필요경비 인정 여부

심판청구번호 국심2004중 4448(2005.3.30).3.17. 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 24,341,120원을 부과한 처분은, 아파트분양권과 권리금의 양도가액을 121,780,000원으로 하고 취득가액을 79,780,000원으로 하며 중개수수료 500,000원을 필요경비로 공제한 후 양도차익을 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정하고 나머지 청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1999.9.1. 우○○○로부터 ○○○호 토지 12.4102㎡·건물 115.981㎡를 취득할 수 있는 권리(이하“아파트분양권”이라 한다)와 권리금(프리미엄, 이하“쟁점권리금”이라 한다)을 취득하여 2000.2.9. 백○○○에게 아파트분양권과 쟁점권리금을 양도한 후에 양도가액과 취득가액을 각 84,780,000원(쟁점권리금의 양도가액은 3,980,000원)과 80,800,000원으로 하여 2000.3.31. 자산양도차익예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 양수자 백○○○ 등을 조사한 ○○○지방국세청장으로부터 아파트분양권과 쟁점권리금의 양도가액이 121,780,000원(쟁점권리금의 양도가액인 42,000,000원을 포함)이라는 내용의 과세자료를 통보받고 청구인이 예정신고한 아파트분양권과 쟁점권리금 취득가액 80,800,000원에 확인된 쟁점권리금 양도가액인 42,000,000원을 합산하여 당해 아파트분양권과 쟁점권리금의 양도가액을 122,800,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 2004.3.17. 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 24,341,120원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2004.6.7. 이의신청을 거쳐 2004.11. 18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 우○○○로부터 아파트분양권을 매입하면서 쟁점권리금을 6,300,000원(1999.7.5. 6,000,000원을 지급하고 1999.9.1. 300,000만원을 추가지급함)으로 하여 중개수수료 2,000,000원과 함께 지급한 사실이 청구인이 작성한 가계부(매매계약서는 분실함)와 영수증에 의하여 확인되므로 쟁점권리금의 취득가액을 6,300,000원으로 하고 실제 지급한 중개수수료 2,000,000원을 필요경비로 공제하여 양도차익을 산정하고 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견

○○○이 양수자와 공인중개사를 조사한 결과 쟁점권리금의 양도가액이 42,000,000원이고 중개수수료는 500,000원임이 확인된 반면 청구인이 제시하는 가계부에는 청구인의 주장(1999.7.5. 6,000,000원을 지급하고 1999.9.1. 300,000원을 추가지급함)과는 달리 청구인이 2000.8.29. 쟁점권리금 취득가액으로 6,300,000원을 지급하고 중개수수료로 500,000원을 지급한 것으로 기재되어 있음을 감안하면 위 가계부는 신빙성이 없고, 청구인이 중개수수료로 2,000,000원을 지급한 것으로 작성되어 있는 영수증도 위 조사내용을 보면 사실과 다른 것으로 인정되어 신빙성이 없는 이상, 쟁점권리금 취득가액을 6,300,000원으로 하고 또한 중개수수료 2,000,000원을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구인 주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 가계부와 영수증을 제시하면서 아파트분양권 취득당시 실제 지급하였다고 주장하는 권리금 취득가액과 부동산 중개수수료를 아파트분양권과 권리금의 실지취득가액과 실제 지급한 필요경비로 보아 공제하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 (가) 제94조【양도소득의 범위】양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 금액으로 한다.

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하 는 소득 (나) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산 을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당 시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(2) 소득세법시행령 (가) 제157조【토지 등의 범위】③ 법 제94조 제2호에서“대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (나) 제163조【양도자산의 필요경비】⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서“대통령령이 정하는 양도비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래법에 의하여 납부한 증권거래세

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부과처분의 근거서류인 ○○○의 과세자료통보와 양도소득세 조사종결보고서, 과세자료통보의 첨부서류인 쟁점권리금 매매계약서(2000.1.24. 체결), 공인중개사 이○○○의 사실확인서 등을 보면 아파트분양권과 쟁점권리금의 양도가액이 121,780,000원(쟁점권리금 양도가액 42,000,000원을 포함)임에도 청구인은 쟁점권리금의 양도가액을 3,980,000원으로 하여 38,020,000원을 신고누락한 것으로 ○○○이 조사한 사실, 쟁점권리금의 매매계약서를 보면 매매대금이42,000,000원이고 계약금은 10,000,000원이며 2000.2.9. 잔금 32,000,000원을 지급하는 조건이고 아파트분양권 취득가액을 아파트 분양가액 중 계약금과 1회 중도금을 합계한 79,780,000원으로 하고 쟁점권리금 양도가액 42,000,000원을 합산한 121,780,000원을 아파트 분양권과 쟁점권리금의 양도가액으로 하기로 청구인과 백○○○가 약정한 사실, 공인중개사인 이○○○는 청구인으로부터 중개수수료로 500,000원을 받았지만 세금부담 등의 불이익을 감수하고 청구인에게 2000,000원을 받은 것으로 영수증을 작성한 사실 등이 확인된다.

(2) 청구인이 제시하는 가계부를 보면 청구인이 1999.8.29. 쟁점권리금 취득가액으로 6,300,000원을 지급하고 중개수수료로 500,000원을 지급한 것으로 기재되어 있는데 당해 가계부에 기록된 내용은 청구인이 1999.7.5. 6,000,000원을 지급하고 1999.9.1. 추가로 300,000원을 지급하였다는 주장과 맞지 아니하여 신빙성이 없고, 청구인이 제시하는 영수증에는 청구인이 중개수수료 2,000,000원을 지급한 것으로 작성되어 있으나 공인중개사 이○○○의 사실확인서와 가계부에는 중개수수료로 500,000원을 지급한 것으로 기재되어 있는 점을 감안하면 위 영수증도 신빙성이 없지만 가계부와 조사당시 확보한 공인중개사 이○○○의 사실확인서 등에 의하면 청구인이 중개수수료 500,000원을 지급한 사실은 인정된다.

(3) 그렇다면 청구인이 쟁점권리금 취득가액으로 6,300,000원을 지급하고 중개수수료로 2,000,000원을 지급하였다는 주장은 객관적으로 확인되지 아니하므로 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(4) 다만, ○○○이 통보한 과세자료와 그에 첨부된 쟁점권리금 매매계약서에는 아파트분양권과 쟁점권리금의 양도가액이 121,780,000원으로 조사·약정되어 있으며 취득가액은 79,780,000원 으로 약정되어 있음에도, 처분청은 아파트분양권과 쟁점권리금 양도가액을 122,800,000원으로 하고 취득가액을 청구인이 신고한 가액인 80,800,000원으로 하여 양도차익을 42,000,000원으로 산정한 사실이 양도소득세 결정결의서에 나타나는데, 이는 청구인이 신고한 아파트분양권과 쟁점권리금의 취득가액에 쟁점권리금 양도가액 42,000,000원을 그대로 합산하여 아파트분양권과 쟁점권리금 양도가액을 산정하였기 때문으로 보인다.

(5) 그렇다면 아파트분양권과 ○○○이 통보한 과세자료와 쟁점권리금 매매계약서에 따라 아파트분양권과 쟁점권리금 양도가액과 취득가액을 각각 121,780,000원과 79,780,000원으로 산정하고 청구인이 실제 지급한 것으로 보이는 중개수수료 500,000원을 필요경비로 공제하여 양도차익을 산정하고 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.