액으로 안분계산하여 양도차익을 산정하고 이를 관할세무서장에게 통보하였으며, 이에 처분청은 2005.1.14. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 15,654,870원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.4.4. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인 등이 취득한 토지는 지번만 상이할 뿐 L자 형태의 단일 부동산으로서 토지 취득시 매매계약서에 각 필지별로 동일한 평당매매단가를 명시하였는 바, 처분청은 매매계약서상 매매대금을 실지취득가액으로 보아 동 계약서를 진정한 거래증빙으로 인정하였으므로 청구인 등이 면적으로 안분계산하여 신고한 취득가액 및 필요경비를 인정하여야 한다. 처분청이 적용한 감정가액은 양도일로부터 1년여 전의 것이므로 이를 적용하여 안분계산하는 것은 부당하고, 매매계약서에 명시된 동일한 평당매매단가를 인정하기 어렵다면 가격시점이 2002.3.11.인 감정가액보다 2002.6.29.자로 고시된 개별공시지가에 의하여 안분계산하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 취득시 매매계약서를 보면, 부동산면적은 ㎡로 표시되어 있으나 매매단가는 평당으로 표시되고 원단위까지 표기된 것으로 보아 총매매대금을 면적으로 나눈 평균단가로서 형식적인 것에 불과하므로 이를 인정하기 어렵고, 감정가액은 감정평가법인이 평가한 신뢰할 수 있는 가액으로 2002.3.13.에 감정하였다 하더라도 실지취득가액 대비 72.3%로 실지취득가액 대비 53.2%에 불과한 개별공시지가보다 객관적인 교환가치를 반영한 것이므로 감정가액으로 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 취득토지 중 일부만을 단기양도한 데 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 그 취득가액 및 필요경비를 감정가액으로 안분계산한 것이 정당한지
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2) 부가가치세법시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 등은 취득토지 중 그 일부를 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고·납부하면서 양도토지의 취득가액 및 필요경비를 면적으로 안분계산한 것으로 확인된다.

(2) 처분청은 취득토지에 대하여 감정가액○○○을 확인하고 양도토지의 취득가액 및 필요경비를 감정가액으로 안분계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인 등은 면적으로 안분계산한 근거로 취득토지에 대한 매매계약서를 제시하고 있는 바, 동 계약서에는 매매대금 2,231백만원, 단가 2,699,778원/평으로 기재되어 있다.

(4) 처분청이 확인한 감정가액은 취득토지의 양도자인 주식회사 0 0 개발의 평가의뢰에 의하여 0 0 감정원이 2002.3.11.을 가격시점으로 2002.3.13. 평가한 가액임이 감정평가서에 의하여 확인된다.

(5) 주식회사 ○○○은 2001.6.20. 정리계획인가결정을 받은 법인으로 취득토지에 대하여 법원의 매각허가를 받아 이를 청구인 등에게 양도하였고, 위 감정평가는 매각허가를 신청하기 위하여 이루어졌음이 허가신청서 등에 의하여 확인된다.

(6) 살피건대, 청구인 등은 취득토지가 단일 부동산으로 동일한 평당매매단가를 적용하여 취득하였다고 주장하면서 매매계약서를 제시하고 있으나, 1082-2번지가 도로에 접하고 있어 다른 필지에 비하여 그 가치가 높다고 하겠고 감정평가서도 동 번지의 가액을 다른 필지 가액의 2배로 평가하고 있어 매매계약서상 기재된 평당매매단가는 형식적인 것으로 보이므로 이를 인정하기는 어렵다고 하겠다. 이 건의 경우 토지를 필지별 가액의 구분없이 일괄취득한 후 그 일부만을 양도하여 양도토지의 취득가액이 불분명하고, 법원의 토지매각허가와 관련하여 취득토지에 대한 감정평가가 이루어져 감정가액이 신빙성이 있으므로 양도토지에 대한 취득가액 및 필요경비를 2002년도 개별공시지가보다는 감정가액으로 안분계산하는 것이 타당하다고 하겠다. 그러하다면, 처분청이 청구인이 면적으로 안분계산한 취득가액 및 필요경비를 부인하고 감정가액으로 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.