1세대1주택소유자가 고가주택에 해당하는 재건축아파트 입주권 양도시 장기보유특별공제 여부

심판청구번호 국심2004중 4556(2005. 3. 10) 148,396,790원의 부과처분은 장기보유특별공제액을 282,465,072원으로하여 그 과세표준 및 세액을 경정합니다.

청구인은 1992.10.8 ○○○94.91㎡(이하 "기존주택"라 한다)를 취득하여 거주하다가 기존주택이2001.4.28 재건축사업단지로 승인되어 2001.8.11 재건축조합과 분담금 149,890천원을 추가로 납부하기로 하고 조합원의 자격으로 ○○○ ○○○트레빌 101동ㅇㅇㅇㅇ호의 분양권(면적 161.47㎡, 이하 "쟁점분양권"이라 한다)을 배정받아 2004.4.20. 이를 양도하고, 기존주택 취득시부터 쟁점분양권 양도시까지 발생한 총 양도차익 1,393,494,357원 중 고가주택에 해당하는 과세분 양도차익 941,550,241원에 대하여 장기보유특별공제율 50%(주택전용면적이 149㎡ 미만인 고가주택에 해당하는 경우로서 10년이상 보유시 적용율)를 적용하여 산정한 470,775,120원을 장기보유특별공제액으로 하여 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 기존주택에서 발생한 양도차익과 재건축사업승인일 이후 분양권에서 발생한 양도차익을 각각 240,296,938원과 1,129,003,100원으로 구분하여 산정하고, 재건축사업승인일 이후 분양권에서 발생한 양도차익 1,129,003,100원 중 고가주택에 해당하는 과세분 양도차익762,839,932원에 대한 장기보유특별공제의 적용을 배제하여 2004.9.10 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 148,396,790원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.12.3 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인의 주장 소득세법시행령 제155조 의 규정에서 재건축조합의 사업계획의 승인일 현재 1세대1주택인 자가 기존주택을 제공하고 취득한 분양권을 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우, 동 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 이를 1세대1주택으로 보고, 분양권양도금액을 기준하여 6억원을 초과하는 경우 고가주택으로 판단하여 고가주택 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세하는 바, 장기보유특별공제도 총양도차익 중 고가주택에 해당하는 양도차익에 대해 종전 주택의 면적에 해당하는 공제율을 적용하여 공제하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 장기보유특별공제는 토지 및 건물의 양도로 인하여 발생한 양도차익에 대하여만 적용하는 것인 바, 먼저 총 양도차익을 고가주택부분의 양도차익과 비과세부분의 양도차익으로 계산(소득세법시행령 제160조)하고, 고가주택부분의 양도차익 중 소득세법시행령 제166조 제1항 에 의하여 기존주택에 대한 양도차익과 부동산을 취득할 수 있는 권리에서 발생한 양도차익을 구분한 후, 부동산을 취득할 수 있는 권리에서 발생한 양도차익에 대한 장기보유특별공제를 배제하여야 한다.

• 가. 쟁 점 1세대 1주택소유자가 고가주택에 해당하는 재건축아파트의 입주권 양도시, 장기보유특별공제를 적용함에 있어서 고가주택부분의 양도차익 중 부동산을 취득할 수 있는 권리부분의 양도차익을 제외하는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 (2002.12.18, 법률 제6781호로 개정된 것) 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 1.∼2(생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각혹의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 제95조 【양도소득금액】

② 제1항에서 "장기보유특별공제액" 이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. 1.∼2(생략)

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것: 양도차익의 100분의 30[기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50]

③ 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. (단서 생략) 소득세법시행령(2002.12.30, 대통령령 제17825호로 개정된 것) 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(단서 생략) 제155조 【1세대 1주택의 특례】 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다. 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.(2002.12.30 개정) 제160조제【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】

① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ──────── 양도가액 제159조의2【기준면적 미만 고가주택】

① 법 제95도 제2항 제2호에서 "대통령령이 정하는 면적기준미만인 주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다.

