매매계약서에 구분 기재된 토지.건물의 가액이 불분명한 것으로 볼 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2005광2738(2006. 3. 7.) 양도한 ○○○ 소재 건물 401.6㎡중 청구인의 지분(½)의 실지거래양도가액을 850만원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 ○○○ 토지 244㎡, 건물 401.6㎡(청구인 및 청구인의 남편 채○○○의 공유지분은 각각 ½이며, 이하 토지 및 건물은 "쟁점부동산" 이라 하고 건물은 "쟁점건물"이라 한다)를 2004.11.18. 3억 5천만원에 양도한 후, 양도가액을 토지는 기준시가(1억 9398만원)로, 쟁점건물은 실지거래가액(1700만원)으로 산정하여 2004년 귀속분 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서상에 토지 및 건물의 구분가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점건물의 양도가액과 취득가액을 기준시가로 안분계산하여 2005.3.5. 청구인에게 2004년 귀속분 양도소득세 5,715,700원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.4.12. 이의신청을 거쳐 2005.7.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 매매계약서에 특약사항으로 토지가액 3억 3300만원, 건물가액 1700만원으로 평가한 3억 5천만원에 일괄양도하였으므로 이는 토지와 건물가액의 구분이 명확한 경우에 해당되며, 쟁점건물은 1978년에 신축되어 양도일 현재 26년이 된 노후화된 건물로서 실제 교환가치면에서 1700만원이 합리적인 가격이다. 당시 쟁점건물의 임차인 주식회사 ○○○ 대표 김○○○이 다른 지역의 건물을 매수해서 사업장을 이전하겠다고 통보하여 부동산중개업소에 임차자 및 매수자를 의뢰하였으나, 매수 및 임차하겠다는 자가 없어 김○○○에게 일부 매매대금(2억원)은 나중에 받기로 하는 조건으로 쟁점부동산을 매수할 것을 부탁하였고, 김○○○이 토지만 평당 시세가액으로 하는 조건으로 이에 응하였으나, 청구인이 건물가액을 1700만원 정도는 포함할 것을 요청하여 우여곡절 끝에 쟁점건물의 가액이 추가된 것이었다. 김○○○은 쟁점부동산 매수후 1억원 정도 들여 건물보수공사를 한 것으로 보아도 쟁점건물의 노후정도를 알 수 있으며, 토지가액은 IMF 구제금융 이전에는 평당 1천만원을 호가하였으나, ○○○ 이전과 불경기 등의 여파로 상권이 몰락하여 평당 4백 5십만원 정도까지 하락하였고, 이 건 토지가액은 주변시세를 기준으로 산정한 것으로서 이 또한 합리적인 가격이다. 처분청은 매수인(김○○○)에 대한 확인이나, 건물상태 등에 대하여 현지 확인조차 하지 아니하고 당사자간에 체결한 부동산매매계약서의 토지·건물가액의 구분을 일방적으로 불분명하다고 본 것은 부당한 것으로 쟁점건물의 실지양도가액이 1700만원임은 매매계약서 및 건물상태 등으로 확인되므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제100조 제2항 에 의거 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하여야 하므로 임의적 기재가능한 매매계약서상의 내용만으로는 구분가액을 인정할 수 없고, 동 매매계약서상의 토지 3억 3300만원 및 건물 1700만원의 구분가액은 감정평가 등의 객관적인 기준 및 증빙이 제시된 구분가액이 아니므로 구분이 불분명한 경우로 볼 수 있으며, 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 쟁점건물이 임대가 불가능할 정도의 공실상태이었다고 주장하나, 매수인은 쟁점건물의 임차인이었고 거래경위 및 가격산정 등에 대한 객관적인 근거 및 증빙이 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 매매계약서에 기재된 토지 및 건물의 구분가액이 불분명한 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제100조【양도차익의 산정】② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 매매계약계약서에 특약사항으로 토지 및 건물가액을 구분하여 체결하였으므로 이는 토지와 건물가액의 구분이 명확한 경우에 해당됨을 주장하면서, 쟁점부동산의 매매계약서, 등기부등본, 토지대장, 쟁점건물의 일반건축물관리대장, 매수인 김○○○의 건물보수공사비 지출내역서 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 매매계약서를 보면, 2004.8.30. 