취득가액

심판청구번호 국심2004중 4520(2005. 1. 20.) B>1. 처분개요 청구인은 1998.9.20. ○○○ 다세대주택 3층 301호(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 상속받아 보유하다가 2004.7.9. 이를 양도한 후, 쟁점주택의 소재지가 주택투기지역에 해당되므로 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 감정가액인 41백만원으로 하여 신고하였다. 처분청은 위 감정가액을 취득당시의 시가로 인정할 수 없다 하여 기준시가로 실지취득가액을 산정하고 2004.11.5. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 2,705,820원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.11.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 신고한 취득가액은 실지양도가액(67백만원)을 양도당시 기준시가(26,877,470원)와 취득당시 기준시가(23,898,201원)로 환산하여 산정한 취득가액(59,573,295원)보다도 낮은 가액이므로 이를 취득가액으로 인정하여야 하고, 양도가액을 실지거래가액으로 결정한다면 취득가액도 실지거래가액으로 결정하여야 함에도 처분청이 기준시가로 취득가액을 결정한 것은 잘못이므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법시행령 제163조 제9항 에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여는 상속세및증여세법에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 한다고 규정하고 있는 바, 청구인이 제시하는 감정가액은 상속개시일 전후 6월 이내가 아니라 쟁점주택의 양도일 이후인 2004년 9월에 작성된 것이어서 이를 인정하기 어려우므로 기준시가를 취득당시의 실지거래가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 실지취득가액을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 6의 2. 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속세및증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서생략) (2) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다).(단서생략)

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 청구인의 부(父)인 김○○○이 사망함에 따라 1998.9.20. 쟁점주택을 상속받아 보유하고 있다가 2004.7.9. 이를 양도하고, 실지거래가액(양도가액 67백만원, 취득가액 41백만원)으로 양도소득세를 신고·납부하였음이 신고서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 산정한 실지취득가액은 2개 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액으로, 감정평가법인은 쟁점주택에 대하여 1998.9.20.을 가격시점으로 하여 2004.9.20.자로 감정평가서를 작성하였음이 동 평가서에 의하여 확인된다.

(3) 전시한 법령에 의하면, 실지거래가액에 의한 양도차익의 산정시 상속받은 재산에 대하여는 상속개시일 현재 상속세및증여세법상의 평가방법으로 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보며, 상속세및증여세법상 감정가액을 시가로 인정받기 위해서는 감정가액평가서를 작성한 날이 평가기준일(상속개시일) 전후 6월 이내이어야 함을 알 수 있다.

(4) 그러하다면, 청구인이 제시한 감정평가서상 감정가액은 감정평가일이 상속개시일로부터 6월이 경과하여 쟁점주택의 취득당시 시가로 인정하기 어렵고, 따라서 취득당시의 시가가 불분명한 쟁점주택에 대하여 기준시가로 실지취득가액을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.