아파트수리비용의 필요경비 산입 여부

심판청구번호 국심2005광 1460(2005.08.17) ;">1. 처분개요

• 가. 청구인은 2000.7.19. ○○○호(대지면적 89.343㎡·건물면적 97.82㎡, 이하“양도부동산”이라 한다)를 취득하여 재건축사업계획승인일(2000.12.19.) 이후인 2001.8.8. 양도하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정(양도가액 및 취득가액 각 184,000천원, 필요경비 5,520천원 및 양도차익 △5,520천원)하여 양도한 당일 부동산양도신고를 하였다.
• 나. 처분청은 재건축 사업계획승인일 후 재건축이 진행중인 상태에서 양도부동산을 양도한 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권의 양도에 해당되므로 기준시가가 아니라 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 보아 양도부동산의 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액을 확인하여 양도차익을 산정(실지양도가액 278,500천원, 실지취득가액 230,000천원, 필요경비 5,040천원 및 양도차익 43,460천원)하고 2005.1.17. 청구인에게 2001년 귀속분 양도소득세 24,548,280원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.4.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 양도부동산을 취득할 당시에는 재건축할 예정이라는 소문만 무성할 뿐 언제쯤 시행될지도 모르는 상황에서 양도부동산을 임대하려고 하였으나 노후화되어 있기 때문에 임대가 되지 아니하여 불가피하게 2000년 7월 정○○○에게 내부수리비용 26,000,000원(이하“쟁점수리비용”이라 한다)을 지출하여 수리하고 ○○○으로 근무하는 김○○○에게 임대한 사실이 공사계약서와 견적서, 영수증, 거래사실확인서, 김○○○이 관리비를 납부한 영수증과 신문구독대금을 지급한 영수증 등에 의하여 객관적으로 확인됨에도, 쟁점수리비용을 필요경비로 보아 양도가액에서 공제하지 아니하고 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견

(1) 양도부동산을 수리하였다고 주장하는 정○○○는 1983년부터 2000년 4월까지 ○○○ 주식회사 대리점 등의 석유류 도소매업을 영위하거나 또는 주유소를 운영하다가 1990.1.15.부터 1995.6.30.까지 건설업(도장·도배)을 영위한 사실이 국세통합전산망 개인별 총사업내역조회에 나타날 뿐이며 내부인테리어 관련사업을 영위한 내역이 확인되지 아니하고, 청구인이 실지거래가액에 대한 조사당시 작성한 문답서에 양도부동산을 230,000천원에 취득하여 278,500천원에 양도하고 취득세·등록세 등은 납부하였지만 내부수리한 사실이 없다고 진술되어 있는 것으로 보아 양도부동산을 양도하기 전에 쟁점수리비용을 지출하였다는 청구인 주장은 신빙성이 없고, 또한 청구인은 양도부동산을 취득할 당시에 이미 재건축이 실시될 예정임을 알고 있었던 것으로 보임에도 그에 불구하고 쟁점수리비용을 지출하였다고 주장하는 것은 상식적으로도 설득력이 없다.

(2) 그렇다면 청구인이 지출하였다고 주장하는 쟁점수리비용을 양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정하지 아니하고 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 양도부동산(아파트분양권)을 양도하기 전에 자본적 지출액으로 지출하였다고 주장하는 쟁점수리비용을 양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정하지 아니하고 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 (가) 제96조【양도가액】제9조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (나) 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 등 (다) 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서“자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부과처분 근거서류인 청구인이 쟁점수리비용을 지출하였다고 주장하는 정○○○의 국세통합전산망 개인별 총사업내역 조회를 보면 1983.4.1.부터 1985.3.31.까지 ○○○에서 “○○○”를 운영한 사실, 1985.1.1.부터 1986.7.15.까지는“○○○”를 운영한 사실, 1988.6.15.부터 1995.6.30.까지는 ○○○에서“○○○”을 운영한 사실, 1988.12.1.부터 1992.5.31.까지는 ○○○에서“○○○”를 운영한 사실, 1990.1.5.부터 1995.6.30.까지 ○○○에서“○○○(건설업/도장·도배)”을 운영한 사실, 1995.8.17.부터 1997.6.30.까지 ○○○에서“○○○ 주식회사 ○○○대리점”을 운영한 사실, 1995. 10.9.부터 1999.9.30.까지 ○○○에서“○○○ 주식회사 ○○○대리점”을 운영한 사실, 1996.4.1.부터 1996.12. 31.까지는 ○○○에서“○○○ 주식회사 ○○○대리점”을 운영한 사실, 1997.3.1.부터 1998.10.31.까지는 ○○○에서“○○○ 주식회사 ○○○대리점”을 운영한 사실, 1997.9.1.부터 2000.4.30.까지 ○○○에서“○○○ 주식회사 ○○○대리점”을 운영한 사실 등이 확인되나 정○○○가 쟁점수리비용과 관련한 업종(인테리어)에 종사한 사실은 달리 확인되지 아니하며, 또한 청구인이 2004.10.27. 작성한 문답서에는 양도부동산 취득에 따른 필요경비로 취득세와 등록세를 납부한 것(정확한 납부금액은 기억나지 아니함) 이외에는 특별하게 지출한 금액이 없고 청구인은 양도부동산을 취득한 후 실제로 거주한 사실은 없는 것으로 기재되어 있다.