2. 공동주택으로서 주택의 전용면적이 149제곱미터 미만인 주택 제166조 【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우: ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점분양권 양도일 현재 다른주택을 소유하고 있지 않은 경우로서 쟁점분양권은 소득세법 시행령 제155조 제16호 에 의한 1세대1주택에 해당하며, 양도가액이 6억원을 초과하여 고가주택에 해당한다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.○○○

(2) ○○○구청장의 사업계획승인서에 의하면 기존주택의 재건축 주택건설사업계획승인일이 2001.4.28임이 확인되며, 기존주택의 등기부등본에 의하면 청구인은 기존주택(건물 전용면적 94.91㎡)을 1992.10.8. 취득하여 2004.4.29 ○○○○고층아파트재건축조합에 신탁등기하고 같은 날 ○○○에게 소유권이전한 사실이 확인된다.

(3) ○○○ ○○○트레빌 공급계약서에 의하면, 청구인은 ○○○ ○○ 고층아파트 재건축조합 조합장 차○○○(이하 "갑"이라 한다)와 2001.8.11 ○○○ ○○ ○트레빌 공급계약을 체결하고 전용면적 161.47㎡(48.84평형)의 신규 아파트인 쟁점분양권(○○○동 ○○○트레빌 101동 ○○○호)을 취득하였으며, 분담금 149,890천원에 대한 계약금, 중도금 및 잔금의 납부는 갑이 지정 통보하는 은행으로 하며, 분담금납부 일정은 갑이 통보함으로서 통보의무를 다하는 것으로 약정되어 있다.

(4) 부동산매매계약서를 검토한 바, 2004.3.8 매매대금을 1,850,000,000원으로 하고, 계약금은 185,000,000원이며, 중도금은 5억원이고, 잔금은 2004.4.20 부담금의 잔여금과 이주비 140,000,000원을 공제하고 받는 것으로 약정되어 있다.

(5) 관련법령을 종합하면, 1세대1주택자인 재건축조합원이 기존주택을 제공하고 당해 조합을 통하여 취득한 분양권은 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 이를 1세대1주택으로 본다고 규정하고 있고, 분양권을 1세대1주택으로 의제하는 경우에 동 분양권 양도가액을 기준으로 6억원을 초과하면 이를 고가주택으로 판단하여 6억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세하고 있는 바, 이 건과 같이 쟁점분양권이 1세대1주택으로 의제되고 고가주택에 해당되어 양도소득세를 과세하는 경우에는 장기보유특별공제를 함에 있어서도 분양권을 주택으로 의제하여 양도소득세 과세대상인 고가주택 부분의 양도차익에 대하여 장기보유특별공제를 적용하는 것이 합당(국심2004서1077,2004.10. 같은 뜻)하다고 하겠다. 또한, 쟁점분양권을 주택으로 의제하여 종전주택의 취득일로부터 쟁점분양권 양도일까지의 기간에 대하여 장기보유특별공제를 하는 이상 장기보유특별공제율을 적용함에 있어서는 쟁점분양권의 분양면적을 기준함이 타당하다 할 것인 바, 쟁점분양권의 분양면적이 161.47㎡로서 기준면적149㎡를 초과하므로 이 건 장기보유특별공제율을 30%를 적용함이 타당하다. 따라서 이 건 처분은 장기보유특별공제율을 별지 1과 같이 282,465,072원으로 하여 당해 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [별지 ] 장기보유특별공제액 산출내역 (단위: 원) 구 분 금 액 산 출 내 역

1,850,000,000

442,567,243·292,567,243원(기존주택취득가액) + 149,890,000원(추가부담금)·기존주택취득가액 = 기존주택 조합평가액(557,168,500)×{취득당시 공동주택 기준시가(136,000,000)/관리처분인가일 기준시가(259,000,000)}

13,938,400

941,550,241·1,393,494,357원×(1,850,000,000원 - 600,000,000원)/ 1,850,000,000원

282,465,072·양도차익×30%