증여받은 분양권의 프리미엄가격을 증여 당시 인근사례가액 중 최저가액으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다고 본 사례
증여받은 분양권의 프리미엄가격을 증여 당시 인근사례가액 중 최저가액으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다고 본 사례
심판청구번호 국심2004중 3493(2005. 5.13.)
청구인의 며느리인 김○○○은 2002.1.21. 분양받은 ○○○ 109-603를 취득할 수 있는 권리(이하 "쟁점분양권" 이라 한다)를 2003.10.28. 청구인에게 양도하고 양도소득세를 과세표준미달로 보아 신고하지 아니하였다.
○○○세무서장은 위 ○○○아파트 등의 분양이후 거래에 대한 조사결과, 쟁점분양권을 김○○○이 시어머니인 청구인에 양도한 것을 매매거래가 아닌 사실상의 증여로 보아 김○○○이 불입한 계약금 35,596,000원과 증여당시 쟁점분양권의 프레미엄가액을 인근사례가액중 최저가액인 144,045,000원으로 평가하여 증여재산가액을 179,640,000원으로 하여 처분청에 증여세결정통보하였고, 이에 처분청은 2004.7.6. 청구인에게 2003년 귀속 증여세 32,327,270원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.5.6. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 김○○○의 분양대금 전액을 승계하는 조건으로 부동산매매계약서에 의하여 쟁점분양권을 유상으로 이전받은 것으로 사실상 증여가 아닌 양도이므로 이 건 증여세는 취소하여야 한다.
(2) 설혹, 증여로 본다 하더라도 이 건 명의이전시까지 김○○○이 분양자인 ○○○건설(주)에 불입한 쟁점분양권의 계약금 35,596,000원에 대하여만 과세하여야 하나, 처분청은 ○○○의 인근사례가액(최저가액 5억원)을 합산하여 과세하였는 바, 동 프레미엄가액은 실제 매매사례가액이 아닌 추상적인 가액이고, 관련 부동산은 위치가 좋지 않아 미분양되었던 아파트로 정확하지 아니한 프레미엄가액을 근거로 하여 과세한 것은 근거과세의 원칙에 위배되므로 기 불입한 계약금만을 증여가액으로 하여 증여세과세표준 및 세액을 경정하여야 한다.
(1) 청구인이 증빙자료로 제시한 부동산매매계약서의 내용을 보면, 계약금, 중도금 및 잔금의 구체적인 매매내용 및 통상적으로 부동산매매시 발생하는 프레미엄에 대한 계약내용이 없는 점 및 이 건 조사 당시 청구인 등으로부터 징취한 매매계약개요서를 보면, 현재 김○○○이 거주하고 있는 임대아파트의 임대자격상실요건이 되어 쟁점분양권의 명의를 시어머니인 청구인에게 이전하였음이 확인되는 점 등으로 볼 때 매매를 가장한 증여에 해당된다.
(2) 또한, 쟁점분양권의 분양가액은 355,955천원이나, 증여당시 확인되는 인근사례가액은 평균 520백만원이고, ○○○상의 인근사례가액중 최저가액은 500백만원으로 확인되므로 쟁점분양권의 증여재산가액을 증여당시까지 총 불입액 35,596천원 및 프레미엄가액 144,045천원, 합계 179,641천원으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.
① 청구인이 쟁점분양권을 매매계약에 의하여 양수하였는지 여부(주위적 청구)
② 증여인 경우 증여재산가액을 시가로 결정함에 있어 프레미엄가액을 인근사례가액중 최저가액으로 평가한 처분의 당부(예비적 청구)
(1) 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간·성질·내용·거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
(2) 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. 제51조【지상권 등의 평가】② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.
(1) 주위적 청구에 대하여 본다. 청구인은 김○○○의 분양대금 전액을 승계하는 조건으로 부동산매매계약서에 의하여 쟁점분양권을 유상으로 이전받았으므로 증여가 아닌 양도임을 주장하면서, 쟁점분양권의 매매계약서를 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. 김○○○과 청구인간에 체결한 쟁점분양권의 매매계약서를 보면, 분양대금(355,955천원)의 전액 및 융자금의 승계조건으로 매매한다는 내용이나, 청구인은 당시 만 92세(1913년생)로 당시까지 불입된 쟁점분양권의 계약금 35,596천원을 김○○○에게 지급한 사실을 밝히지 못하고 있고, 더 나아가 당시 청구인이 자력으로 쟁점분양권을 취득할 만한 소득원이나 재력이 있음을 확인할 수 있는 증빙자료를 제시하지 못하고 있음을 볼 때, 이 점 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
(2) 예비적 청구에 대하여 본다. 청구인은 처분청이 증여재산가액으로 평가한 쟁점분양권의 프레미엄가액은 실제 매매사례가액이 아닌 ○○○상의 추상적인 가액으로 근거과세의 원칙에 불합리하므로 증여재산가액을 기 불입한 계약금만으로 하여 증여세과세표준 및 세액을 경정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 상속세및증여세법 제60조 제1항 에 의하면, "증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다" 고 규정하고 있고, 동조 제3항, 제61조 제5항 및 동법시행령 제51조 제2항에 의하면, "부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다" 고 규정하고 있는 바,
○○○세무서장이 쟁점분양권의 증여당시 동 분양권에 대한 프레미엄가액이 포함된 시세현황을 조사한 자료에 의하면, 쟁점분양권의 분양가액은 355,955천원이나, 당시 인근사례가액은 평균 520,000천원으로 확인하고 있고, 부동산시세 관련 정보업체인 ○○○가 인터넷상에 발표한 2003.10.30. 현재 쟁점분양권의 시세가액은 상한가 570,000천원, 하한가 5억원이고, 이후 시세가액은 조금씩 상승하고 있고, 2004년 4월 최초 기준시가 고시액은 467,500천원으로 확인된다.
(3) 관련 법령 및 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점분양권을 증여받을 당시 쟁점분양권에 대한 프레미엄가액이 위의 조사내용과 같이 형성되어 있었던 것은 사실로 보여지며, ○○○세무서장이 당시 조사확인한 쟁점분양권의 시세가액중 최저가액인 5억원을 쟁점분양권의 분양가액에 프레미엄이 포함된 가액으로 평가한 것은 상속세및증여세법 제60조 제3항, 제61조 제5항 및 동법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의한 평가방법으로 봄이 타당하므로, 처분청이 쟁점분양권에 대한 평가금액을 기준으로 증여재산가액을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.