임차인에게 지급받은 관리비 중 전기요금 및 수도요금 포함 여부

심판청구번호 국심2005광 3047(2004.10.24) ;">1. 처분개요 청구인은 1996.3.16부터 ○○○ 소재 '○○○'을 임대하는 사업자로서 동 건물의 임차자로부터 관리비 명목으로 지급받은 금액(이하 "쟁점금액"이라 한다)을 부가가치세과세표준으로 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점금액을 위 임대사업장의 부가가치세 과세표준에 포함하여 2005.5.4 청구인에게 부가가치세 9,050,440원(2001년1기분 593,150원, 2001년 2기분 562,100원, 2002년 1기분 564,850원, 2002년 2기분 3,771,040원, 2003년 1기분 2,817,430원, 2003년 2기분 532,550원, 2004년 1기분 209,320원)을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.6.10 이의신청을 거쳐 2005.8.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 임차자로부터 받은 관리비의 개념에는 건물의 보수·관리자의 급여·전기요금·수도요금·보험료 등 관리에 대한 모든 관련 비용이 포함된 것이고, 부가가치세법 기본통칙 13-48-3 및 소득세법 기본통칙 24-1에서 수도요금·전기요금·보험료 등의 공공요금은 과세표준이나 총수입금액에서 제외하도록 규정되어 있으므로 청구인이 임차자로부터 받은 관리비에 포함되어 있는 전기요금 및 수도요금에 해당되는 금액을 부가가치세 과세표준에서 차감하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 임차자로부터 받은 관리비에는 전기료나 수도요금이 포함되어 있지 아니한 사실이 관리비계약서에 의하여 확인되고 있고, ○○○의 실지 임차자인 김○○○가 전기료 및 수도요금을 관리비와는 별도로 납부한 사실을 문답서에 의하여 확인하고 있으므로 관리비계약서상의 관리비 전액을 부가가치세 과세표준에 산입하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 임대관리비로 수취한 금액 중에 전기요금 및 수도요금이 포함된 것으로 보아 이를 부동산임대업의 부가가치세 과세표준에서 차감할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 부가가치세법 제13조 【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 부가가치세법시행령 제48조 【과세표준의 계산】① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대방으로부터 받은 대금·요금·수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함한다. 부가가치세법 기본통칙 13-48-3【부동산 임대시 월세 등과 함께 받는 공공요금】사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산임대료와 당해 부동산을 관리해 주는 대가로 받는 관리비 등을 구분하지 아니하고 영수하는 때에는 전체 금액에 대하여 과세하는 것이나 임차인이 부담하여야 할 보험료·수도료 및 공공요금 등을 별도로 구분 징수하여 납입을 대행하는 경우 당해 금액은 부동산임대관리에 따른 대가에 포함하지 아니한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 2001년 1기에서 2004년 1기까지 ○○○의 임차자로부터 임대관리비 명목으로 수령하였으나 신고누락한 쟁점금액 82,500천원을 부가가치세 과세표준에 포함하여 이 건 부가가치세를 과세한 사실이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점금액중에 포함되어 있는 임차자의 전기요금 및 수도요금 47,574,640원을 위 임대사업장의 부가가치세 과세표준에서 차감하여야 한다고 주장하고 있으므로 이를 살펴본다.

(3) 처분청의 임대관리비로 보아 과세한 쟁점금액의 과세내역과 청구인이 쟁점금액에 포함되어 있다고 주장하는 전기요금 및 수도요금은 아래 표<1>에서 확인되는 바와 같이 그 금액이 서로 일치하지 아니하여 청구인이 공과금의 납입대행을 위하여 ○○○의 임차자로부터 임대관리비를 징수한 것으로 보여지지는 아니한다. <표1> 처분청이 과세한 관리비 및 청구주장의 공과금 내역

