부동산의 임대수입금액으로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2005광 0705(2005.09.08)

○○○세무서장이 2004.6.13 청구인에게 한 부가가치세 19,052,910원(1999년 1기분 2,925,150원, 1999년 2기분 2,790,710원, 2000년 1기분 1,851,470원, 2000년 2기분 1,757,530원, 2001년 1기분 5,005,870원, 2001년 2기분 4,722,180원)의 부과처분은 ○○○번지 소재 대지 122.3㎡ 및 건물 72㎡의 월임대료를 1999.1.1∼1999.10.31기간중에는 4,000천원, 1999.11.1∼2001.12.31기간중에는 4,500천원으로 보아 각각 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○○번지 소재 대지 122.3㎡ 및 건물 72㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1992.7.16∼2003.11.12기간중임대사업에 공하였으나, 이에 대한 임대수입금액은 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대한 1997.1.1∼2003.11.12까지의 임대수입금액을 조사하여 2004.6.13 청구인에게 부가가치세 39,607,470원(1997년 1기분 1,219,630원, 1997년 2기분 1,221,030원, 1998년 1기분 1,219630원, 1998년 2기분 1,221,030원, 1999년 1기분 2,925,150원, 1999년 2기분 2,790,710원, 2000년 1기분 1,851,470원, 2000년 2기분 1,757,530원, 2001년 1기분 5,005,870원, 2001년 2기분 4,722,180원, 2002년 1기분 4,405,630원, 2002년 2기분 4,121,090원, 2003년 1기분 9,162,990원, 2003년 2기분 3,488,890원)을 경정고지하였다(이의신청결정에 의하여 2003년 2기분 부가가치세는 2,330,210원으로 경정감됨). 청구인은 위 부과처분 중 1999년 1기분∼2001년 2기분까지의 부과처분에 대하여 불복하여 2004.9.9 이의신청을 거쳐 2005.2.4 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산의 임차인 청구외 최○○○의 진술에 의하여 청구인이 최○○○으로부터 1997.1.1∼1998.7.31까지 전세보증금 40백만원에 월임대료 4,000천원을, 1998.8.1∼2001.12.31까지는 전세보증금 40백만원에 월임대료 5,500천원을 받은 것 보아 임대수입금액을 산정하였으나, 청구인은 최○○○으로부터 1997.1.1∼1999.10.31까지는 전세보증금 40백만원에 월임대료 4,000천원을 받다가 1999.11.1∼2001.12.31까지는 전세보증금 40백만원에 월임대료 4,500천원을 받았으므로 처분청이 임대수입금액을 과다계상한 1999년 1기분∼2001년 2기분까지의 부가가치세는 이를 감액경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 당초 이의신청시 쟁점부동산을 1993.10.10∼2001.12.31까지 전세보증금 90백만원, 월임대료 2,000천원에 임대를 한 후 임차인 최○○○이 퇴거할 때까지 임대차 조건을 전혀 변경하지 아니하였다고 주장하였다가 청구취지를 변경하여 월임대료를 4,000천원에서 4,500천원으로 인상하였다고 주장하면서 청구주장에 대한 증빙으로 임차인 최○○○이 1999.10.12. 4,000천원, 1999.11.10∼2000.5.10까지 매월 4,500천원을 청구인의 예금계좌○○○에 입금한 8건의 입금내역서를 제시하고 있으나, 약 8년간의 임대기간중 은행계좌의 입금자료가 8회에 불과하여 이 건 전체 과세기간에 대한 부가가치세 과세표준의 산정근거로 하기 어려우며, 위 증빙외에 변경된 임대차계약서등을 제시하지 못하고 있고, 이 건 처분의 근거가 된 임차인 최○○○의 확인서는 기간에 따른 임대차내용이 구체적이고, 그 이후 임차인 최○○○과의 임대차계약 내용과도 동일한 것으로 보아 청구인의 주장은 받아들이기 어려우므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 1999년 1기∼2001년 2기까지 쟁점부동산의 월임대료가 5,500천원인 것으로 보아 쟁점부동산의 임대수입금액을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 임차인 최○○○의 확인서(2004.4.19)를 근거로 1999년 1기∼2001년 2기까지 쟁점부동산의 월임대료를 5,500천원으로 본데 대하여 청구인은 최○○○으로부터 월임대료로 1997.1.1∼1999.10.31까지 4,000천원을 받다가 1999.11.1∼2001.12.31까지는 4,500천원을 받았다고 주장하면서 청구인 명의의 ○○○은행 ○○○지점 예금통장○○○의 입·출금 거래내역서(1996.1.1∼2003.12.31)와 최○○○의 확인서(2005.5.6)를 제시하므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 제시한 위 거래내역서에 의하면 임차인 최○○○이 1999.10.12. 4,000천원을 입금하였고, 1999.11.10∼2000.5.10까지 8개월간 매월 4,500천원을 입금한 사실이 나타나고 있고, 위 확인서에 의하면, 2004년 4월 본인이 세무공무원의 갑작스러운 질문에 당황하여 수년전의 일을 본인의 기억에 의하여 진술한 관계로 착오 진술하였던 것이며 대부분의 월세를 직접 현금으로 준 관계로 청구인의 예금통장에 입금한 사실을 잊고 있었으나, 위 예금거래내역서와 같이 최○○○ 본인은 1999년 11월부터 인상된 월세 4,500천원을 지급한 것이 정확한 것으로 기억된다고 당초 처분청 조사공무원의 탐문조사시 진술한 내용을 번복하고 있다. 한편, 쟁점부동산의 임대차 내역을 보면 다음 표와 같다.

○○○ 처분청이 제출한 자료에 의하면 쟁점부동산의 월임대료는 1994년 8월∼1998년 7월까지 4,000천원이었다가 1998년 8월에 5,500천원으로 크게 인상되어 임차인이 변경된 2002년 1월에도 임대보증금 및 월임대료를 변경하지 아니하고 2003년 12월 폐업시까지 월임대료가 계속하여 5,500천원인 것으로 나타나고 있으나, 1997년 말 당시는 우리경제가 외환위기를 맞이하여 부동산 경기 등이 침체상태에 있었던 점을 감안하여 보면 이 때로부터 불과 8개월 뒤인 1998년 8월에 월임대료를 4,000천원에서 5,500천원으로 대폭 인상하였다는 것은 이해하기 어렵고, 통상 임대차의 경우 임차인이 변경되는 시점에 임대보증금이나 월임대료를 인상하여 받는 것이 관례인 점을 감안하여 볼 때 처분청이 확인한 내용은 사실에 부합되는 것으로 보기 어렵다. 반면, 외환위기 이후 2년 10개월이 경과한 1999년 11월에 월임대료를 4,000천원에서 4,500천원으로 인상하였다가 임차인이 최○○○에서 최○○○으로 변경된 2002년 1월부터 월임대료를 5,500천원으로 인상하였다는 청구인의 주장은 타당해 보이고, 앞서 살펴 본 사실정황(청구인 명의의 예금통장의 입금내역과 임차인의 확인서 내용)과도 부합된다고 하겠다. 따라서, 처분청이 1998.8.1∼2001.12.31까지 쟁점부동산의 월임대료를 5,500천원으로 보아 임대수입금액을 산정한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.