쟁점토지를 김○○ 외 1인으로부터 취득하여 청구인명의로 등기하지 아니하고 조○○에게 양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
쟁점토지를 김○○ 외 1인으로부터 취득하여 청구인명의로 등기하지 아니하고 조○○에게 양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
심판청구번호 국심 2005광3892(2006. 6. 27.) STYLE='text-align:center;'>이 유
처분청은 청구인의 탈세제보자료(미등기전매혐의)에 대한 세무조사에서 청구인이 ○○○ 외 8필지(이하 “전체토지”라 한다)를 2004.7.1. 취득하여 청구인 명의로 등기하지 아니하고 ○○○ 1,531㎡와 같은 곳 ○○○ 6,158㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 조○○○에게 420백만원에 양도한 사실을 확인하고 양도가액 420백만원에서 취득가액 54,789,488원을 차감한 양도소득 365,210,512원에 대하여 2005.7.20. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 284,279,860원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.10.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 미등기양도라 함은 자산 등을 취득한 자가 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 것을 의미하는 것인 바, 전체토지는 청구인이 공동매수인을 대표하여 토지매입계약과 대금지급 등을 맡아 진행하였지만 실제 취득자금의 부담은 각자가 한 것으로 매매계약서상 청구인 외의 공동매수자에 대한 구체적인 인적사항이 기재되지 않은 점과 청구인이 대표로 매도인에게 대금지급 및 기타사항에 대해 일괄하여 처리하였다 하여 조○○○을 공동매수자로 보지 아니하고 청구인이 쟁점토지를 조항숙에게 전매하였다는 처분근거는 사실확인이 미흡하여 부당하며, 조○○○의 쟁점토지 매입금액이 50백만원임에도 처분청이 쟁점토지매매와 관련이 없는 420백만원을 쟁점토지 매입대금으로 본 것은 거래당사자들의 직접적인 확인 및 증빙서류 등이 있는 거래에 대하여 일방적인 추정을 한 것으로서 이는 실질과세의 원칙 및 근거과세의 원칙에 반하는 것이므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
(2) 부득이, 처분근거가 정당하다 하더라도, 이 건은 부동산의 미등기전매가 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하므로 미등기 양도자산에 적용되는 양도소득세율(70%)이 아니라 1년 이내 단기양도에 따른 양도소득세율(50%)을 적용하여 경정하여야 한다.
(1) 전체토지의 매매계약서상 매수인은 ‘청구인외 2인’이나, 세무조사중 청구인이 제시한 서류중에 ‘외 2인’에 대한 인적사항을 객관적으로 확인할 수 있는 서류가 없었고, 매매계약 이후 잔금지급 지연에 따른 2번의 각서 공증, 대금지급, 대금지급에 따른 수취 영수증 등에도 청구인의 이름만 기재되어 있을 뿐 ‘외 2인’에 대한 내역은 없으며, 청구인은 조○○○의 공동매수대금 50백만원에 대한 금융증빙, 김○○○(청구인의 동생)의 업무일지 및 다이어리를 제시하였으나, 금융조사결과 조○○○이 쟁점토지 매입대금으로 지급하였다는 50백만원은 사실이 아닌 것으로 확인되었고, 김○○○이 형인 청구인의 업무를 보좌하면서 작성하였다는 업무일지 및 다이어리 또한 사후에 작성할 수 있는 것으로 신빙성이 없으며, 박○○○(조○○○의 남편)이 청구인의 명의의 예금계좌에 입금한 420백만원에 대해 청구인은 박○○○로부터 차용한 금액이라고 주장하였으나 진술을 번복하는 등 일관성이 없고, 박○○○은 420백만원의 출처에 대해 은행대출금과 배우자 친구로부터 차용한 자금이라고 하였으나 본인도 자금이 없어 이자비용(연 6.33%)을 감수하는 상황에서 변제기일, 이자율, 이자지급방법, 담보조건 등을 명확히 하지 않고 거액을 송금하고 차용증도 사후에 받는다는 것은 이례적인 점 등을 종합하여 보면 동 420백만원은 쟁점토지의 매입대금이라고 보아야 할 것이므로 당초 처분은 정당하다.