매도인 청구인 및 청구인의 남편 채○○○과 매수인 김○○○은 매매대금 3억 5천만원에 쟁점부동산의 매매계약을 체결하고, 특약사항으로 임대보증금 5천만원은 잔금지급시 매수인에게 이전하고, 잔금중 2억원은 소유권이전과 동시 1순위로 근저당권을 설정등기하고 채권최고액 2억 6천만원은 2005.5.18.까지 변제하는 것으로 하고, 매매대금은 토지 3억 3천 3백만원(평당 450만원), 건물 1700만원으로 구분하는 것으로 약정되어 있다. 쟁점부동산의 토지 및 건물분 등기부등본상의 소유권이외 권리사항(을구)을 보면, 쟁점부동산의 소유권이전등기일인 2004.11.18. 청구인이 채무자를 김○○○으로 하여 채권최고액 2억 6천만원에 대하여 근저당권을 설정한 것으로 되어 있고, 2005.2.1. ○○○이 채무자를 김○○○으로 하여 채권최고액 2억 5200만원에 대한 근저당권을 설정한 것으로 확인된다. 쟁점건물의 일반건축물관리대장을 보면, 건축허가일은 1978.5.23.이고, 사용승인일은 1978.10.11.로 되어 있으며, 쟁점부동산을 매수한 김○○○의 2005.1.20∼2005.4.30. 기간 쟁점건물의 보수공사비지출내역서를 보면, 보수공사비용은 1억 206만원(공급대가), 보수공사내역은 외벽교체, 수도배관, 바닥방수, 천장, 전기, 샷시공사, 옥상물탱크공사 등으로 되어 있고, 동 지출내역서 외에 공사업자명, 지출증빙자료를 제출하지 아니하여 확인되지 아니하나, 이 건에 대한 ○○○의 ○○○시(2005.10.20.) 쟁점부동산에 대한 현지확인결과, 쟁점건물이 많이 노후화되어 있고 최근에 수리한 흔적이 있는 것으로 확인하고 있다. (나) 살피건대, 부동산매매계약서상의 거래금액이 실지거래가액이고 토지와 건물의 가액이 구분되어 있으며 그 가액이 정상적인 거래에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 이를 실지거래가액으로 인정하여야 하는 것인 바○○○, 이 건의 경우 쟁점부동산의 부동산매매계약서상의 전체 실지거래가액에 대하여는 다툼이 없으며, 쟁점건물의 가액이 매매계약서의 특약사항으로 명시적으로 구분기재되어 있고, 2004.12.7. 청구인이 쟁점건물의 양도에 대하여 부가가치세 과세표준을 17,000천원으로 하여 2004년 제2기 부가가치세 529천원을 신고·납부한 사실이 ○○○통합전산자료에 의하여 확인되며, 쟁점건물은 신축된지 26여년 지난 노후화된 건물로 주변지역에 위치하고 있던 ○○○이 2004년 3월 ○○○광역시의 다른 지역으로 이전함에 따라 건물의 가치하락요인이 발생한 점 및 매수인 김○○○이 건물취득후 보수공사를 한 정황 등으로 볼 때, 청구인과 매수인이 쟁점건물의 가액을 기준시가보다 다소 낮게 책정하여 계약을 체결하였다고 하더라도 이를 두고 통상의 합리성 있는 경제행위에서 일탈한 것이라고 보기에는 무리가 있으므로 동 매매계약서에 특약사항으로 토지의 가액과 구분하여 명시한 쟁점건물의 가액을 그대로 인정함이 타당한 것으로 보인다. (다) 다만, 청구인은 남편 채○○○과 쟁점건물을 공동(각 ½)으로 소유하였음에도 이 건 양도소득세 신고시 쟁점건물의 실지양도가액을 쟁점건물의 전체지분에 해당되는 가액인 1700만원으로 신고하여 쟁점건물의 양도차익이 과소신고된 것으로 확인된다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 매매계약서상에 토지 및 건물의 구분가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점건물의 양도가액을 기준시가로 산정하여 과세한 처분은 잘못이므로 쟁점건물중 청구인의 지분에 대한 실지거래양도가액을 850만원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.