양도토지 취득가액산정의 타당성 여부

심판청구번호 국심2005광 2297(2005.12.27)

• 가. 청구인은 1988.10.30. ○○○, 같은 곳 ○○○, 같은 곳 ○○○ 도로 합계면적 841.997㎡(이하“양도토지”라 한다)를 취득하여 보유하다가 2003.5.15. 양도토지를 양도하고 2004.3.30. 양도토지의 취득당시인 1990년(의제취득일) 개별공시지가가 결정·고시되어 있지 아니하여 고시되어 있는 1992년의 개별공시지가를 적용하여 취득당시의 개별공시지가(211,196,616원)를 산정하고 기준시가에 의하여 양도토지의 양도차익을 산정하여 양도소득과세표준을 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 양도토지의 취득당시 개별공시지가를 잘못 적용한 사실을 확인하고 물권지를 관할하는 ○○○세무서장에게 당해 토지의 1990년 가격평가를 의뢰하여 통보받은 감정가액 102,009,439원(2 감정평가기관이 감정한 가액의 평균액이고 이하“쟁점감정가액”이라 한다)을 취득당시 개별공시지가로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 2004.12.3. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 15,648,680원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.2.17. 이의신청을 거쳐 2005.6. 13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 소득세법 제99조 제1항 제1호 와 같은법시행령 제164조 제1항에 기준연도 개별공시지가가 없는 토지의 가액을 산정하는 경우 납세지 관할세무서장은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 비교표(건설교통부장관이 마련한 대지와 도로간의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표)에 의하여 토지의 가액을 직접 평가하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가하여야 한다고 규정하고 있는 만큼, 위에서 규정한 어떠한 방법으로 감정평가를 하더라도 비교표가 존재하여야 하고 당해 비교표에 따라 토지가액의 평가가 이루어져야 하는 것이다.

(2) 감정평가기관 감정평가서에는 표준지인 인근 유사토지 개별공시지가를 기준으로 하여 가격산정요인을 구체적·종합적으로 참작하고 각각 요인을 빠짐없이 반영한 적정가격을 산정하여야 하며 그 진실성을 담보할 수 있도록 가격산정요인을 구체적으로 명시하여야 하는데, 2감정평가기관이 작성한“토지특성조사표”및“토지명세표 및 산정단가”에는 표준지가 선정되어 있지 아니하고 당연히 당해 표준지와 양도토지가 용도, 지목, 주위 환경 등이 유사한지 여부도 조사되어 있지 아니한 만큼 그에 따라 산정한 쟁점감정가액도 적정한 가액으로 인정하기는 사실상 어려운 것이다.

(3) 그렇다면 취득당시 개별공시지가가 없고 건설교통부장관이 작성한 표준적 비교표 또한 없는 양도토지에 대한 쟁점감정가액은 적정한 감정가액에 해당되지 아니하는 것임에도 관련법령을 유추해석적용하여 당해 감정가액을 양도토지의 취득당시 개별공시지가로 보아 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과한 처분은 위법·부당하다.

• 나. 처분청 의견 처분청이 양도토지의 물권지 관할인 ㅇㅇㅇ세무서장에게 의뢰하여 공신력이 있는 2감정평가기관○○○이 감정한 가액의 평균액인 쟁점감정가액을 당해 토지의 취득당시 개별공시지가로 하여 양도차익을 계산하고 양도소득세를 부과한 처분은 적법하고 2감정평가기관이 적법하게 감정한 것인지 여부는 논쟁대상에 해당되지 아니한다.

• 가. 쟁점 청구인이 1988.10.30. 양도토지를 취득하여 2003.5.15. 양도하고 1990년(의제취득일)의 개별공시지가가 없어 1992년 개별공시지가를 적용하여 기준시가로 양도차익을 신고한 것을 부인하고 물권지 관할세무서장에게 의뢰하여 통보받은 당해 토지에 대한 감정가액(2감정평가기관이 감정한 가액의 평균액)을 취득당시 개별공시지가로 보아 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 소득세법시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서“대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평각기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지

② 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서“대통령령이 정하는 지역”이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

(3) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조【공시지가의 적용】① 국가·지방자치단체, 정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관 기타 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 다음 각호의 목적에 따라 가감조정하여 적용할 수 있다.

1. 공공용지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상

2. 국·공유토지의 취득 또는 처분

4. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제122조 제3항 의 규정에 의한 토지의 매수

② 건설교통부장관은 제1항의 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하“토지가격비율표”라 한다)를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 관계행정기관 등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다.

(4) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률시행령 제7조 【표준지가격의 조사평가】

① 법 제5조 제2항의 규정에 의하여 표준지의 적정가격의 조사·평가를 의뢰받은 감정평가업자는 표준지의 적정가격 기타 건설교통부장관이 정하는 사항을 조사평가하여 건설교통부령이 정하는 표준지조사평가보고서를 건설교통부장관에게 제출하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사건의 개요를 보면 처분청이 2004.7.5. ○○○세무서장에게 감정평가를 의뢰한 사실, 2004.7.9. ○○○세무서장이 ○○○지점장 및 주식회사 ○○○의 ○○○지사장에게 감정평가를 의뢰한 사실, ○○○세무서장이 2004.8.17. 처분청에게〈표〉와 같은 내용으로 감정가액을 통보한 사실 및 처분청이 통보받은 감정가액의 평균액인 쟁점감정가액을 양도토지의 취득당시 개별공시지가로 보아 양도소득세를 부과한 사실 등이 확인된다. 〈표〉 ○○○

(2) ○○○지점장과 주식회사 ○○○지사장이 ○○○세무서장에게 통보한 내용○○○ 중“토지특성조사표”와“토지명세표 및 산정단가”에는 인근 지가를 기준으로 산정단가를 계산한 내역이 나타나는 반면 표준지와 비교표는 조사되어 있지 아니하나, 그렇다고 하여 2감정평가기관이 작성한 당해“토지특성조사표”와 "토지명세표 및 산정단가”상에 인근 지가를 기준으로 하여 감정되어 있는 가액의 평균액인 쟁점감정가액을 양도토지의 취득당시 개별공시지가로 인정할 수 없다고 단정하기도 어렵다.

(3) 그렇다면 취득당시의 개별공시지가가 없는 양도토지의 경우 소득세법 제99조 와 같은법시행령 제164조에서 납세지 관할세무서장이 2 이상 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 감정가액을 참작하여 평가한 가액으로 할 수 있다고 규정하고 있는 만큼 2감정평가기관에 의뢰하여 받은 쟁점감정가액을 참작하여 평가한 가액을 양도토지의 취득당시 가액으로 인정하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.