환지예정지의 양도당시 개별공시지가가 없는 토지 양도가액 산정

심판청구번호 국심2005광 176(2005. 6. 23.)

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2003.1.21. ○○○동 ○○번지 답 2,476㎡를 취득하여 2003.7.15. 동 토지가 택지개발예정지구로 편입되어 같은 곳(○○○신시가지내) 136블럭 1롯트 대지 591.9㎡로 환지예정된 토지(이하 "쟁점토지"라 한다)를 2004.1.27. 양도하고, 양도소득세예정신고시 취득 및 양도당시 기준시가를 2002.1.1.기준 개별공시지가 110,000원/㎡ 및 2003.1.1.기준 개별공시지가 110,000원/㎡으로 계산하여 양도차익이 없는 것으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지가 2003.7.15.자로 택지개발예정지구로 편입되어 형질과 지목 등이 종전과 달라졌으므로 양도당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 양도당시의 개별공시지가를 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 879,000원/㎡으로 산정하고 환지예정면적 591.9㎡을 곱하여 쟁점토지 양도가액을 520,280,100원으로 계산하고, 취득가액은 취득당시 개별공시지가 110,000/㎡에 종전토지 면적 2,476㎡을 곱하여 272,360,000원으로 계산하여 2004.10.1. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 94,899,720원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2004.12.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점토지가 2003.7.15. 환지예정지로 지정된 사실만으로 종전토지와 형질, 용도, 지목 등이 다른 토지로 보아 개별공 시지가가 없는 토지로 보았으나, 소득세법시행령 제164조 제1항 제3호 에서 개별공시지가가 없는 토지로서 "형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지목이 변경된 토지"를 열거하고 있는 바, 이는 이미 지목변경이 완료된 경우에 한하여 적용되는 것이므로 양도일 현재 구획정리사업도 착수되지 아니한 쟁점토지에 대하여 개별공시지가가 없는 토지로 본 당초 처분은 부당하다.

(2) 설사, 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보는 경우에도 처분청이 개별공시지가 산정을 위하여 ○○○동 ○○번지 및 같은 곳 ○○번지 토지를 비교표준지로 선정하였는 바, 위 비교표준지는 1993.12.24. 구획정리가 완료된 중심상업지역으로, 단지 환지예정지로 지정만 되었을 뿐 구획정리사업도 착공되지 아니한 쟁점토지와는 지가형성요인인 지목, 이용상황, 토지형상 등이 현저히 달라 쟁점토지의 개별공시지가 산정을 위한 비교표준지로서는 부적절하며, ○○○구청장이 2004.7.1. 쟁점토지의 2004.1.1.기준 개별공시지가를 산정하면서 쟁점토지가 환지예정지임을 감안하여 189,000원/㎡으로 결정고시하였는 바, 환지전 면적 2,476㎡를 기준으로 한 개별공시지가 가액이 467,964,000원으로 이를 환지예정면적 591.9㎡로 나누면 790,613원/㎡ 수준인 점에서 처분청이 산정한 쟁점토지의 개별공시지가는 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지는 ○○○ 서부신시가지 조성지구에 소재하는 환지예정토지로서 쟁점토지의 지목 및 용도가 변경되고, 현저한 가격변동이 있었는 바, 환지예정지로 지정된 경우 환지예정지의 위치와 그 면적에 의하여 그 가격이 결정되는 것이 일반적이므로 환지예정지를 기준으로 기준시가를 평가하는 것이 타당하며, 환지예정지에 대한 개별공시지가가 없는 경우 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 개별공시지가를 산정함은 정당하다.

(2) 청구인은 감정평가기관이 쟁점토지를 평가함에 있어서 선정한 비교표준지 적절하지 아니하며, 그 평가금액도 적정하지 아니하다고 주장하나, 처분청은 소득세법시행령 제164조 제1항 후단규정에 의하여 2이상의 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 쟁점토지의 개별공시지가를 산정하였는 바, 특별한 사정이 없는 한 감정기관의 평가가 적정한 것으로 보는 것이므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 환지예정지로 지정된 토지의 양도차익계산시 양도당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 관할세무서장이 산정한 개별공시지가를 적용하여 양도가액으로 계산한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가 (이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하 고 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어 서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 소득세법시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(괄호 생략)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변 경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 쟁점토지의 환지예정지인 ○○○동 ○가(○○번지신시가지내) 136블럭 1롯트, 대지 591.9㎡에 대하여 소득세법시행령 제164조 제1항 제3호 에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2개의 감정평가기관의 감정가액을 평균하여 쟁점토지의 개별공시지가를 산정하여 양도차익을 계산하였다. (나) 어떤 토지에 대하여 환지예정지가 지정된 상태에서 그 토지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전토지의 위치와 면적은 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 면적에 의하여 그 매매가액이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익산출을 위하여 그 취득 또는 양도시의 기준시가를 평가함에 있어서도 종전토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지로 하여야 함이 타당하다(○○○). 또한, 환지예정지가 환지전 토지에 비추어 형상이나 면적이 달라졌다면, 관할세무서장은 새로운 개별공시지가를 산정하여 양도소득세를 과세함이 타당하다(○○○)할 것이므로 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가가 없는 토지로 보는 것은 정당한 것으로 판단된다.

(2) 다음으로 처분청이 산정한 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가(2004.1.1.기준)가 적정한지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 쟁점토지의 개별공시지가를 산정함에 있어서 ○○○감정평가법인 ○○○지사 평가금액 872,000원/㎡, ○○○감정평가법인 ○○○지사 평가금액 886,000원/㎡의 평균액으로 쟁점토지의 개별공시지가를 879,000원/㎡으로 산정하였는 바, 이는 소득세법시행령 제164조 제1항 제1호 후단에 규정하는 적법한 방법으로 평가한 것이다. (나) 청구인은 위 감정평가법인들이 쟁점토지의 비교표준지를 ○○○동 ○○번지 대지 365.7㎡(2003.1.1.기준 개별공시지가 910,000원/㎡) 및 같은 곳 ○○번지 대지 408.8㎡(2003.1.1.기준 개별공시지가 950,000원/㎡)를 비교표준지로 선정하였다고 주장하나, 이는 제시된 증빙에 의하여 확인되지 아니한다. (다) 또한, 청구인은 종전토지를 기준으로 한 개별공시지가가 2003.1.1.기준 110,000원/㎡에서 189,000원/㎡으로 증가된 것은 쟁점토지가 환지예정토지인 점이 반영된 것으로 보아야 하므로 환지전 면적 2,476㎡의 총 개별공시지가 가액 467,964,000원을 환지예정면적 591.9㎡로 나누어 계산한 790,613원/㎡을 쟁점토지의 개별공시지가로 산정하는 것이 타당하다고 주장하나, 이러한 산정방법은 세법에 규정하는 적법한 계산방법에 의한 것으로 볼 수 없다. (라) 그렇다면, 환지예정지로 지정된 토지는 형질, 지목, 면적 등이 종전토지와 다르다 할 것이므로 양도일 현재 개별공시지가가 없는 경우에는 2 이상의 감정평가기관의 평가액을 감안하여 평가한 가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 계산한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(○○○).

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.