(2) 전체토지에 대한 매매계약을 하고 계약금, 중도금 및 잔금을 청구인이 매도인에게 지급하여 이 건 거래는 매도인○○○과 청구인 사이의 거래였고, 부동산을 취득할 수 있는 권리가 되기 위해서는 매도인과 조○○○간에 추가적인 잔금에 대한 약정(계약)이 있어야 하나 조사당시 매도인 측은 청구인과 거래를 하였다고 하고 다른 거래는 있었다고 하지 않았으며, 청구인이나 조○○○ 또한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 대해 아무런 약정(계약)이 없으므로 쟁점토지를 청구인이 취득한 후 조○○○에게 양도했다고 보는 것이 타당하므로 청구주장은 이유없다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 ࡒ양도소득산출세액ࡓ이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
1. 제94조 제1항 제1호제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 제55조 제1항의 규정에 의한 세율
2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것: 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것: 양도소득과세표준의 100분의 50
3. 미등기양도자산: 양도소득과세표준의 100분의 70
② 제1항 제2호제2호의 2 및 제4호 가목의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. (단서 생략)
③ 제1항 제3호에서 ࡒ미등기양도자산" 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.
(1) 전체토지 매매계약서를 보면, 매도인은 김○○○ 및 윤○○○(각 지분이 50%임), 매수인은 청구인외 2인, 매매금액은 401,500천원(평당 22,280원), 계약일은 2003.7.11, 대금지급은 계약금 50백만원(2003.7.11.), 중도금 70백만원(2003.8.11), 잔금 281,500천원(2004.3.11.)으로 되어 있으며, 동 계약서에는 김○○○, 윤○○○ 및 청구인의 도장만 날인되어 있고, 외 2인에 대한 인적사항 등은 나타나지 아니한다.
(2) 매도인과 청구인간의 합의각서, 처분청의 조사서, 등기부등본 등에 의하면, 위 (1)의 매매계약에 의한 잔금이 약정기일에 지급되지 아니하자 매도인과 청구인은 2004.4.29. ‘청구인은 잔금지급 약정일을 2004.6.20.로 연기요청하고 매도인은 이를 승낙하며, 2004.3.11.부터 월 1%의 이자를 지급한다’는 내용의 부동산매매계약이행 합의각서를 약정하고, 2004.6.21.에는 ‘매도인이 2004.7.1.까지 잔금지급기한을 연장하되 청구인은 월 2%의 이자를 지급한다’는 내용의 합의각서를 작성한 것으로 나타나며, 매매대금 401,500천원은 전액 청구인이 지급하였는 바, 최종 2004.7.1. 이자 13,500천원을 추가하여 잔금 131,500천원을 지급한 것으로 나타나고, 매도인 김○○○외 1인이 작성한 매대대금 영수증에는 청구인만이 기재되어 있고, 전체토지의 이전등기는 2004.6.1.을 매매원인일로 하여 2004.7.5. 접수되어 아래 표의 명의인으로 등기된 것으로 나타나며, 2004.6.18.～2004.6.30. 기간중 3회에 걸쳐 쟁점토지의 명의자인 조○○○의 남편 박○○○이 청구인 명의 예금계좌○○○에 420백만원(2004.6.18. 120백만원, 2004.6.21. 50백만원, 2004.6.30. 250백만원)을 입급한 것으로 확인된다.
○○○ 한편, 청구인은 2003.7.24. ○○○에서 온천을 발견하고 2004.1.30. ○○○군청으로부터 온천발견신고수리통보○○○를 받았으며, 청구인이 대표이사인 주식회사 ○○○온천은 2004.6.21. 설립되었으며 2005.4.10.을 개업일로 하여 처분청에 사업자등록신청을 한 것으로 되어있다.
