오피스텔의 주거전용임대에 대한 과세 여부

심판청구번호 국심2004중 4526(2005. 4. 7.)

• 가. 청구인 김○○○, 홍○○○(2인, 이하 "청구인"이라 한다)는 부동산신축판매업을 영위하는 자로 2003.7월 ○○○ 소재 대지 1,333㎡ 및 신축중인 ○○○(건물 4,551.75㎡, 건물사용승인일 2004.3.19., 이하 "쟁점오피스텔"이라 한다)을 인수하여 완공하였으며, 쟁점오피스텔 신축과 관련하여 2003년 제2기분 부가가치세 신고시 매입세액 150,014천원을 매출세액에서 공제하여 환급받았고, 2004년 제1기(예정)분 부가가치세 신고시 매입세액 145,026천원을 매출세액에서 공제하여 신고(환급)하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 부가가치세 환급신청에 따른 현지조사결과, 쟁점오피스텔 78실중 25실 918.71㎡를 상시주거용으로 임대하였다는 이유로 이에 상당하는 매입세액을 불공제(환급신청세액 일부부인)하여 2004.5.10. 청구인에게 2003년 제2기분 부가가치세 31,381,280원(가산세 포함)을 결정고지하고, 2004년 제1기분 환급신고세액 145,026천원중 32,467,790원을 차감한 후 나머지만 환급하였다.
• 다. 청구인은 2004.5.18. 쟁점오피스텔을 분양목적으로 신축하였으나 분양이 되지 아니하여 일시적으로 임대한 것을 상시주거용으로 임대한 것으로 보는 것은 부당하다며 경정청구하였고, 처분청은 2004.9.10. 청구인에게 당초 처분이 정당하다는 취지로 경정거부통지를 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2004.11.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점오피스텔을 신축하게 된 경위는 ○○○에서 이를 양수하여 학생들의 기숙사로 활용하겠다고 하기에 일괄분양(매각)할 목적으로 공사가 중단되었던 쟁점오피스텔을 인수하여 완공(신축)하였으나 ○○○가 자금사정으로 인수를 포기하였다. 청구인은 건물의 손상 및 유지관리비 등의 부담을 줄이고, 일괄 분양에 따른 양도조건을 유리하게 하기 위하여 일시적으로 총 78실중 25실을 업무용으로 임대하였으나 임차인들이 이를 주거용으로 사용하고 있다. 처분청은 주거용이라는 이유로 쟁점오피스텔 78실중 25실을 부가가치세 매입세액공제 대상에서 제외하였으나, 청구인은 임대목적이 아니라 분양(매각)목적으로 쟁점오피스텔을 신축하였고, 건물이 완공된 후 즉시 분양이 되지 아니하여 일시적·잠정적으로 임대하였으며, 임대기간도 4월∼12월로 단기이고, 분양(매각)만이 유일한 목적이며 임대는 분양을 하기 위한 일시적 수단에 불과하므로, 이러한 점을 감안하여 주거용으로 임대한 부분에 대하여도 매입세액공제대상으로 보아 매입세액을 공제하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점오피스텔을 준공한 이후에 분양이 되지 아니하여 일시적으로 업무용으로 일부를 임대하였다고 주장하나, 사업장 소재지 인근에 원룸으로 임대한다는 현수막, 교차로에 주거용 임대광고를 함은 물론 현지 확인결과 사실상 입주시부터 임차인이 주거용으로 사용하였음이 확인되므로, 이를 부가가치세가 면제되는 것으로 보아 매입세액불공제한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 부동산 신축판매업을 영위하는 사업자가 오피스텔을 완공한 이후에 일부를 주거전용으로 임대한 부분에 대하여 매입세액불공제한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용·소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. (2) 부가가치세법 제12조 【면 세】① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것 (3) 부가가치세법시행령 제15조 【자가공급의 범위】① 법 제6조 제2항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화 (4) 부가가치세법시행령 제34조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】① 법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역외의 지역에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 것의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점오피스텔중 25실을 임차인들이 상시주거용으로 사용하고 있다는 이유로 면세전용으로 보아 기 공제받은 매입세액중 면세전용부분에 대하여 매입세액을 추징하였고, 환급신청에 대하여는 매입세액불공제하여 이 건 부가가치세를 과세하였음이 과세관련 자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 분양목적의 쟁점오피스텔을 분양이 되지 아니하여 그 중 25실을 일시적으로 임대한 것이고 임대기간이 4월∼12월의 단기임에도 이를 면세전용으로 보아 매입세액불공제하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. 청구인은 당초 분양사업을 위하여 건축하였다고 하나, 처분청이 제시하는 청구인의 쟁점오피스텔에 대한 광고내용을 보면 주거용(원룸)으로 임대한다고 되어 있고, 임차인들도 입주시부터 주거용으로 사용하고 있는 점에 비추어 볼 때, 쟁점오피스텔 78실중 25실은 사실상 임대사업에 전용한 것으로 보아야 하며, 부가가치세 매입세액을 공제받은 쟁점오피스텔을 임대사업자의 지위에서 주거용으로 임대하였다면 그 임대시점에서 공제받은 매입세액을 추징하는 것이 다른 임대사업자와의 형평성 측면에서 타당하다고 판단된다. 또한, 청구인이 쟁점오피스텔중 25실을 부가가치세가 면제되는 주거용으로 임대한 사실 자체를 부인할 수 없다 할 것이고, 사업용으로 임대하여 과세(임대)사업을 영위하여야 할 청구인이 면세(임대)사업을 영위하였으므로 그 임대시점에서 면세전용에 의한 자가공급으로 보아 매입세액불공제 및 추징한 처분은 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.