○○○

(3) 처분청이 심리자료로 제시하는 조사종결복명서에 의하면, ○○○의 임대계약서에는 임차인이 김○○○으로 되어 있으나 실질적인 사업자(임차자)는 김○○○이고, 2001.1.1∼2001.3.31기간동안 보증금 110,000천원, 월세 5,000천원에 임대하였으며, 2001.4.1∼2003.5.31기간동안 보증금 100,000천원, 월세 4,000천원에 임대하였고, 2003.6.1∼2003.12.31기간동안은 확인되지 아니하고, 2004.1.1부터는 김○○○에게 보증금 83,000천원, 월세 2,000천원에 임대하였으나 부가가치세 신고시 관리비를 누락하여 부동산임대수입금액을 과소신고한 것으로 조사한 사실이 확인되고 있다.

(4) 또한 ○○○의 실질임차자인 김○○○의 문답서에 의하면, 임대차계약서에는 김○○○이 임차자로 되어 있으나 실질은 김○○○가 2001.1.22부터 2003.5월까지 운영하였고, 계약일로부터 3개월간은 보증금 110,000천원에 월세 5,000천원을 지급하였으나 장사가 잘 되지 않아 건물주인 청구인과 합의를 하여 2001년 4월부터 사업을 그만둔 2003년 5월까지 보증금 100,000천원에 월세 4,000천원을 지급하였으며, 김○○○가 건물주에게 지급한 월세에는 공과금이 포함되지 않았으며, 수도요금 등은 김○○○가 부담하였다고 진술한 사실이 확인되고 있다.

(5) 청구인이 심리자료로 제시하는 ○○○이 발행한 전기요금 납부실적증명원에 의하면, ○○○에 대한 2001.1월부터 2004.6월까지의 전기요금(심야 및 일반)으로 39,487,780원을 납부한 사실이 확인되나, 동 증명원상의 납부자가 청구인이 아닌 실질 임차자인 김○○○로 되어 있고, ○○○ 상수도사업본부 ○○○사업소장이 발행한 상하수도 사용료완납확인원에 의하면, ○○○에 대한 2001.1월부터 2004.6월까지의 수도요금(상수도 및 하수도)으로 8,087,860원을 납부한 사실이 확인되나 이를 청구인이 부담하였는지는 확인되지 아니한다.

(6) 살피건대, 사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산임대료와 당해 부동산을 관리해 주는 대가로 받는 관리비 등을 구분하지 아니하고 영수하는 때에는 전체 금액에 대하여 과세하는 것이고, 임차인이 부담하여야 할 보험료·수도료 및 공공요금 등을 별도로 구분징수하여 납입을 대행하는 경우 당해 금액은 부동산임대관리에 따른 대가에 포함하지 아니하는 것(부가가치세법 기본통칙 13-48-3 같은 뜻임)인 바, 이 건의 경우 2001년 1기∼2004년 1기 중 청구인이 임대한 ○○○의 전기요금 39,487,780원 및 수도요금 8,087,860원을 납부한 사실은 전기요금납부실적증명원 및 상하수도 사용료 완납확인원에 의하여 확인되고 있으나 동 증명원의 기재된 납부자가 임차자인 김○○○로 기재되어 있는 점, 또한 청구인이 임차자로부터 관리비 명목으로 징수한 금액은 82,500,000원인 데 반하여 실제 전기요금 및 수도요금으로 납부된 금액은 47,574,640원으로서 청구인이 임차자로부터 전기요금등 공과금을 징수하여 납입을 대행한 것으로 인정되지 아니하는 점, 더구나 실질 임차자인 김○○○가 ○○○에 부과된 수도요금 등 공과금을 월세와 별개로 자신이 부담하였다고 진술한 사실이 문답서에 의하여 확인되고 있는 점으로 볼 때 청구인이 임대관리비명목으로 임차자로부터 수령한 쟁점금액은 ○○○의 임차료로 보는 것이 경험칙에 부합한다고 할 것이다.

(7) 따라서 처분청이 ○○○의 임차자로부터 임대관리비 명목으로 수령한 쟁점금액을 부가가치세 과세표준에서 포함하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.