(3) 쟁점토지가 조○○○ 명의로 이전된 데 대하여, 처분청은 청구인이 김○○○외 1인으로부터 취득한 쟁점토지를 자신의 명의로 등기이전을 하지 아니하고 조○○○에게 420백만원을 양도한 것으로 보아 전체토지의 취득가액 401,500천원을 공시지가(전체토지 48,659천원, 쟁점토지 6,640천원)로 안분하여 쟁점토지의 취득가액을 54,789,488원으로 계산하여 이 건 과세한 사실이 결정결의서 등 심리자료에 의해 확인된다.
(4) 처분청의 청구인에 대한 세무조사복명서 등 심리자료의 주요내용을 보면, 2005.5.19. 세무조사 당시에 청구인은 ‘전제토지는 온천개발부지로, 조○○○에게 이전된 쟁점토지는 자금부족으로 나중에 다시 취득할 생각이었다’고 진술하였으며, 쟁점토지의 매수자인 조○○○에게 거래내역을 조회한 바, 조○○○은 쟁점토지중 ○○○ 소재 토지(1,531㎡)만을 청구인으로부터 8,800천원(2004.6.1. 계약금 3,000천원, 2004.7.1. 잔금 5,800천원)에 취득하였다고 회신하였으나 매매계약서, 대금지급증빙 등은 제시하지 아니하였으며, 조○○○의 남편 박○○○이 청구인 명의의 예금계좌○○○에 420백만원을 입금(2004.6.18. 120백만원, 2004.6.21. 50백만원, 2004.6.30. 250백만원)한 사실에 대하여, 2005.6.10. 전말서 작성시 청구인은 300백만원이 차용금이고 120백만원이 쟁점토지 매매대금이라고 하였다가 전액이 차용금인지 매매대금이 일부 있는지 기억나지 않는다고 번복하고, 300백만원에 대한 차용증은 기억이 나는데 나머지는 기억이 나지 않는다고 하면서 관련서류를 제출하겠다고 하면서도 제출하지 아니하였으며, 위 차용금을 일부 변제하였다고 하였으나 박○○○은 420백만원 전액이 차용금이고 세무조사를 할 때까지도 변제받은 금액이 없다고 진술한 것으로 나타난다. 2005.6.14. ○○○에 거주하는 박○○○에 대해 현지조사한 바, 박○○○은 입금액 420백만원에 대해 차용증서와 같이 120백만원은 2006.6.30.까지 변제받기로 하고 300백만원은 온천이 개발되면 온천내 식당전세금으로 전세권을 설정하기로 한 것으로, 당초 대금을 빌려줄 때는 식당 전세보증금에 대한 선지급액 성격이었고, 이를 확실히 하기 위하여 차용증서를 요구하여 2004.7.2. ○○○온천 방문 때 청구인으로부터 직접 받은 것이라고 하고, 자금출처에 대하여는 대출금 250백만원, 처 조○○○의 친구로부터 차용한 150백만원, 개인자금 20백만원이라고 답변하고 150백만원에 대하여는 자료제출을 하기로 했으나 제출하지 아니한 것으로 나타나고, 또한, 박○○○은 쟁점토지 취득에 대하여 ○○○온천이 개발되면 가치가 많을 것으로 판단하여 취득하였으며 매수대금은 50백만여원으로 그 자금은 조○○○의 친가에서 융통하였다고 진술하면서도 그 자금원천내역이나 지급내역은 제시하지 아니하다가, 심판청구에서는 조○○○이 전체토지를 청구인과 공동으로 매수하면서 쟁점토지 매입대금 50백만원의 지급에 대하여, 2003.8.5. ○○○에서 20백만원, 2003.10.20. ○○○에서 15백만원, 2004.5.23. 현지 방문시 15백만원을 지급하였다고 주장하면서 그 증빙으로 조○○○ 명의의 예금계좌○○○에서 2003.8.5. 20백만원이 인출된 거래내역서를 제시하였는 바, 박○○○은 50백만여원을 조○○○의 친가에서 융통하여 청구인에게 계약금, 중도금, 잔금 형식으로 ○○○소재 리조트를 방문할 때마다 지급하였다고 진술하였으나, 청구인은 세무조사 당시 쟁점토지 매매대금이 50백만원이라고 답변하지 못했었고, 김○○○은 과세전적부심사청구에서는 2003.8.5.～2004.5월 기간중 3회에 걸쳐 현금으로 ○○○에서 받았다고 하고, 본 청구에서는 2회는 ○○○에서 1회는 ○○○ 리조트에서 받았다고 하여 상황에 따라 진술을 달리한 것으로 나타나고, 쟁점토지 매수대금 50백만원중 2003.8.5. 조○○○ 예금계좌에서 인출된 20백만원(수표로 출금됨)은 자금추적결과 2003.8.25. 조○○○의 아들 박○○○ 명의의 예금계좌○○○에 입금된 것으로 확인되어 동 금액을 청구인에게 지급하였다는 주장은 사실이 아닌 것으로 확인된다고 되어있다.