(2) 청구인이 제시한 증빙서류인 건물 등기부등본과 공사(인테리어)계약서(2000.7.20.)와 견적서(2000.7.20.), 정○○○ 명의 거래사실확인서, 각종 공과금 납부영수증 등을 보면 다음과 같다. (가) 건물등기부등본에는 1988.2.12. 박○○○가 양도부동산을 취득하고(1988.2.11. 매매원인) 2000.7.19. 청구인이 양도부동산을 취득한 후(2000.6.13. 매매원인) 2000.12.19. 재건축 사업계획승인을 얻은 상태에서 청구인이 2001.8.8. 우○○○에게 양도부동산을 양도하고(2000.6. 13. 매매원인) 2001.8.24. 양도부동산이 ○○○아파트재건축조합 앞으로 소유권이전등기(2001.8.17. 명의신탁원인)된 내역 등이 등재되어 있다. (나) 공사(인테리어)계약서와 견적서 및 정○○○ 명의 거래사실확인서에는 발주자가 청구인이고 수급자가 정○○○이며 공사금액은 쟁점수리비용 상당액인 26,000,000원이고 공사기간이 2000.7.20.부터 2000.8.4.까지이며 공사금액 중 계약금이 20%이고 중도금(2000.8.1.)이 40%이며 잔금(공사완공)이 40%인 사실 등이 약정되어 있고, 견적서 내용은〈표〉와 같으며, 인테리어 공사업자 정○○○가 2000.7.20.부터 2000.8.9.까지 양도부동산 인테리어공사를 하고 쟁점수리비용을 공사대금으로 지급받은 사실을 확인하는 내용 등이 나타난다.

○○○ (다) 한편 김○○○ 명의 관리비납입영수증과 지로영수증 ○○○구독요금에는 김○○○이 양도부동산에 부과된 관리비 2000년 2월분 594,190원(전월분 미납액인 348,430원 포함), 2001년 2월분 570,750원 (전월분 미납액인 406,420원 포함), 2001년 6월분 136,10원을 납부하고 ○○○구독요금 2001년 3월분 10,000원과 2001년 6월분 10,000원이 김○○○에게 납부요청된 사실 등이 확인된다.

(3) 그렇지만 정○○○가 인테리어업에 종사한 적이 없고 문답서에는 청구인이 자본적 지출액을 지출한 사실이 없었다고 진술되어 있는 점 등을 감안하면 그에 반하여 청구인이 제시하는 증빙서류는 객관적 증빙서류가 아니라고 보이는 만큼, 청구인이 재건축 사업계획승인일부터 소급하여 5개월 전 양도부동산을 취득할 당시 재건축이 시행될 예정임을 알지 못하였다고 인정하기는 어려운 이 건의 경우 재건축시행에 불구하고 청구인이 인테리어공사를 시행하고 공사대금으로 쟁점수리비용을 지출한 것으로 인정하기는 사실상 어렵다.

(4) 그렇다면 쟁점수리비용을 양도가액에서 공제되는 필요경비로 보아 공제하지 아니하고 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.