주택부속토지의 양도가액 산정방법

심판청구번호 국심2004중 3470(2005.1.5) t;">1. 처분개요 청구인은 ○○○번지 전 337㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1986.2.8. 상속받아 2004.1.30. ○○○에게 양도하면서 양도소득세를 기준시가에 의해 예정신고 자진납부한 것에 대하여, 처분청은 쟁점토지 지목이 공부상은 '전'이나 실제로는 '대지'로 이용되고 있고, 주택투기지역내의 주택부속토지이므로 실지거래가액(보상가)으로 하여 2004.6.16. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 52,426,180원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.9.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 부친으로부터 18년전에 상속 취득하였고 양도는 본인의 의사와는 관계없이 공공사업용 토지로 수용당한 토지임에도 불구하고, 처분청은 쟁점토지가 주택투기지역으로 지정된 지구내의 토지라는 이유만으로 실지거래가액으로 과세하는 것은 형평성 등에 문제가 있으므로 당초처분은 취소 되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 양도한 쟁점토지는 공부상으로는 '전'이나 실제로는 '대지'로 이용되고 있으므로 소득세법 제96조 제1항 6의2와 같은법 시행령 제162조의 3 제3항 1호에 의해 주택투기지역으로 지정된 지구내의 주택부속토지이므로 실지거래가액에 의해 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 주택투기 지정지역내의 주택부속토지 양도에 대해 실지 거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우(2002. 12. 18 신설)

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2) 소득세법 시행령 제162조 의 3 【지정지역 기준 등】

① 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 "대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제162조의 4의 규정에 의한 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역(이하 "지정지역"이라 한다)을 말한다. 이 경우 건설교통부장관이 다음 각호의 1에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 재정 경제부장관이 건설교통부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다.

1. 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 이 항에서 "직전월"이라 한다)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역

• 가. 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높은 지역 (2002. 12. 30 신설)
• 나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역 (2002. 12. 30 신설)

2. 지정하는 날이 속하는 분기의 직전분기(이하 이 항에서 "직전분기"라 한다)의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역 (2002. 12. 30 신설)

• 가. 직전분기의 지가상승률이 전국지가상승률의 100분의 130보다 높은 지역 (2002. 12. 30 신설)
• 나. 직전분기부터 소급하여 1년간의 연평균 지가상승률이 직전분기부터 소급하여 3년간의 연평균 전국지가상승률보다 높은 지역 (2002. 12. 30 신설)

3. 개발이익환수에 관한 법률 제2조 제2호 의 규정에 의한 개발사업(개발부담금을 부과하지 아니하는 개발사업을 포함한다) 및 도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 다목의 규정에 의한 주택재건축사업(이하 "개발사업등"이라 한다)이 진행중인 지역(중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 그 개발사업등을 발표한 경우를 포함한다. 이하 제9항에서 같다)으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 지역

• 가. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높을 것 (2003. 7. 10. 신설)
• 나. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높을 것 (2003. 7. 10. 신설)

4. 택지개발촉진법에 의한 택지개발예정지구, 신행정수도의건설을위한특별조치법에 의한 신행정수도건설사업 예정지역, 신행정수도의건설을위한특별조치법에 의한 신행정수도건설사업 예정지역의 연접지역 또는 그 밖에 재정경제부령이 정하는 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역(이하 이 호에서 "예정지구 등"이라 한다)으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역. 이 경우 예정지구 등의 후보지를 행정기관이 발표하는 경우에는 그 후보지를 예정지구 등으로 본다.

• 가. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역 (2004. 8. 30. 신설)
• 나. 직전분기의 지가상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역 (2004. 8. 30. 신설)

② 재정경제부장관은 필요하다고 인정되는 경우 제1항의 규정에 불구하고 건설교통부장관의 요청없이 부동산가격안정심의위원회에 지정지역의 지정에 관한 사항을 회부할 수 있다.

③ 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 "대통령령이 정하는 부동산"이라 함은 다음 각호의 규정에 의한 부동산을 말한다.

1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 의한 지정지역의 경우: 주택 (그 부속토지를 포함한다) (2003. 7. 10 개정)

2. 제1항 제2호의 규정에 의한 지정지역의 경우: 제1호외의 부동산 (2002. 12. 30 신설)

3. 제1항 제4호의 규정에 의한 지정지역의 경우: 제1호 및 제2호의 부동산 (2004. 8. 30. 신설)

④ 재정경제부장관이 제1항의 규정에 의하여 지정지역을 지정한 때에는 지체없이 그 내용을 공고하고, 그 공고내용을 국세청장에게 통지하여야 한다. (2002. 12. 30 신설)

⑤ 제4항의 규정에 의하여 통지를 받은 국세청장은 그 내용에 대하여 일반인의 열람이 가능하도록 조치하여야 한다. (2002. 12. 30 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1986.2.8. 상속받아 2004.1.30. 대한주택공사에게 양도하면서 양도소득세를 기준시가에 의해 예정신고 자진납부한 것에 대하여 처분청은 쟁점토지 지목이 공부상은 '전'이나 실제로는 '대지'로 이용되고 있고, 주택투기지역내의 주택부속토지이므로 실지거래가액(보상가)으로 하여 이 건 과세를 하였음이 심리자료에 의해 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지는 부친으로부터 18년전에 상속 취득하였고, 본인의 의사와는 관계없이 공공사업용 토지로 수용 당한 토지임에도 쟁점토지가 주택투기지역으로 지정된 지구내의 토지라는 이유만으로 실지거래가액으로 과세하는 것은 형평성 등에 문제가 있으므로 당초처분은 취소 되어야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지가 공부상은 '전'이나 실제로는 '대지'로 사용되고 있는 것에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 것으로 심리자료에 의해 확인된다. (나) 소득세법 제96조 제1항 6의2호와 같은 법 시행령 제162조의 3 제3항 1호에 의하면, 주택투기(부속토지 포함) 지정지역에서 주택을 양도할 경우는 양도소득세를 실지거래 가액에 의하도록 규정하고 있다. (다) 재정경제부장관은 소득세법 시행령 제162조 의 3 제1항에 의거하여 2003.6.14. 쟁점토지가 소재한 ○○○를 주택투기 지역으로 지정하였고, 청구인은 쟁점토지를 2004.1.30.에 양도한 것으로 확인된다.

(3) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점토지를 주택투기 지정지역내의 주택부속토지인 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.