(5) 청구인은 ○○○리조트 주식회사, ○○○종합레져 주식회사 및 주식회사 ○○○온천의 대표이사로서, 리조트내 부지에서 2003.7.24. 온천이 발견되어 2004.1.30. ○○○군청으로부터 온천발견수리통보를 받았으며, 리조트내 소재 토지만으로는 온천사업을 운영할 수가 없어 인근토지인 전체토지를 취득하게 되었는 바, 2003.7.11. 소유자인 김○○○과 부동산매매계약을 하였고, 조○○○과 전○○○(청구인의 처)을 공동매수인으로 하여 매수인을 청구인외 2인으로 하였으며, 부동산매매계약서상 매수인란에 ‘청구인외 2인’으로 하여 주된 매수자인 청구인의 인적사항을 기재 날인하고 다른 공동매수인의 인적사항 기재 및 날인을 하지 않은 것은 일반적인 거래관행이며, 쟁점토지 매매대금은 50백만원으로 결정하고 청구인이 공동매수자인 조○○○으로부터 직접 받기로 하여 동 50백만원을 받았다고 주장하고, 또한, 청구인은 박○○○로부터 받은 420백만원에 대하여, 전체토지 매매계약서상 잔금지급 약정일인 2004.3.11.까지 잔금을 지급하지 못하여 2004.6.20.까지 잔금지급을 연기하면서 매도자에게 이자 및 잔금일자 등을 기재한 각서를 공증하여 주는 단계까지 이르러는 등 자금사정이 악화되어 잔금지급을 위해 박○○○에게 부탁하여 2004.6.18. 120백만원, 2004.6.21. 50백만원, 2004.6.30. 250백만원을 차용하여 2004.7.1. 잔금 및 이자를 지급하였고 나머지는 사업자금으로 사용하였으며, 2004.7.2. 박○○○이 ○○○리조트를 방문했을 때 박○○○로부터 차입한 총액 420백만원에 대한 차용증을 작성하게 되었음에도 처분청이 차용금 420백만원을 쟁점토지에 대한 매입금액으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 것은 부당하다고 주장하면서, 청구인 명의의 예금통장○○○ 사본, 차용증(2004.7.2. 청구인이 작성), 청구인의 동생 김○○○이 작성한 업무일지(2004.4.28.～6.29.) 및 다이어리(2004.4.14.～12.27.), 사실확인서(2005.7.4. 조○○○ 및 박○○○ 작성) 등을 제시하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인 명의의 예금통장 사본에는 박○○○로부터 420백만원이 입금된 내역이 나타나고, 차용증에는 금액은 420백만원, 120백만원은 2006.6.30.까지 정기예금 이자율에 준하는 이자를 포함하여 변제한다고 되어있고, 업무일지 및 다이어리에는 조○○○과 박○○○로부터 50백만원을 받은 내용이 기재되어 있다. (나) 조○○○은 ‘평소 친분이 있는 청구인의 동생 김○○○으로부터 청구인이 리조트를 인수한 후 인근토지를 개발목적으로 매입한다는 말을 듣고 본인도 매입의사를 밝혀 쟁점토지를 50백만원(2003.8.5. 20백만원, 2003.10월경 15백만원, 2004.5월경 15백만원)을 주고 구입하게 되었다’고 사실확인하고 있고, 박○○○은 ‘2004.6.18.～2004.6.30. 기간중 420백만원을 청구인에게 송금하고 2004.7.2. 차용증을 받았으며, 120백만원은 2006.6.30.까지 금융기관 이자율에 준하는 이자를 포함하여 받기로 하고, 300백만원은 ○○○온천이 개발되면 온천내 식당의 전세보증금으로 인정하여 전세권설정등기를 하여주는 조건으로 차용하여 주었다’고 사실확인하고 있다.
(6) 위의 내용을 종합하여 보면, 전체토지 매매계약서상의 ‘외 2인’에 대한 인적사항을 객관적으로 확인할 수 있는 서류가 없고, 매매계약 이후 잔금지급 지연에 따른 2번의 각서 공증, 매매대금 지급에 따른 수취 영수증 등에는 청구인의 이름만 기재되어 있고, 쟁점토지를 매입하였다고 주장하는 조○○○과 박○○○도 그 거래가 사실인지 여부에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있다가 사후에 일부 금융증빙을 제시하였으나, 자금추적결과 그 제시증빙이 사실이 아닌 것으로 확인되었고, 쟁점토지의 매매대금 50백만원과 차입금이라고 주장하는 420백만원에 대하여도 청구인 및 박○○○이 주장을 번복하는 등 일관성이 없어 신빙성이 없고, 박○○○도 여유자금이 없어 금융기관으로부터 차입으로 인해 이자비용을 감수하는 상황에서도 변제기일, 이자율, 이자지급방법, 담보조건 등을 명확히 하지 않고 거액을 송금하고 차용증도 차후에 받는다는 것은 이례적이고, 420백만원이 송금되고 바로 뒤에 쟁점토지가 소유권이전등기된 점 등을 볼 때, 조○○○을 전체토지의 공동매수인의 한 사람으로 보기는 어렵고 쟁점토지를 청구인으로부터 420백만원에 매입하였다고 봄이 상당하다고 판단된다. 또한, 청구인은 예비적 청구로 처분근거가 정당하다 할지라도 박○○○로부터 받은 420백만원 중 마지막에 지급받은 250백만원은 받은 날이 2004.6.30.이고 청구인이 매도인에게 전체토지의 잔금을 지급한 날이 2004.7.1.이므로 청구인이 쟁점토지를 취득하기 전에 조○○○에게 매도를 완료한 것이기 때문에 이는 부동산의 미등기전매가 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하므로 1년 이내 단기양도에 따른 양도소득세의 세율 50%를 적용하여야 한다고 주장하나, 전체토지에 대한 매매거래는 매도인○○○과 청구인과의 거래이고, 그 매매대금은 계약금, 중도금 및 잔금으로 나누어 청구인이 매도인에게 지급하여 전체토지는 청구인이 취득하였다고 보아야 하며, 부동산을 취득할 수 있는 권리가 되기 위해서는 매도인과 조○○○ 사에에 추가적인 잔금에 대한 약정(계약)이 있어야 하나 세무조사 당시 매도인 측은 청구인과 거래를 하였다고 하고 다른 거래가 있었다고 하지 않았으며, 청구인이나 조○○○, 박○○○ 또한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 대해 아무런 약정(계약)을 한 사실이 없으므로 쟁점토지는 청구인이 취득한 후 청구인 명의로 등기를 하지 아니하고 조○○○에게 양도했다고 보아야 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구인이 쟁점토지를 김○○○외 1인으로부터 취득하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 하지 아니하고 이를 조○○○에게 420백만원에 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.